昨天，武漢公積金管理中心發佈的二套房貸款新政，引發網友熱議。武漢此次公貸鬆綁，到底意義何在？對樓市的影響又會有多大？記者就此諮詢了武漢公積金管理中心和有關專家。

　　認定標準

　　武漢仍“認房又認公貸”

　　很多人容易混淆銀行對二套房的認定標準和公積金對二套房的認定標準。

　　根據9月30日央行、銀監會的發文要求，只要首套房銀行貸款已經還清(全款也行)，再買一套時仍算作首套房，首付僅需三成，這就是目前大家所說的“認貸不認房”新政。而武漢公積金目前仍執行年初出臺的“認房又認公貸”政策。

　　武漢公積金目前對二套房有明確界定：夫妻首次使用公貸，家庭名下只有一套小於140平米的住房；或夫妻已使用公貸購房且該筆貸款已結清，且現住房面積在140平米以下，再次申請公積金貸款的，均視爲二套房，最低首付爲六成。

　　首付門檻

　　多數人要搞組合貸款

　　湖北房地產經濟學會常務理事、中指院華中分院市場總監李國政認爲，此次武漢公積金管理中心通知中“貸款最高比例不得超過房屋總價40%”的表述，意味着公貸額度不得超過總房價四成。如果無力支付更多的首付，大多數二套房購房者沒法享受純公積金貸款，只有尋求組合貸款。

　　舉例來說，假設李先生的首套房貸款已經結清，想用公積金貸款再買一套總價100萬元的房子，那麼他最多隻能申請40萬元公貸，如果首付三成即30萬元，即便申請到了最高40萬元的公貸額度，但仍有30萬元的資金缺口，需要找銀行尋求組合貸款才行。當然，另一種辦法是，李先生可以通過借錢等方式將首付提至六成，他就有可能享受純公貸。

　　另外，如果首套房採用公積金貸款，則二套房的貸款額度只能爲“60萬元扣減首次已使用住房公積金貸款後的差額”，即如果已經用了公貸30萬元且已還清，那麼現在他的貸款額度僅剩下30萬元。

　　記者算賬

　　貸款70萬每月少還365元

　　目前，武漢已有多家銀行開始執行“認貸不認房”政策，即首套房還清貸款後，購買二套房的首付比例從過去的七成降爲三成，買第三套房從過去的禁貸改爲首付三成或五成。同時，雖然武漢目前尚無一家銀行出臺貸款利率優惠的正式文件，首套房七折利率仍絕跡，但絕大多數銀行的房貸利率已迴歸基準。

　　業內分析，因銀行現行首套房貸基準利率爲6.55%，而公積金二套房貸款即便是利率上浮10%也僅4.95%，仍較銀行貸款有優勢，因此對不少購房者仍有吸引力。

　　公積金新政能爲購房者節省多少錢？記者算了一筆賬：假設王小姐首套房貸已經還清，現在想買一套價值100萬元的房子，首付30萬元，20年貸款70萬元，如果全部用商貸，根據銀行現行基準利率6.55%，則每月還款5240元，總利息46萬元；而如果王小姐以組合方式貸款，公貸和商貸分別爲40萬元和30萬元，那麼她每月的還款額爲4874元，比純商貸少365元，總利息39.6萬元，比前者少6.4萬元。

　　值得一提的是，央行重申首套房貸利率最低可以在基準利率上打七折，也就是4.58%，與目前公貸的利率的4.5%相差無幾。這是否意味着公貸利率也將調整？武漢公積金管理中心人士說，目前暫無調整計劃，武漢公貸利率仍維持不變。

　　收費項目

　　武漢無個人公積金貸款收費

　　昨天，住建部、財政部、央行聯合發文，要求各地取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。

　　武漢公積金管理中心人士昨晚告訴記者，武漢住房公積金個人住房貸款保險早於2007年便已取消，同時該中心未收取公證、新房評估和強制性機構擔保等費用。

　　近期廣州傳出因公積金額度不足限貸一次的消息，武漢公積金是否也存在類似問題？武漢公積金管理中心人士明確表示，武漢對繳存職工首套剛性基本住房需求，中心堅持“應貸盡貸”，同時將積極探索以金融創新方式拓寬融資渠道，避免出現公積金“斷貸”、“輪候”、“搖號”以及調低貸款額度，甚至“擠提”等現象。

　　市場影響

　　武漢樓市將保持量升價穩

　　“有條件支持改善型需求，是我們這次新政的主要出發點。”武漢公積金管理中心人士說，此次公貸調整解決了因爲銀行貸款政策調整導致的兩者銜接不暢問題，能減輕不少改善型購房者的經濟壓力。

　　“廣州等地公積金貸款在收緊，武漢沒有收緊，而是積極跟進市場需求，對提振市場信心有幫助。”李國政分析，武漢公積金貸款新政，不僅能減輕尋求組合貸款者的壓力，對市場也有一定刺激作用。不少房企也對新政持樂觀態度，如陽光100大湖第營銷人士介紹，該樓盤公積金貸款比例30%—40%之間，新政應該能刺激不少改善型購房者加速出手。

　　隨着解限、銀行“認貸不認房”等政策相繼落地實施，國慶假期後，近期武漢樓市的成交量又恢復至日均800套以上高位，不少樓盤售樓部裏看房的人也日漸增多。李國政分析，在多重利好的刺激下，武漢樓市今年成交量超過去年15.9萬套的歷史高位已無懸念，不過因房貸七折利率難以實現、庫存高企等因素，雖然部分樓盤已經取消原有優惠甚至回調價格，但武漢房價將總體保持穩定，不會大漲大跌。

　　記者謝東波