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在9月30日央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》後,上週後期,包括工行、農行、中行、建行在內的四大行以及一些股份制銀行總行層面紛紛表態,已經按照新的房貸政策開始執行。在備受關注的首套房貸利率方面,各家銀行表示“利率下限爲貸款基準利率的0.7倍”,但具體要參照多因素區別確定。採訪中記者瞭解到,首套房貸想獲得利率7折基本不太可能,“低於9折都不太可能。”天津市一家銀行相關人士表示。
業內:利率低於9折銀行就得虧本
“9.5折對不少銀行來說,已經是成本價格了。”一家股份制銀行相關人士表示,當前市場資金價格較高是導致銀行難以對房貸給出大幅度利率優惠的主要原因,該人士舉例稱,當前商業銀行5年以上貸款的基準利率是6.55%,如果打7折,是4.585%,比不少理財產品收益還低,“按照我們的測算,別說利率打7折,即使打9折,利率爲5.895%,除掉資金價格和各項業務費用外,目前銀行也基本不掙錢,銀行不可能做虧本的買賣,所以低於9折的利率優惠很難給到。”
採訪中記者發現,正如上述銀行人士所言,儘管和去年錢緊的時候相比,當前市場資金價格有所下降,但是依舊相對較高。這一點在理財產品的預期收益率上就有所體現。據銀率網數據庫統計,10月4日至10日,共有434款人民幣非結構性理財產品發售,平均預期收益率爲5.18%,其中有15款產品超過或等於6%。“簡單來說,現在不少理財產品收益率都這麼高,銀行給利率優惠,尤其是9折以下的優惠,明擺着是賠錢的。”該銀行人士表示。
現狀:本市四大行暫無新細則
記者留意到,各銀行總行發佈的細則和央行、銀監會的通知內容並無太大區別,基本是對央行、銀監會通知內容的重申。其中,在首套房認定標準、利率水平等方面,部分銀行總行表示,具體操作由各地分行掌握。昨天,記者就此聯繫了四大行的天津分行。
“我們是上週末接到的總行下達的房貸通知細則,但是天津市的具體細則還在研究、制定當中。”一家銀行相關人士表示。其他幾家銀行也都告訴記者,目前天津分行方面的具體操作細則還未出爐,還有銀行暫時未接到總行的通知。據瞭解,當前各家銀行基本已經可以對“擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,再次申請貸款購買普通商品住房”執行首套房貸款政策,但首套房的利率優惠則比較“糾結”,因此分行的細則暫時還未出爐。
預期:9至9.5折利率將是主流
一家國有銀行相關負責人表示,在新政策出來前,該行天津分行的首套房貸利率就有優惠,“但優惠不是針對所有人,也不是一個統一標準,而是根據客戶具體資質來定。但是即使有優惠的客戶,優惠幅度也不大。”另一家國有銀行方面也表示,此前對比較優質的首套房貸客戶利率也能有優惠,但最低也就是9折。
新政策出來後,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受記者採訪時表示,房貸利率出現大打折扣的可能性不大,“預計未來一年,首套房利率會逐步趨向9折左右。8折或者小概率出現的7折,商業銀行將會有較爲苛刻的額外要求,比如VIP客戶、存款數量、購買理財等,一般民衆不宜奢望。”本市一家銀行相關人士也預計,從天津業內情況來看,即使是新政策出爐後,預計也並非所有首套房貸購房人都能享受利率優惠,因爲賠錢或基本不掙錢的業務,銀行不可能會大規模地做,“優質的客戶可能會享受9.5折、最多9折的優惠,低於9折可能性很小。”
房子+個人資質 決定是否能優惠
哪些人能從銀行獲得難得的利率優惠呢?本市一家股份制銀行相關負責人向記者解釋道,決定銀行是否會給優惠的,有兩大因素:一是看房子,二是看人。
“房子一是看開發商,二是看位置。客戶如果購買大開發商或者和銀行有合作的開發商的房子,以及位置好的房子,銀行比較可能給優惠。一方面,這類房子本身保值、升值能力強,風險相對小;另一方面,開發商如果和銀行有其他合作,銀行也會給購買該開發商房子的客戶一些利率優惠。”該人士表示。
而人的因素則主要看個人徵信和資質,“個人徵信記錄肯定得比較好。除了個人徵信外,就是看其工作性質、收入是否穩定。公務員、醫生、銀行工作人員等收入較高、工作穩定的客戶,銀行給優惠的可能性比較大;而一些個體經營業主,雖然收入可能高,但因爲並不穩定,所以未必能有優惠。”
算賬
一筆100萬元、期限30年、等額本息還款的貸款
按照目前的5年以上貸款基準利率水平6.55% 30年的利息總額128.7萬元
按照利率9折,即5.895% 30年利息總額113萬元