十一假期前夕，限貸放鬆突然到來。除四個一線城市依然堅持限購外，作爲本輪調控最重要兩個手段的限購和限貸已經基本放開，樓市風向突變，漲價傳言四起，購房者人心惶惶，樓市迎來“後救市時代”。

　　“黃金週”暗流涌動

　　這個十一假期，樓市註定不會平靜。央行與銀監會在9月30日聯手發文，對持續了數年的限貸政策進行放鬆，爲改善型住房需求的入市提供信貸支持。在首套房需求漸顯頹勢，樓市看空聲漸起之時，央行和銀監會此次發文無疑爲“金九”成色嚴重不足的房地產市場打了一劑強心針。

　　新金融記者近日走訪天津多家樓盤，發現國慶假期期間到訪量均有明顯上升，河東區一家樓盤單日到訪量超過100組，創6月份以來單日紀錄。“無論是打電話來問的，還是來現場看房的，這幾天都有明顯上升，這也是最近幾個月最忙的幾天，每天接待看房人看樣板間都走得腿疼。”該樓盤售樓員對新金融記者表示。

　　不過，從十一假期七天的成交數據來看，人們陡然上升的看房熱情，尚未完全轉化爲實際的購買力。根據中原集團研究中心監測的40個重點城市數據顯示，今年十一假期七天商品住宅成交表現並不理想，處於2010年以來最低位，環比降幅爲35%，較發佈“限購令”的2011年也下降了4%。且各線城市均降幅明顯，一線、二線及三四線城市環比降幅分別爲27%、47%、26%。

　　十一七天北京商品住宅的成交量僅爲152套，比2012年、2013年分別下降60.1%、61.4%；上海商品住宅成交637套，同比下跌53.13%；深圳商品住房共成交139套，同比跌幅達到46%。在天津，十一假期成交數據同樣平淡。假期七天天津一手住宅共成交639套，成交面積7.1萬平方米，環比9月最後一週減少63%，成交均價11034元/平方米，環比下降7%，出現量價雙降的局面。雖然到訪及意向客戶相比日常休息日明顯增多，但相比歷史同期，2014年黃金週的實際成交仍處於歷史低位。

　　“十一成交數據並不光鮮，一方面由於央行新政發佈後，大多數銀行細則尚未落地，對於首套房貸款利率下浮空間，以及2套以上住房首付款比例多少，都有待各個銀行自行把握確定。另一方面，對於庫存高企供應較大的地區，雖然政策利好會增強購房者信心，但各個項目間的競爭依然較大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　中國指數研究院天津分院總經理鍾文輝對新金融記者表示，目前大家看到的十一假期的網籤數據，反映的是9月中旬以來的成交情況，由於辦手續需要時間，往往都有一定的滯後性，十一假期期間的成交情況會在一兩週後逐漸反映出來。

　　此次限貸鬆綁，更主要的作用在於對買房人心態的影響，日前交通銀行發佈的《不動產市場趨勢與財富配置》報告顯示，受剛需家庭未來入市意願增強的影響，家庭預期不動產投資意願止跌回升，從上期的100臨界點，小幅回升2個百分點至102點，這是今年以來該指數首次小幅回升。

　　漲價炒作存疑

　　國慶假期結束後，各家銀行先後發文落實央行和銀監會文件精神。四大行中的建行和中行，以及招商銀行和興業銀行，從這些銀行落實的細則來看，表述大都與央行、銀監會文件一致，不過都給各地分行留有在執行時可以根據風險情況自行決定的權利。

　　這些銀行的表態與鍾文輝此前的預計基本一致。“各銀行對央行和銀監會文件的落實會有一個過程，各家銀行也會有一定的觀望心態。大的原則肯定和央行一致，不過在具體的利率優惠方面，各家銀行作爲商業機構，肯定會有自己的考量。能否給出7折利率尚不好說，不過房貸的發放肯定會寬鬆很多。”鍾文輝表示。

　　根據融360的數據統計，截至10月11日天津首套房貸利率最高優惠爲9折，尚無銀行給出7折利率。“由於銀行獲得資金的成本仍然相對較高，對於首套房貸利率重回7折的優惠，我認爲當前包括建行在內的大多數銀行還很難實現，即使有銀行首套房貸實現7折利率，那也是有比較高的條件的，比如對於購房客戶在貸款銀行的金融資產的額度要求等。首套房利率在四季度有可能會在基準利率基礎上給出九折左右或至多八五折的優惠。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

　　就在各方關注銀行的具體房貸執行政策如何落地之時，市場上關於房企漲價的話題連續傳出。包括綠城、綠地、恆大、碧桂園、新城等多家品牌房企均在幾乎同一時間爆出節後漲價的內部文件，不過隨後即被這些房企闢謠。新金融記者採訪的多位業內人士均表示，當前市場環境下房企想漲價並不現實。

