|
||||
廣州土地市場多時的沉悶終於被一舉打破。29日,廣州今年以來最大規模土地拍賣會在廣州市公共資源交易中心正式上演,21家開發商報名參與搶地。儘管最終有3宗地塊因無人報價而流拍,但是以廣鋼新城住宅地爲主打的10宗地塊仍然攪動着廣州的土地市場,一日攬金155億元,保利、萬科、中海等房企巨鱷紛紛出手奪地,各有斬獲。值得注意的是,此次拍賣中的熱門地塊廣鋼新城樓面價距年初有明顯下跌。
21家開發商參與房企巨鱷悉數登場
29日的拍賣會吸引了21家開發商報名參與,保利、萬科、中海等房企巨鱷悉數登場亮相,更吸引着各路業界人士和媒體的關注。
其中最受矚目的莫過於捲土重來的廣鋼新城。今年初,規劃範圍6.46平方公里的廣鋼新城推出首批五宗住宅地,由此掀起2014年廣州土地市場的第一波高潮。最終多路開發商爭奪激烈,以155億元的起始價和配建38萬平方米保障房拿地。儘管5宗地塊樓面地價在開拍前敲定爲1.3萬元/平方米,有業內人士算賬卻發現,以扣除安置房面積的實際樓面地價最高達到21568元/平方米,堪稱“地王價”。
而今,在土地市場遭遇考驗的情況下,廣鋼新城6宗住宅地一起推出,頗具風向標意味。省房協理事趙卓文表示,廣鋼新城超越常規的地價、鶴立雞羣的項目定位,挑戰正變冷的市場,廣鋼新城土地出讓的結果可以讓業內把握行業的溫度。
昨日的土地拍賣會節奏很快。廣鋼新城第一宗競拍的地塊是鶴洞路以南AF040122住宅地,掛牌起始價超過15億元,起始樓面價14000元/平方米。現場在兩家開發商報價後便陷入沉寂,僅僅兩分鐘時間,保利子公司恆利(香港)置業有限公司和廣州市海合房地產開發有限公司先拔頭籌,以15.5353億元的價格拿下該地塊。
緊接着,芳村大道以西、鶴洞路以南AF040125地塊亮相,又是短短兩分鐘時間內,地塊被金融街廣州置業、廣州方榮房地產奪得,總價達32.4306億元,樓面價爲14263元/平方米。
隨後登場的芳村大道以西、鶴洞路以南AF040129、AF040130地塊,在未開拍前已吸引了八九家房企報價。經過十餘輪的來回舉牌,北大資源集團地產優先公司、佛山市篤元投資管理諮詢有限公司以13.7億元奪下該宗地塊。
第四宗推出的芳村大道以西、鶴洞路以南AF040131地塊,引來最多房企報價爭搶,約有9家房企報價,多家開發商交替混戰,報價不斷往上擡升。最終,深圳振業房地產開發有限公司力壓保利,將AF040131地塊以20.3億元的價格收入囊中,地塊溢價4.73億元,也創下了昨日廣鋼地塊的最高樓面價18254元/平方米,仍然低於今年初廣鋼新城首批地塊出現的“地王價”。
從現場的狀況看,雖然21家開發商報名進場,但是不少開發商只“圍觀”,報價都並不積極,現場主持人不得不多次提醒是否有人要競價。AF040137、AF040138地塊由於僅有一家開發商報價,被中國海外興業有限公司以19.1112億元底價拿下,樓面地價達到14000元/平方米。
壓軸亮相的廣鋼新城最後一宗住宅地——芳村大道以西、鶴洞路以南AF040140地塊,雖然交鋒並不激烈,但是多家開發商輪番上陣報價,最終恆利(香港)置業有限公司和廣州市海合房地產開發有限公司再下一城,以21億元的價格拿地。
至此,廣鋼新城6宗住宅地全部被各路房企瓜分,廣鋼新城一天收金122億元。
萬科溢價近五成拿下天河商業地
除了批量推出廣鋼新城的6宗地塊,天河區高唐新建區云溪路以南、高唐路以東地塊亦是昨日土地拍賣會的一大熱點。該地塊爲商務設施用地,用地面積12.07萬平方米,總起拍價17.87億,地塊內須規劃建設8萬平方米以上商業零售用房(含地下空間),其中不小於5萬平方米須整體確權,且不得分割。
針對該地塊,現場展開了漫長的拉鋸戰,地價從起始價的17.8717億元,一路飆升到26.7億元。最終,萬科力壓羣雄,將該地塊拿下,溢價率高達49.4%,成爲昨日溢價最高的地塊,摺合樓面價7470元/平方米。
番禺區化龍鎮金楓大道北側(原東亞鋼鐵廠地塊)、荔灣區芳村大道南沙路南漖地段等多幅地塊出讓則是波瀾不驚,位於近郊番禺、花都的三宗地塊卻因無人報價遭遇流拍,成爲此次土地拍賣會上的一大遺憾。
資料顯示,番禺區橋南街規劃濱江大道北側QNJ11—05地塊、QNJ11—06地塊,兩宗地塊總宗地面積爲52313平方米,建築面積爲94164平方米,總起拍價爲84748萬元,樓面起拍均價爲9000元/平方米。而花都區炭步鎮炭步廣場以東HDJ07—11地塊,爲花都今年首度出讓的商服地塊,用地面積6.87萬平方米,總起拍價2.57億,申請人條件較寬鬆,可以單獨申請,也可以聯合申請。
最終,廣州今年以來最大規模土地拍賣會上10宗地塊成功出讓,一天之內土地出讓收入高達155億元。按照計劃,2014年國有土地使用權出讓金收入800億元,下降4.5%。其中市本級國有土地使用權出讓金收入495億元,增長10%。僅僅昨天一天的賣地收入,就佔了今年廣州市本級國有土地使用權出讓金收入目標的三分之一。
-專家分析
土地市場熱度分化將趨向穩定理性
一邊是廣鋼新城住宅地攪動地市、一日攬金155億元,一邊則是三宗地塊遭遇流拍,土地市場熱度正在出現分化的趨勢。有專家認爲,接下來廣州房地產市場會有一個小幅度的回暖,這與市場需求開始逐漸放量有關,“如果房企的銷售業績能夠向好,土地市場熱度自然會有所擡升。不過房企拿地策略也會分化,有的可能會選擇抄底入市,還有的會加大消化庫存”。
經緯地產的報告分析稱,政府此次大規模推地,爲增加開發商的拿地意願,也花了不少心思,從主推中心六區地塊,到熱點板塊廣鋼新城地塊出讓門檻的下降,都可以看到政府對此次土地出讓的重視,希望值此次大規模優質地塊上市,刺激土地升溫市場回暖,爲下一輪土地出讓作準備。
業內人士表示,開發商選擇在什麼時候拿地,關鍵要看自己運作產品的能力。對於資產負債率已經偏高的房企、已經存在經營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講,無論是在經營策略上,還是在尋求逆勢擴張的過程中,都應該比較謹慎,尤其是針對比較激進的房企,再拿溢價率偏高或樓面地價明顯高於區域市場價格的地塊,可能會在未來遇到經營風險。
專家表示,在下半年“流動性”趨緊的市場背景下,以“現金爲王”的策略應該爲廣大開發商採納,下半年開發企業再在土地市場上瘋狂拿地有可能會面臨一定的市場風險。
趙卓文認爲,今年廣州土地市場大局已定,有較大回升的可能性不大,但對比上半年的大起大落,則是趨向穩定和理性。●記者鄭佳欣