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房貸新規如何落地近來引發廣泛關注,記者調查發現,盡管各銀行積極響應,但都表現為放松首套房認定標准,貸款利率並未出現折扣。相較於對利率折扣的考量,銀行顯然將更多的目光放在尋找面對房貸『薄利』常態化的解決方案上——
『現在已執行房貸新政,首套標准認貸不認房,但利率還保持基准,何時下調、下調幅度還在等上級部門研究。』10月14日,中國銀行北京東直門支行信貸部客戶經理對《經濟日報》記者說。
在9月30日央行、銀監會聯合下發的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中,『貸款利率下限為貸款基准利率的0.7倍』這一細節曾引發廣泛關注,一度被視為超乎預期的『松綁』。記者通過走訪發現,目前在北京地區,房貸利率止步9折且僅有5家銀行執行,分別是中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發銀行和郵儲銀行。國有四大行雖均已執行房貸新政,但都表現為放松首套房認定標准,貸款利率仍保持基准,並未出現折扣。值得注意的是,9折背後存在附加條件。
房貸折扣緣何難落實
業內人士普遍認為,理論上的7折房貸利率很難實現,主要原因是存貸利差倒掛,銀行沒有盈利空間。
中行北京東直門支行信貸部客戶經理介紹,目前商業銀行5年期以上貸款的基准利率是6.55%,如果執行7折優惠就是4.585%,而5年期定存基准利率為4.75%,按照多數銀行現在上浮10%的標准計算,實際執行存款利率為5.225%,比貸款利率7折後的4.585%反而高出0.64個百分點。
中原地產首席分析師張大偉認為,不僅7折房貸利率折扣難以實現,9折以下貸款折扣出現的可能性都非常低。
『日益昇高的負債端成本增加了銀行實施房貸折扣的顧慮。』一位國有商業銀行信貸部人士表示,在商業銀行的負債端,近年來存款轉理財的趨勢愈發明顯,增加了負債端的不穩定性。同時,利率市場化的推進短期內也必然抬高銀行負債成本。『因此,從資產端看,商業銀行目前不太傾向於做利潤空間窄、期限過長的貸款配置。』該人士說。
今年上半年,多家銀行曾一度上浮個人按揭貸款利率,延長審批放款時間,收緊額度。央行5月雖要求各家商業銀行加大對自住型購房需求的貸款支持力度,但並未產生明顯效果。
銀行如何適應房貸『薄利』
雖然商業銀行可根據風險情況自主確定具體執行的利率,但其無法完全無視來自政策方面的壓力。如果今後9折、甚至8.5折成為市場常態,房貸無疑將變成一項更加『薄利』的業務。
此外,商業銀行還面臨信貸額度調整、風險防控等多重挑戰。如何提昇個人住房貸款的投放能力,成為商業銀行和監管部門著力研究的課題。
對此,9月30日發布的《通知》中特別提到住房抵押貸款支持證券(MBS)、期限較長的專項金融債券,鼓勵銀行業金融機構使用這兩種工具來籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房的貸款投放。
招商證券投行部人士向本報記者解釋,銀行發行MBS後會發生如此情形:買房者從銀行以較低的利率貸到款,房屋實際上並非抵押給銀行,而是抵押給了充當中介機構的券商或者基金。『直接借給你錢的,可能是購買該資產支持證券的任何一位投資者。』
『房貸包』如何實現資產證券化
業內人士認為,發行MBS理論上對商業銀行至少有4大益處。一是實現住房貸款多樣化融資;二是賺取貸款利率和MBS利率之間的差價;三是提昇資產負債管理質量,將個貸轉至表外,減少負債,增加現金流;四是提高信用風險管理質量,降低銀行個貸業務長期資產和短期負債的匹配難度。
雖然益處、方向明確,但中國版MBS重啟後究竟該怎麼走仍有待探索。
興業證券研究院王涵認為可能的路徑有兩條:一是央行貸款給國開行,由國開行購買商業銀行的資產證券化產品,即中國版QE;二是居民端自願購買資產證券化產品,銀行得以盤活存量,騰出額度發放更多的個人按揭貸款。
據記者了解,目前多家銀行已在內部開展MBS業務調研,但尚未有明確的推出時間表,普遍面臨買家難找、缺乏可借鑒經驗等困難。浦發銀行金融市場部宏觀分析師曹陽認為,目前抵押貸款雖有約10.7萬億元,佔貸款餘額的13.6%,但仍存市場和技術性問題,存量房貸證券化短期不會大規模擴張,MBS近期也不會大規模推出。(經濟日報記者王璐郭子源)