　　在業內人士看來，決定房企價格策略的主要有兩個方面，一是市場的供求關係，二是房企的負債情況。供求關係方面，因爲政策風向的變化，買房人開始關注樓市，不過對於市場還處於謹慎觀望的情緒之中，短時間內供求關係並不會根本逆轉。房企負債情況，由於前兩年拿地成本大幅提升，再加上今年以來銷售走弱，房企負債率始終處於高位。115家上市房企今年的半年報顯示，其中42家房企淨負債率超過100%的安全警戒線，佔到統計總數的近四成，115家上市房企的整體經營活動現金流量淨額從2013年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。

　　“在供求關係和負債率的共同壓力下，房企想漲價並不現實，當前的漲價傳言，更多是一種炒作，是一種營銷手段，製造供不應求的市場假象，促使買房人儘快出手。”鍾文輝表示。

　　最後的限購“堡壘”

　　作爲政策風向標的北京，是目前少數幾個還在堅持限購的城市之一。在三亞、珠海先後宣佈鬆綁限購後，目前堅持限購政策的僅剩4個一線城市，北京是其中最具有導向作用的。

　　近日有消息傳出，一份北京房地產智囊制定的退出限購方案已經提交給北京市政府高層官員，內容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調契稅，以及放寬非京籍五年納稅資格的審覈。不過從北京市政府的表態來看，北京的限購政策在短期內不會退出。

　　張大偉表示，北京限購不放鬆一方面是出於政策需要，要強調控制房價上漲的決心，另一方面由於北京樓市相對於全國多數城市降幅並不大。截至9月底，北京年內土地出讓金已經接近1600億元，全年突破2000億元基本成爲定局。商品房銷售，在自住房大量入市的情況下，銷售數據雖然相比去年下調，但幅度並不大。三季度北京商品房成交額達到了438億元，甚至創造了年內新高，這些數據支持北京可以堅持限購政策。

　　“在信貸口徑鬆綁的當下，全國樓市政策已經接近歷史最鬆時點，現在其他地方政策鬆綁已經不是新聞，只有北京限購鬆綁纔算新聞，所以纔會出現這類傳言。除非年內北京經濟出現大幅下滑，否則其鬆綁限購的可能性非常小。”張大偉表示。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，北京樓市是全國最好的，北京各種投機投資性需求也是最多的，如果北京退出限購政策，無疑會導致整個市場的混亂。

　　其實除了沒鬆綁限購，北京已經在其他政策上有所鬆動。比如其剛剛實施的“普通住房認定標準調整”，使得享受稅收優惠政策的普通住宅覆蓋面擴大，已起到了支持普通家庭購買中小戶型，減輕買房人購房稅費負擔的作用。

　　成交反彈可期

　　鍾文輝表示，雖然北上廣深4個一線城市依然還在堅持限購，但更多隻能是一種姿態上的堅持。房地產政策大面積的放鬆已成事實，在救市開始後，四季度樓市的成交將出現一波反彈行情。

　　縱觀今年以來的各項樓市刺激政策，一是40餘個城市鬆綁限購，二是地方政府要求銀行鬆綁限貸，最終央行和銀監會發文調整房貸政策，三是各地通過增加購房補貼，調整稅費政策，要求公積金降低首付等政策支持購房行爲。

　　限貸的放鬆，被認爲對樓市影響最大。“對於目前市場來說，限貸放鬆起碼可以增加30%的可購房人羣，而且這部分人羣恰好都是之前被政策抑制的改善型意願購房人羣。對於市場來說，這一政策的鬆綁效果相當於此前限購鬆綁影響的5倍以上。”張大偉表示。

　　張宏偉認爲，影響全國大中城市樓市的最關鍵因素要看首套房貸利率優惠程度與認貸標準調整執行情況。如果“首套房認定標準”進行調整、首套房貸利率在第四季度出現實質性的優惠，那麼全國大中城市樓市將在未來3-6個月逐步釋放出10%-15%改善需求，大量潛在首套自住需求也會尋求時機集中入市。

　　“雖然銀行在四季度因爲額度有限的原因，會在房貸發放時更趨謹慎，不過央行既然已經發文，自然會在信貸層面給各家商業銀行以支持，對買房人的自住型購房行爲提供支持。”鍾文輝表示。

　　業內人士表示，從當前全國大中城市樓市特徵來看，部分城市“金九”樓市因爲月底開發商集中開盤入市已經開始在低位小幅反彈。儘管截至目前還沒有出現趨勢性回升，市場仍然沒有迴歸到“走量”的軌道上來，但是隨着央行新政落地，市場交易量會呈現出逐步回升的態勢。除了小部分三四線城市庫存積壓過於嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小於20個月的基本都會出現再次上漲。對於第四季度的大中城市樓市來講，很可能會呈現出成交量逐步回升的態勢，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。