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央行和銀監會拋出“認貸不認房”房貸新政10日以來,開啓銀行房貸政策落地的“窗口期”。銀行執行房貸新政、房企改變銷售策略和購房者觀望的博弈局面開始顯現。目前濟南各大銀行房貸新政細則仍未落地,房企頻繁出招試探,有項目爲留住客戶推出延期付首付的策略,新政刺激下濟南樓市成交現反彈,但多數購房者仍在觀望。
國慶假期結束之後,農行、建行、中行等銀行的總行層面,陸續表示正積極制定細則。記者瞭解到,目前濟南各銀行暫時還沒有實行新政,大部分銀行正在等待銀行總部政策的下達。業內預計,本月內,大多數銀行都將出臺細則。不過,首套房貸7折利率恐怕只是“奢望”。根據貸款新政,從10月1日起,中行對於貸款購買首套普通自住房的家庭,以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍,具體由各分行根據風險情況自主確定。
對於首付最低三成,還可享受最低7折基準利率的優惠,多家銀行網點工作人員表示,央行提出的“首套房貸款利率下限爲基準利率的0.7倍”只是指導利率,並非實際要求。對於房貸利率折扣問題,一位銀行業內人士對記者表示,是否執行利率7折要根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素等來區別確定。而考慮到銀行的資金成本,7折的利率優惠可能性不大。從實際情況來看,在新政出臺前,濟南地區首套房貸利率大多在基準利率至上浮5%的水平,且放貸週期較長。因此業內預計,即便房貸新政全面落地,首套房貸利率水平也將以基準利率爲主流,最多下浮不超過10%。因而綜合各種實際因素,房貸七折利率恐怕難以實現。從利率的角度看,由於目前濟南雖然有銀行執行新政,不過打折力度不大,購房者雖然入市門檻低了,但購房者成本卻並沒有降低多少。
房貸新政出臺後,對於首套房認定的變化,使部分改善性需求的購房市民大大降低了首付比例。這一政策被認爲是央行救市的積極舉措。對於新政刺激下的市場變化,各大房企也頻繁出招試探。
限貸放開,成爲樓市銷售利好,一些開發商有了漲價衝動,面對新形勢,開發商有小漲試探、觀望、促銷跑量三種心態,其中以觀望的居多。緊隨房貸新政,國慶期間一些房企傳出“節後漲價”的聲音,刺激了成千上萬購房者的神經。房貸新政出臺後反應比較敏感的大多爲改善性樓盤,記者詢問了多家樓盤發現,漲價虛張聲勢的成分巨多,有的是完成指標的房企試探市場,更多是明漲暗降;有的是“放空炮”;更多的企業選擇觀望。奧體片區的某改善樓盤項目,價格每平上調了大約150元,但得知記者購房意願強烈,置業顧問表示還可以向公司再申請折扣,打完折算下來僅比節前總房款多3元。
相比改善型樓盤的“大動靜”,濟南不少剛需盤表現相對理性。東部片區的一家剛需項目繼續在節後打出限時特價多重優惠的大幅促銷牌,項目負責人介紹說,現在正是“銀十”購房季的促銷節點,不管貸款新政如何調整,細則落地前尚需時日,對市場的影響還不明確,因此積極推盤走量纔是當前穩妥不變的銷售策略。
雖然信貸細則尚未落地,目前仍按老政策執行,但不少項目爲了“抓住”客戶,可以先交定金定房,首付款、籤合同及貸款都可以延期10天至20天再辦理,給客戶留出緩衝時間,等待細則落地,執行新的貸款政策。還有的項目對二次置業者直接收取三成首付,能先搶一個算一個。對於購買二套房和三套房的客戶來說,房貸新政將對他們購房貸款產生較大影響,按老政策無法貸款,如果按照新的政策,銀行可以根據實際情況提供貸款。這兩類客戶是成交的主力,他們也在觀望具體實施細則的出臺。推出延期付首付的項目負責人說,爲了先“抓住”這些客戶,他們推出了延期交首付、延期籤合同、延期辦理貸款的政策,在合理的範圍內,可以延期10天至20天,最晚可以在月底籤合同。目前只要先交上2萬元定金就可以。
面對房貸新政出來以來市場的微妙變化,濟南購房者表現較爲平靜。雖然在新政出臺當天起,就有不少購房者致電銀行和房企諮詢有關新政的細節,但不少購房者面對房企霧裏看花的漲價風聲依然選擇觀望,想等待新政細則落地後根據具體的房貸政策再結合自身居住需求出手購房。
業內人士認爲,如今全國房地產市場形勢與5年前已明顯不同,即便成交出現比較大的反彈,房價也不會再瘋狂上漲。最大的變化是房地產市場的供需狀況已經由當年的供不應求變成供應過剩,與此同時,在經歷近年來持續調控後,民間資金進入住宅投資市場已大大減少,多數銀行也將房貸視爲雞肋,大舉投放甚至大量打折投放的可能性並不大。
以濟南爲例,按去年月均銷售62.78萬平方米算,未售存量全部賣掉至少需要11個月。而從6月到年底這一段時間,還有300萬平方米以上的新增供應量。如以今年1-8月平均不足50萬平方米的月均成交量計算,全部賣完需要20個月左右。
分析人士認爲,從樓市供需狀況及現有政策看,即便新的政策帶來成交的明顯反彈,房價也不會出現大幅上漲,未來房貸新政對樓市的利好影響可能沒有想象得那麼大,銀行的具體執行情況可能使得新政利好‘打折’,開發商不宜過度樂觀。另一方面,市場上不排除未來房地產項目此前推出的優惠政策可能會逐步取消、折扣力度降低。因此急需住房的首次置業者和剛需改善型購房者不妨適時出手抄底,不失爲理性的選擇。