9月30日出臺的樓市新政相比過去的政策來說，更多是借助市場經濟這只無形之手分類調控。在樓市低迷了近半年之後，新政的出臺有人稱為興奮劑，有人稱為安慰劑，但從近半月的市場表現來看，新政正在對這個抑郁的市場產生效力。瀟湘晨報特別推出『限貸松綁進行時』系列報道，關注長沙房地產市場新政下的改變。

　　瀟湘晨報記者楊湘徽長沙報道

　　9月30日，央行、銀監會聯合發布通知，對擁有首套房且已結清房貸的家庭，若繼續購房可執行首套房貸政策，首付比例為30%，房貸利率最高打7折。截至昨日，湖南已有工行、農行、建行、郵儲、華融湘江等多家銀行執行房貸新政。

　　相比過去的一刀切，此次新政更偏向用金融手段分類調控市場需求，所以，這種區別對待使得有人歡喜有人懮。

　　改善型需求釋放銷量猛增，但後期會回復平穩

　　新政就像一塊石頭，一公布便在長沙樓市激起波瀾。湖南中原研究中心昨日公布了10月第二周(5日-11日)的網簽數據：長沙內六區住宅新房網簽達1983套，環比上周陡增37.6%。『從目前的認購量來看，今年10月的網簽量相比9月會有所增長，但不會增長太多。』湖南中原研究中心總監陳世霞認為，『銷量猛增與新政對潛在需求的釋放相關，但後期會恢復平穩，維持正常水平。』

　　陳世霞所提到的潛在需求主要指首套改善型住房，也稱首改房。記者從旭輝地產、長沙萬科等多家熱銷樓盤處得知，此輪熱銷的戶型多以120平米左右的首改房為主。

　　但是，這部分需求在整個樓市中到底多大？『長沙樓市有一個特點，就是60%左右的住房購買者為外地人，這就可以推出新政對長沙樓市銷售的直接推動量不會太大。』長沙市房地產開發協會副秘書長、長沙房地產開發研究中心主任歐陽學海分析稱。

　　開發商的資金耐受力加速樓市分化

　　被激活的潛在需求雖然相對有限，但沒有開發商會忽視它，相反都在窮盡心思搶食這塊蛋糕。

　　近日，佳兆業時代廣場將前期銷售均價達到9500元/平米的房子，現在通過員工福利房轉讓的形式將均價調整到7500元/平米，引起軒然大波。佳兆業負責人解釋『這是市場行為，有漲就有跌』。

　　價格是市場最敏感的神經。國慶黃金周期間，眾多樓盤都祭出特價房、直接打折等多種手段促銷。10月第二周，長沙內六區網簽新房均價環比下跌7.23%，『這仍是在走以價換量的路。』陳世霞稱，『長沙內六區連續三月房價在下跌，7月均價為6159元/平米，8月為5985元/平米，9月均價降到了5625元/平米。』

　　對於開發商來說，促銷最終的目的是加速資金回籠。但是，由於土地成本上昇，開發商成本提高，過去的土地紅利變得越來越稀薄，開發商純粹的以價換量手段可能最終換來的卻是赤字。所以，黃金周一過，開發商便不約而同收回促銷政策，大的開發商表示不跟風也不漲價。

　　此次新政並未對開發商全面打開閘口，只表示對信用良好的房企滿足合理的融資需求，這就意味著一些缺少融資渠道的普通開發商將加速逃離房地產市場。

　　[觀察]

　　存量房壓力短期內難以緩解

　　眾多開發商可以通過股權轉讓逃離樓市，但是長沙存量房還赤裸裸地空在那裡。

　　數據顯示，截至今年上半年，近三年長沙內六區已取得預售許可證且未銷售的新建商品房面積為1893.39萬平米，接近17萬套，其中144平米以上、120-144平米、90-120平米戶型商品住宅待售量較高，均在330萬-355萬平米之間。

　　今年前三個季度，長沙內六區新建商品房累計網簽726.92萬平米，同比減少29.43%。而累計批准預售達1803.76萬平米，同比增長19.41%。這就意味著存量房將進一步增長。

　　此次新政不能忽視的是，限貸松綁可以有效釋放潛在受壓抑的需求，但不能創造需求。而且，國家一直備著房地產稅征收預案，這將繼續抑制投資型消費。

　　所以，如何消化庫存不是新政所能解救的，它仍是樓市的一塊心病。