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二手房中介機構作爲房地產市場不可或缺的一環,其真真假假,往往讓購房者摸不着頭腦,不曉得如何應對。爲避免掉進購房“陷阱”,以下幾個地方你可得小心謹慎。
【防騙可鑑】
他們上過的當你就別再上了
東方今報記者在暗訪中瞭解到許多因中介忽悠被騙的案例。
◎案例一:20萬元房款打水漂
鄭州市民陳先生今年7月份在二七區看中一套房,因爲沒有房本,房價比市面上便宜近10萬元。中介公司告訴他可以幫忙過戶並取得房本。陳先生輕信了,交了2萬元定金,簽了“三方合同”,並給中介公司打18萬元首付款。兩個月過去,過戶以及房本的事兒依然沒影。當陳先生再找中介時,發現中介公司已停止營業。
◎案例二:付了64萬過戶手續遲遲不辦
今年7月11日,鄭州的張女士購買一套122平方米的房子,共101萬元。因爲公積金貸款只能申請40萬元,中介再三要求先交付3萬元定金,再打61萬元首付款,並承諾65個工作日辦理好過戶手續。2個多月過去了,由於公積金貸款審批需要考察,且必須有首付款支付等相關證明,而中介公司卻遲遲不提供相關文件,也多次推遲辦理過戶等相關事宜。
◎案例三:讓中介幫忙過戶“被交”首付款29萬
王先生看中了朋友的一套138平方米的房子,總價91萬元。兩人商量好後,讓中介公司幫忙辦理過戶手續。中介公司要求籤訂“三方合同”,稱先交3萬元定金,並要求支付29萬元首付款。王先生考慮應走資金監管,中介卻威脅“不交首付款算違約,定金不退回。”無奈,王先生將29萬元首付款打進中介公司賬戶。中介承諾55個工作日內辦理好過戶手續。兩個月後,中介公司始終不見行動。
【律師說法】細化合同保留證據
河南豫和律師事務所李瑞麗說,二手房買賣雙方在簽訂合同時,一定要約定好細節問題,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。嚴格明確違約責任,尤其是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等,避免因租賃或延遲交房而導致買方吃“啞巴虧”。一般情況下,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作爲交房時再付的條件約束賣家按時交房。
二手房中介一般都預備了重複使用的格式合同,這些合同的利益一般都偏向於中介。買賣雙方一定要認真閱讀合同,避免簽訂“霸王條款”。另外,在簽訂合同時也要注意合法合規的問題,對於雙方或三方(包括中介)共同爲了少交稅費簽訂的“陰陽合同”等違規做法,都會給自己帶來不必要的麻煩,甚至傷及自身的利益。
值得注意的是,中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的。《合同法》第427條規定“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用”。
交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料,如合同、收條、身份證及房產證等證件的複印件,都要注意妥善保存,以免以後有糾紛時因爲缺少相關的證據而處於不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,一定要堅持對方白紙黑字寫下來,保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。
房管提醒
走資金監管可避免損失
鄭州市房管局辦事大廳工作人員表示,買賣二手房,最好走資金監管,不要將首付款交予中介公司。因爲房屋歸誰所有,以房產機關的登記爲準,交易過程中,消費者通過資金監管來約束房產交易,能使交易過程中資金、產權交割得到有效保證。
該工作人員說,2010年10月27日住房和城鄉建設部審議通過《房地產經紀管理辦法》(下稱《辦法》)。《辦法》要求所租售的房屋明碼標價,嚴禁吃差價;禁止中介機構直接炒賣房屋或當二房東羣租;對於每筆交易,房產經紀人必須簽下自己的名字,以保證其對所租售的房屋負責,而不是一股腦把責任都推給公司。
《辦法》還規定,在資金監管方面,將通過銀行設立保證金賬戶,確保二手房交易資金不被挪作他用或被攜款潛逃。
鄭州也早在2010年就推行了二手房交易資金監管制度,可以避免被騙情況的發生。
學兩招
這些細節你知道嗎?
鄭州市房管局工作人員建議,購房者在選擇二手房中介時,要查看中介門店的營業執照,看是否具有市國土房管局審發的資格證書和市工商行政管理局審發的經營許可證。對於賣房者,一定要查明對方的身份及房產的真實信息,最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息,瞭解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭貸款買的房子,貸款額多少等等。對於中介公司,可以索要營業執照的複印件。