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『那是最美好的時代,那是最糟糕的時代;那是希望的春天,那是失望的冬天。』
這個『它』,就是痛並快樂著的樓市30年。
如果盤點30年的中國經濟關幾次,『樓市』當仁不讓:它成就了一大批在GDP指數中翻雲覆雨的地產大鱷;相當多的市民實現了從『居者有其屋』到『居者優其屋』的飛躍;有人因為適時的房產投資而身價不菲,卻也催生出一大批備受高房價者迷的『蝸居族』和『房奴』。
自從1998年房改取消住房分配制度以來,武漢住房市場化道路已有十幾載。彼時,萬科剛剛布局武漢東西湖,福星惠譽的譽惠花園在武昌徐東悄然建起,在光谷買房單價只要五六百元;此時,全國百強房企大半已經進駐武漢,武漢全年賣房16萬套,住宅成交均價已經越過8000大關。
風水輪流轉。在今年嚴峻的市場形勢下,樓市又一次走到了轉折點。當我們展開這幅悲喜交加的歷史畫卷,仍然期待看見未來。
[房改]
房子從此與幸福相關
『福利分房,我們這代人可能就是這個詞的記憶終結者了。』說到房改,身為『80後』的李靜笑言。
1998年,雖然只有15歲,但李靜清楚的記得那個秋天,因為除了罕見的特大洪水之外,全家在這一年搬進了寬敞的新家。『以前我們住在爸爸單位分的宿捨裡,一房一廳40平方米左右,沒有獨立的廁所和廚房。』李靜說,搬新家她特別高興,因為新房足有100平方米,她也真正擁有了屬於自己的獨立房間。『代價就是,爸爸18年的工齡加上3萬元的家庭積蓄。』
李靜的記憶是大部分同齡人都經歷過的。2000年前後,實行了40餘年的住房福利分配制度宣告結束,住房變成可以上市交易的商品,私人產權這個詞也進入到老百姓的視野。但那時候大部分單位實行憑工齡選房,房價也格外象征性的低廉。
『2010年我結婚,在後湖買了一套90平方米的房子,足足67萬。』李靜說,雙方父母工作幾十年換來的終身積蓄付了首付和裝修款,她和老公未來15年還要給銀行『打工』。『買房的時候我和老公的工資都只有兩三千塊,每月扣了月供和日常生活開銷,也存不下多少錢。這幾年工資跟著資歷漲了不少,剛想提前還貸喘口氣,孩子又來了,物價也一直在漲。』最近正在尋思著換套大三房的李靜感嘆說,如今年輕人買房,代價遠遠超過從前。全家人的幸福指數就和房子聯系在了一起。
2012年底,媒體熱炒『中國首批房奴還清貸款』話題。從本世紀初我國迎來第一批住房貸款熱潮至今,首批房貸迎來清款大限。與此同時,各大商業銀行紛紛收緊房貸放款、減小利率優惠,讓高房價時代的『新科房奴』和『准房奴』們倍感壓力。
[成長]
『國計』和『民生』共進退
『1998年房改制度全面推進,但對武漢來說,2000年纔算是住房真正商品化、市場化開端的分界線。』資深地產人士鄭國慶表示,毫無疑問,作為一個年輕的產業,房地產業發展的速度、規模以及對經濟的拉動力,已經遠遠超出了所有人的預期。
截至2013年,武漢樓市成交量經過逐年增長達到歷史最高水平。據中國指數研究院數據,2013年武漢商品住房累計新增供應1610萬平方米。近幾年,武漢市大規模進行城中村改造,市場土地供應量及待開發量均處於較高水平。近五年住宅市場新增供應量持續創新高,但增速放緩。同時,去年全年武漢商品住宅累計新增成交15.9萬套,成交面積為1581.26萬平方米。武漢樓市全年旺銷,月均成交超過1.3萬套,除了2月春節不足萬套,其餘月份沒有淡旺季之別。
房地產對國民經濟總量的貢獻毋庸置疑,但高速發展帶來的住房民生問題也引發了越來越多的社會關注。因此,政府針對樓市的宏觀調控也一直被稱為在『國計』和『民生』間糾結搖擺。
而近幾年來,房地產相關政策在引導市場的同時,更注重立足民生的思路已越發清晰。國六條、國八條、國十條、國五條、鄂六條……從以往注重住房商品化的快速發展,到更注重健康發展;從單純市場機制到政府責任的考量,從經濟適用房到公租房的改良,樓市進入了一個更為理性和穩健的發展階段。
[未來]
機遇和挑戰並存
從無到有,從小到大,武漢房企經歷了任何新事物都必經的發展之路。作為介於一線和二線之間的特大城市,武漢房地產業的發展頗有『後發制人』的意味。
數據顯示,2013年是武漢房地產業發展最為迅猛的一年,成交量和成交均價都創出歷史新高。一方面,城市擴張帶來住房需求的激增,去年成交量達18%的增長率便是例證;另一方面,購房者的購買力在增強,從2013年武漢市分價格段成交套數佔比來看,成交佔比最大的價格段為8000-10000元/平方米,達22%。另外,受新房上漲和舊城改造因素推動,二手房成交居高不下,2013全年累計成交5.2萬套,接近之前兩年總和。
中國房地產品牌企業研究顯示,武漢目前已經集聚近40多家品牌房地產企業。眾多品牌房企看好武漢的發展,除了不斷有外地品牌房企進駐武漢外,近兩年剛剛進入武漢的外地企業如中海、佳兆業、越秀、朗詩等均再次在武漢拿地。
『一方面武漢房企進步很快,但目前塊頭還不大,市場集中度、佔有率還不高,如在銷售額這一塊,武漢僅有3家房企突破了50億,還沒有一家企業接近和達到100億,與其他大城市的房企相比,存在明顯的差距,而且房企之間的發展水平也不平衡。』市房協副秘書長王立寬表示,當前我國經濟正處於調整轉型期,房地產業也處於調整和理性回歸之中。武漢房地產業還有發展空間。未來十年對房企而言,機遇與挑戰並存。記者陳娟