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國慶黃金周期間,購房者在杭州一個房產交易會上觀看一樓盤模型。
據新華社電受『限購』解除和信貸放松政策雙重影響,各『解限』城市成交略有回昇,買賣雙方的預期、心態正在發生變化。專業人士表示,隨著此次樓市調控政策『見底』,此前持續『向下』的樓市或將進入『緩衝期』。
成交『微回昇』
部分購房者怕『錯失良機』
國慶黃金周歷來不是樓市成交高峰,但央行、銀監會節前發布的『房貸新政』,讓不少人增加了『度假』新項目——『看房』。『本來打算和家人朋友組個「自駕游團」,結果成了「看房團」,一天就看了5套房。』杭州市民孔先生說。據透明售房市場研究院數據統計,黃金周杭州市區共簽約新房804套,為近四年來同期最高。
作為二線城市的山東省會濟南,在國慶結束後的10月8日和9日,商品房成交套數分別為241套和224套,呈現出回昇的態勢。
除了實際成交略微回昇,樓盤來訪量明顯增加更顯出房貸新政帶來的變化。南寧中海地產營銷總監楊海峰也介紹,恆大集團在南寧開發的恆大綠洲樓盤,10月7日開盤的兩個小時內銷售額達到8億元。
在杭州、濟南、武漢、南京、成都等多地,受『房貸新政』影響,黃金周看房者都有明顯增多,有樓盤的銷售經理說,『許久沒見到這樣熱鬧的場面了』『消費者的信心明顯得到提昇』。
盡管『房貸新政』的實施細則仍待明確,但部分購房者的心態開始起了變化。由於過往有『刺激』樓市的先例,一些購房者害怕『錯失良機』,加快下單步伐,也有一些購房者擔懮『抄底抄在半山腰』,仍在看風向、等細則,不過總體來看,購房者入市、出手心態趨強。
新政『出臺』
開發商優惠措施少了
盡管各銀行有關『房貸新政』的具體細則仍待出臺,但多數開發商、購房者認為,當前樓市提振政策已經『見底』,房價、成交也很可能逐步『止跌企穩』。但也有人認為,『利好出盡是利空』,如果『房貸新政』打折,樓市頹勢或將持續。
記者走訪杭州、濟南等地的多個樓盤發現,各樓盤此前的優惠措施基本沒變,但購房者的議價空間逐漸收窄,加之來訪、認籌增多,開發商『腰杆硬了』。『上半年最困難的時候都過來了,現在的政策利好樓市,開發商怎麼還會推出新的優惠措施?』杭州某樓盤的營銷負責人李一聞說。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授認為,此次央行、銀監會限貸政策松綁,對整個房地產市場有一定的利好作用,但目前整體資金面還比較緊張,金融機構出於對風險的管控,加之臨近年底,各家銀行相對都比較謹慎,是否會很快跟進並調整各自的具體信貸政策還存在未知。
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁也表示,根據中國家庭金融調查的數據靜態估算,央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放。但對於城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房,實屬杯水車薪。他認為,新政是否真正能起到作用,核心在於市場對房價的預期是否會因此而改變。
盡管『房貸新政』已出,但對樓市走勢的爭論從未停歇。安信證券房地產行業研究員萬知認為,『認貸不認房』主要刺激了改善需求和部分投資需求,但由於目前商品房庫存仍處在高位,未來至少還有2至3個季度的庫存消化期,房企的策略仍是加快周轉、以價換量為主。
是漲是跌?
樓市將迎來『緩衝期』
『房貸新政』的具體細則、成色幾何,『銀十』或將逐漸明朗,樓市也將迎來一個長周期調控的『緩衝期』。『房貸新政』是『大禮包』,還是噱頭?這將決定『緩衝期』之後的樓市走向。
合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監許傳明說,松綁限貸政策主要針對改善型購房需求,各家銀行房貸實質性松綁的政策力度將決定未來樓市成交的活躍度,目前業內也都處於觀望期。
『等細則』已成目前全社會對樓市最熱切的期待。分析人士指出,如果房貸利率有85折或者更低的折扣,樓市成交將穩步回昇,如果利率折扣較少,購房者也許會期待更大幅度的『救市』政策,就會觀望、等待拉低成交。因此,『房貸新政』的具體落實將對後續樓市走向產生重要影響。
『當前樓市的政策導向由限制轉向逐漸放松,限購與限貸逐步放寬,其他限制政策整體趨緩。』廣發證券研究員樂加棟說。在此情況下,市場將成為左右樓市的主要力量,『房貸新政』中的首付比例、利率水平將由商業銀行自主決定,究竟『給不給力』,且看銀行『臉色』。