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2014年三季度,國內房地產市場延續下行勢頭,價格繼續下行,成交季節性回升但同比下降幅度仍比較大,房企經營壓力增加,投資放緩,土地市場降溫。不過,隨着央行在國慶節前出臺“認房不認貸”新政,長假樓市迎來一波成交熱潮。
業內人士認爲,三季度雖然多數城市放鬆限購,但信貸政策仍保持平穩,市場下行預期並未根本改變。而信貸政策調整後,改善型購房者等“剛需”購買力得以提高,今年四季度市場成交或將接近去年水平。
市場房貸新政催熱國慶樓市
9月30日,央行出臺房貸新政:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍。此外,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執行。
與此同時,央行明確提出,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款(MBS)支持證券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
受到這一“重磅炸彈”影響,國慶假期各地樓市的購房人流明顯增加。儘管從官方網籤的數據來看,國慶期間的網籤套數並沒有大幅增長,但據業內人士稱,由於網籤數據往往具有滯後性,假期成交增長未必能體現出來。
而來自開發商和中介的數據則顯示,今年國慶假期樓市成交套數縱使依然低於去年同期,卻已經達到甚至超過了2012年同期的水平。更有業內人士分析,考慮到央行政策需要各大銀行逐步落實,未來釋放的改善型“剛需”可能將在今年四季度乃至明年一季度的市場成交數據上集中顯現。
有廣州開發商透露,黃金週到場人流比預計增長50%,成交情況也比預期表現要好。某開發商旗下兩大豪宅項目,國慶期間平均每天接待客戶幾百人,特別是下半周成交反彈明顯,成交量同比已翻倍。而保利廣州董事長餘英更是在黃金週結束時立刻在微博上宣佈:“十一”7天,保利地產廣州銷售15億元,平均每天賣100套房子,保利在全國範圍內更是7天“進賬”近70億元。
在北京、上海、深圳等其他一線城市,房貸新政對購房者預期的影響也同樣明顯。
據鏈家地產市場研究部統計,“十一”長假期間,雖然北京市商品房網籤量同比下降超過30%,但日均新增客源量較9月份增加25.3%。而上海易居研究院數據顯示,10月1—10日,上海新建商品住宅成交量爲8.4萬平方米,同比減少了22.3%,但明顯小於前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。深圳“十一”期間多數樓盤的到訪客戶量明顯增加,開盤項目的成交也都有所提高。
影響“還清當首套”刺激買家入市
滿堂紅市場研究部高級經理周峯分析,“9·30央行新政”肯定會刺激改善型客戶積極看房,在廣州市內尚未入市的準買家當中,至少有一半是帶有換房意識的,且大部分已還清上一套房的貸款,這批客戶受制於“穗六條”,只能一邊看房一邊等待。
根據滿堂紅市場研究部把2013年全年和2014年前三季度通過本公司促成的二手住宅買賣個案按付款方式進行對應分類。2013年和今年前三季度的二手買家都有一個共同特徵,二次購房的客戶採取一次性付款的比例,比首次購房客戶採取一次性付款的比例要高,今年前三季度該比例更達到58.0%。
“從表面上看,改善型客戶在資金調配上似乎相對較靈活,但這不代表二次購房的客戶不需要銀行貸款。”周峯說,2013年11月“穗六條”實施後,二次購房的首付款比例提高到七成,而銀行在實際操作中,更可能把對應物業的評估價作“技術性調低”,從而令貸出的比例只有兩成或更低。採取純商業貸款或組合貸款作爲購房手段的二次購房客戶比例,從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%,既反映了信貸市場的緊張情況,也體現了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。
“只要地方銀行能按新政策執行相應的‘還清當首套’原則,改善型準買家入市的機率便會大爲增加。”周峯表示,但值得注意的是,今年剩餘的兩個多月裏,多數銀行的信貸額度已不多,能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”,要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優惠利率,恐怕得等到2015年1月方可實現。
“因此除非能對限購政策進行適度放鬆,否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量仍舊難有明顯的觸底反彈,二手樓價在短期內更難以轉頭向上。”周峯說。
預測大中城市“翹尾”行情可期
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,由於央行新政剛剛出臺,各個城市銀行政策細則尚未落地,在節假日期間執行還未能到位,國慶假期仍算是“過渡期”。隨着央行新政細則在未來1—2周內在各個城市銀行的逐步落地,其對於全國大中城市樓市的影響會在出臺之後的幾週中逐步體現出來。
張宏偉分析,從“首套房貸認貸標準”調整對於大中城市樓市的影響來看,如果對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時可按照首套房貸政策執行,那麼這將至少會影響10%—15%的首次改善、改善型需求在未來幾個月集中入市,一定程度上拉動全國大中城市樓市成交量逐步復甦和好轉。
“利率下降對大中城市樓市影響有一定的滯後性。”張宏偉表示,如果房貸利率出現持續性的實質性下調,由於購房者成本的降低,將刺激首套自住需求入市,樓市將在未來3—6個月出現成交量復甦與好轉的行情。當第四季度首套房貸利率開始實質性下降,最早到2015年第一季度全國大中城市樓市將開始有明顯的好轉趨勢。
他指出,部分城市“金九”樓市因爲月底開發商集中開盤入市已經開始在低位小幅反彈。儘管截至目前還沒有出現趨勢性回升,市場仍然沒有迴歸到“量”的軌道上來,但是隨着央行新政落地,一線城市代表的大中城市樓市市場交易量會呈現出逐步回升的態勢,年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。
不過,對於二三線城市來講,則不一定有一線城市樓市表現的那麼幸運。張宏偉認爲,“首套房認定標準”調整對於庫存壓力偏小、市場去化週期合理、市場基本面良好的城市有可能會起到刺激“買漲不買跌”行情出現的作用,導致市場供不應求再現,比如合肥、南京、蘇州、南昌、石家莊等城市。●記者牛思遠