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繼2008年“三率齊動”最大尺度的救市政策之後,信貸方面出人意料得寬鬆政策,在“銀十”前夕發佈。儘管大批潛在購房者在突如其來的利好面前,來不及改變休假計劃加入購房大軍,由此導致國慶黃金週市場成交情況並未出現全面好轉,但預期已然扭轉。分析認爲,當前的市場形勢與5年前已明顯不同,儘管政府救市力度空前,但樓市已不可能再上演2008-2009年的狂飆突進。
對絕大多數“221”型家庭來說,孩子幾乎就是全家人的一切。盯緊孩子,也就看好了父母們的錢袋子。剛剛過去的國慶黃金週,濟南樓市就上演了這樣一幕:各樓盤紛紛將目光盯上了“熊孩子”,使出渾身解數吸引家長帶着孩子去項目過節,生生將7天國慶長假變成了“兒童節”。
在王舍人片區,天鴻萬象新天斥巨資舉辦了爲期一個月的山東首屆萬人童話之旅,螢火蟲長廊、斑斕蝴蝶谷、侏羅紀恐龍展、奇幻動畫樂園、兒童遊樂城5大板塊從10月1日起正式接納前來遊玩的孩童,也爲項目帶來了超強的人氣。
在長清區,中建·長清湖組織了“七彩長清湖、十一我當家”系列活動:10月1-2日,將濟南少兒頻道的《老爸你最賽》攝製現場搬到了項目現場;3-7日,攜手星期8小鎮爲小朋友們打造“兒童大型主題嘉年華”;“國學七天樂”則讓孩子們體驗到了國學的魅力。據瞭解,整個長假中建·長清湖共接待客戶3000餘人,賺足了眼球。
世茂天城國慶舉辦的國慶嘉年華活動上,蛋糕、筆筒、立體拼圖等DIY活動以及職業體驗嘉年華,同樣讓孩子們玩得不亦樂乎。
就在國慶長假前夕,央行與銀監會聯合發出《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對首套房貸認定及開發商融資等做出“大尺度”調整。
按照上述通知,對貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲基準利率的0.7倍;擁有1套住房並已結清房貸,再貸款買房,執行首套房貸款政策;擁有2套及以上住房並已結清房貸,又申請貸款買房,根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平;此外,銀行可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
而在支持開發商融資方面,通知要求銀行合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。
中原地產市場研究部總監張大偉第一時間在微信中評論說:“最感性的理解相當於,全國46個城市鬆綁限購5次。這一政策出臺後,基本就是除了4個一線城市以外,樓市將處於無調控狀態,歷史最鬆。”至於對未來市場的影響,張大偉表示:“從整體效果看,這一政策將會對市場有信心提振,止跌已經明確,但反彈的幅度實際結果依然要看後續信貸釋放情況,如果再出現1-2次定向或者全面降準,樓市將會很快反彈。”
2008年,爲了“拯救”房地產市場,國家也曾出臺相應的政策。在4萬億貨幣放水大背景下,大量資金進入房地產市場,老百姓也爭相購房保值,由此帶來了2008-2009年全國房地產市場的高歌猛進和房價的持續飆升。
在經濟學者馬光遠看來,這一次“完全是一種爲去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策,甚至比2008年的房貸政策都要寬鬆”。不同之處是,這一次沒有4萬億投資。
對百姓來說,最關心的問題無疑是政策在推動樓市加快去庫存的同時,會不會像2008年那樣讓房價水漲船高。在央行、銀監會上述政策出臺後,媒體不斷爆出開發商醞釀漲價的傳言,在一定程度上引發了購房者的不安。前不久剛買了房子的葉小姐告訴記者,自己幸虧趁開發商降價訂了房,要是晚一點,可能就享受不到開發商的優惠了。據她介紹,身邊幾位準備買房但尚未出手的朋友,“這幾天也着了慌,從假期後期起就開始四處看房子了”。
不過,在分析人士看來,如今全國房地產市場形勢與5年前已明顯不同,即便成交出現比較大的反彈,房價也不會再瘋狂上漲。最大的變化是,整個市場的供需狀況已由當年的供應短缺轉變爲嚴重供大於求。與此同時,在經歷近年來持續調控後,民間資金進入住宅投資市場已大大減少,多數銀行也將房貸視爲雞肋,大舉投放甚至大量打折投放的可能性並不大。
以濟南爲例,2009-2013年5年間,全市累計新增新建商品住宅供應量爲2525.39萬平方米,同期銷售面積爲2125.22萬平方米,5年淨剩約400萬平方米,接近5年平均銷售量。數據顯示,截至今年6月,88個主力住宅項目商品住宅存未售量約695萬平方米,按去年月均銷售62.78萬平方米算,未售存量全部賣掉至少需要11個月。而從6月到年底這一段時間,還有300萬平方米以上的新增供應量。如以今年1-8月平均不足50萬平方米的月均成交量計算,全部賣完需要20個月左右。
分析人士認爲,從樓市供需狀況及現有政策看,即便新的政策帶來成交的明顯反彈,房價也不會出現大幅上漲,但不排除具體項目此前推出的優惠政策會逐步取消,急需住房的“首置”、“首改”購房者適時出手抄底,不失爲理性的選擇。