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新華社上海10月11日新媒體專電(記者葉鋒、姚玉潔)房貸7折利率“可以有”,但目前還“真沒有”。9月底央行和銀監會出臺的房貸新政,目前正逐漸進入細則落地操作階段。“7折利率”或難實現,但房貸的鬆動卻是不爭的事實。與此同時,樓市升溫的預期增強,個別樓盤漲價的消息也時有傳出。
專家認爲,“去庫存”仍是樓市面臨的首要任務,期望供求關係短期內形成逆轉並不現實。抓住政策帶來的實質利好和市場預期的有利變化,加快“以價換量”,滿足合理購房需求,纔是房企的正道。
銀行表態將認真執行房貸新政,“7折利率”或難成真
根據兩部門此次下發的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,首套房貸“貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍”,但“具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定”。
“超出預期!”對於兩部門出臺的房貸新政,有房企人士告訴記者。針對此次房貸新政,各銀行均表示認真執行。比如,工商銀行表示,根據新的房貸政策要求,對於貸款購買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍。
建設銀行表示,對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款,名下無住房的家庭,申請貸款購買住房,執行首套房貸款政策;對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買住房,可參照執行首套房貸款政策,“具體操作由各地分行掌握”。
對於購房者而言,“7折利率”是否可得?按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算,7折就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當,低於5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高於這個水平)。業內人士認爲,目前在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上難以做到。
記者走訪上海的銀行發現,各大銀行已經開始執行“認貸不認房”政策,但“傳說中”的“首套利率7折”則不見蹤影。部分銀行仍執行基準利率,浦發銀行等可以打95折,建設銀行則表示可以根據借款人資質、信用狀況等打9-9.5折。
漲價尚屬個案,短期內房價不具備全面反彈條件
上海浦東周康地區一樓盤銷售人員告訴記者:“10月8日以後,我們就按照總部要求,對價格進行上調,每平方米漲500-800元。”部分開發商在國慶節前宣稱“節前你對我愛理不理,節後讓你高攀不起”,甚至表示額外折扣在節後將會取消。
上海永慶房屋徐彙區一門店的店長告訴記者,房貸新政出來後,業務員選擇了100多個掛牌的房東進行了電話詢價,超過10%的房東表示要上調掛牌價。
不過,同策諮詢研究部總監張宏偉等多位業內人士分析認爲,從營銷的角度看,製造漲價的預期和市場氛圍,有利於刺激銷售;但從現實條件看,樓市短期內不具備全面反彈條件。
大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫存”任務。從9月份36個大中城市存銷比指標來看,庫存壓力較大、市場去庫存化週期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數,比如杭州、寧波、大連、青島等。
房貸新政待執行到位,“以價換量”迎來窗口期
成交低迷是今年許多城市房地產市場面臨的最大問題。國家統計局數據顯示,1-8月份全國商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1至7月份擴大0.7個百分點。其中住宅銷售面積分別下降10%。
“信貸新政讓房企看到了希望,但短期內銷售量的提升仍取決於他們的降價幅度。”上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦說。而對於大量銷售進度不佳的上市房企來說,藉助政策利好,在四季度“以價換量”,是必需的選擇。
業內人士認爲,房地產調控要在調整中實現“房價不過快上漲,交易量保持平穩,投資不過快下滑”的目標。
記者瞭解到,近期上海普通商品住房土地出讓中,開發企業積極參與,溢價率較高。對此,一些業內人士建議,適度增加中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應,以保持房地產開發投資的穩定,防止市場大起大落。