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日前,滿堂紅市場研究部發布了《2014年9月及10月上半月廣州二手房市場研究報告》。據該報告顯示,受一手樓市促銷分流客戶影響,9月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比8月減少近一成,住宅租賃業務量比8月減少13%。
而據滿堂紅對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析,9月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅成交均價爲20748元/平方米,環比上升3.9%,同比上升9.3%。租賃市場方面,9月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅平均租金爲46.5元/平方米·月,環比下跌1.0%,同比上升1.6%。
據廣州市國土房管局公佈的數據,2014年9月全市原10區(不含增城、從化)二手住宅登記宗數爲3274宗,同比減少50.4%,在今年前三季度中也僅高於2月的3143宗。
滿堂紅市場研究部分析,今年9月,在廣州衆多一手在售項目相繼打起促銷戰的情況下,部分徘徊在一、二手市場之間的準客戶被有效分流,從而令二手住宅市場的成交量繼續處於低位盤整。
而當月經滿堂紅地產促成的所有二手住宅買賣交易中,整體成交價比整體放盤價下調6.5%,從170萬元/套下調至159萬元/套。信貸方面呈“一邊倒”現象,一次性付款比例高達45.6%,而純公積金貸款的比例因額度所限,直線回落到8.1%。10月1至9日經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣宗數比9月同期增加9%,成交均價爲20113元/平方米,比9月同期微升0.9%。
二手住宅買賣市場的“平淡”,促使部分小業主將持有的物業轉到租賃市場,導致待出租的房源數量大增,也使房屋租金無法明顯上升。
報告顯示,最近一年,廣州市9區住宅平均租金圍繞着46元/平方米的水平線作窄幅波動,出租回報率則進一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%(按滿12個月滿租計算),比2013年同期下跌0.1個百分點。
銀行房貸諮詢量上升
市場靜候新政執行
“國慶節後上班這幾天來諮詢的客戶非常多,由於此前執行細則尚未下發,所以業務也沒有辦法按照新政執行,很多客戶都想等政策出來後再申請,都在靜待新政策執行。”某國有銀行市內一支行信貸審批員告訴南方日報記者。
南方日報記者從建行廣東省分行也瞭解到,新政策出臺後,從省內各地區反映情況看,房貸諮詢有所增加,但觀望客戶較多。不過,不少銀行都表示,按揭貸款的申請有一定滯後性,預期未來業務申報會陸續上升。
首套貸款利率有所調整
根據9月30日央行、銀監會發出的房貸政策,多家大行已出臺了具體措施,並已按照新的房貸政策開始執行。各地房貸政策具體操作由各地分行掌握,而利率基本上由借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區別確定,執行細則如何落地仍需要一定時間。
在銀行存貸比考覈不放鬆、房地產行業整體風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下,商業銀行對於住房按揭貸款的實際支持情況還有待確定。不少業內人士都分析任務,最低7折利率對於銀行來講尚有難度,短期內全面執行的概率不大。
從目前政策的執行看,多家國有大行已經開始執行房貸新政,但從執行的程度看,利率方面一線城市利率調整幅度不大,最低折扣仍然是9.5折,目前真正執行貸款利率7折優惠的城市幾乎沒有。“這主要有兩方面原因,一方面是因爲受263號文影響,銀行可貸額度受限;另一方面是受近年來房地產市場蕭條,部分地區棄房斷貸以及銀行上半年壞賬率普遍提高影響,銀行房貸更加謹慎,審覈上也更加嚴格。”優選財富分析師表示。
其分析認爲,從過去的銷售數據以及目前的政策執行看,預計未來房地產市場區域化差異會更大,一線城市銷售量逐步回升,但價格可能難有起色。而二三線城市受前期房價下跌幅度較大的影響,預計未來反彈的空間較大。
剛需入市潛力較大
此前近4年時間裏,居民家庭首套房認定執行“認房又認貸”的標準,不少改善型剛需的購房人抱怨,這種政策不符合實際市場需求情況,甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定爲二套房,而新政對於這種實實在在的自住型購房需求給予了較大力度的支持。
交通銀行首席經濟學家連平分析認爲,目前住房需求不足並非潛在需求大幅下降,而是市場在觀望,同時也是政策約束所致。近年來,爲抑制房價過度上漲,有關方面推出了一系列控制需求的舉措。今年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題,也在一定程度上制約了需求釋放,而改善型住房需求受到政策抑制則更爲明顯。
一方面,國家規定家庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款,同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍,使得改善型需求的購房能力大大降低。
另一方面,目前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定爲二套房,“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強的入市意願,也囿於政策和預算限制難以釋放。連平認爲,房貸新政對個人住房貸款在利率、審覈時間等方面的現行政策提出了調整要求,支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,對於改善民生具有積極意義。
數據顯示,2013年我國人均GDP約爲6767美元,其中佔比最大的消費支出爲住房消費。“我國居民的住房消費觀念使得這一格局在較長期內不會改變,未來剛需入市潛力依然不小。隨着收入提升和消費升級,改善型住房需求將爲消費增長提供持續不斷的動力。”連平分析指出。
小白領的換房計劃
-個案
小劉是在國企上班的白領,兩年前,憑藉自己打拼幾年的積蓄,其在廣州新港西路買了一套40平方米的小房子,總價70萬元,首付三成21萬。房子雖小,但終於有了自己在廣州小窩和落腳點,房子對小劉的意義非同尋常。
不過,兩年過去,小劉正準備與女朋友結婚,40平方米的房子開始不夠用,他今年以來一直在考慮換房的可能。但過去,由於去換房需要“認房又認貸”,有過一次貸款記錄的小劉即便將房屋出售再購置,依然要算二套房貸,首付達到七成,高昂的首付成爲了其換房的最大障礙。
“現在房價升值後,我的房子出售估計也僅能賣到100萬。還了剩下的40萬元貸款,還有60萬元剩餘。要換一套市區內80平方米的房子,預計要200萬元左右,若按照七成首付計算,首付需要140萬元,缺口將近80萬元,這對於工薪階層的我們只能望梅興嘆。”小劉表示。
不過,最近首套房貸新政出臺後,對小劉這類換房需求者而言則是巨大的利好。小劉告訴記者,國慶回來後,其馬上諮詢了多家銀行,若政策開始執行,其打算正式啓動換房計劃。
記者幫其算了一下,在還清貸款做第二套房房貸時,只需要付三成首付,對於小劉而言,要換其看中的總價200萬元院的80平方米房子,首付只需要60萬元。也就是說其賣掉小房子後,並不需要額外加錢,就可以換置一套80平方米的房產,首付完全無壓力。
南方日報記者黃倩蔚