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地方已暗中先行
實際上,部分地方銀行已經先行鬆綁了限貸政策。
9月23日,青島市國土局發佈文件,出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。
南寧一位業內人士告訴記者,南寧某股份制商業銀行消費信貸部總經理向其證實,對貸款還清,名下無房的客戶,可按首套房貸款,認房不認貸的新標準已經暗中執行了近兩個月。
但銀行不敢對外張揚。“這是打限貸政策的擦邊球,本來是監管部門暗示銀行操作,可一旦被曝光,監管部門出於輿論壓力怕影響不好,又會制止銀行,現在是敏感期,銀行不敢張揚。”上述南寧業內人士說。
“現在銀行也不敢做出頭鳥,央行沒有明確指示,四大行都未承認,商業銀行怎敢率先執行。”深圳一家商業銀行個貸經理稱,即便放鬆限貸,也只能暗中操作。
目前,農業銀行江蘇分行在首套房認定上有兩個放鬆執行的口子:一是貸款餘額已還清的,即可認定爲首套房;二是夫妻雙方只要有一方未貸款的,以其爲主貸人,就可認定爲首套房。杭州招商銀行也放鬆了首套房認定標準,但利率依然上浮10%。
農行總行有關負責人告訴記者,限貸是各個分行根據當地市場情況和政府政策,自己來定具體政策。
此外,中原地產內部人士向記者透露,目前杭州、江西等地已有銀行執行“認房不認貸”,“銀行的資產不良率上升很快,在很多城市,房地產按揭貸款依然是最優良的業務,因此銀行也有放貸的慾望。”
“上面暫停業務,我們也很失望,放開業務量肯定更大,只要貸款利率不降,銀行也很願意做。”文和說,此前地方要求銀行降利率,直接有損銀行利潤纔不願配合,但若只降首付,利率仍然上浮10%,銀行會很樂意。
實際上,在很多銀行人士看來,改善型羣體的貸款安全係數,要比首次置業者高很多,收入水平更高,有經濟基礎,也不存在棄房斷供的風險。
“受經濟下行壓力影響,小微企業貸款並沒有給銀行帶來理想的增長。”某股份制銀行上海人士稱,小微不良貸款普遍上升,有銀行開始將目光再次投向傳統的按揭貸款業務,特別是北上廣深一線城市恢復勢頭更加明顯。
深圳某上市房企高管認爲,政策層面已經考慮到有些改善型需求受二套首付比例過高限制無法換房,正常的市場需求無法釋放,這不利於穩經濟增長,調整首套房認定標準,也符合中央近幾年來強調的抑制投資投機需求。
市場期待轉機
此前,不僅是央行喊話要求銀行鬆貸,福建、紹興等地政府也公開發文,要求銀行放鬆首套房認定標準,降低房貸利率,湖北9月出臺“鄂七條”,重申首套房貸利率最低可7折。
長沙某商業銀行分行有關負責人向記者透露,日前住建部門召集多家銀行開會,要求銀行將首套房貸款利率降至基準,後市根據情況考慮降到9折,銀行若配合,政府的存款則向哪個銀行傾斜。
但據記者瞭解,遵照執行的全國性商業銀行並不多,地方政府也只能在力所能及的範圍內挾持銀行放鬆房貸。
從7月份開始展開第一輪救市潮以來,房地產新開工、投資數據等各項指標仍舊在下滑,根據統計局數據,1-8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。
“放開限購宣告沒用,地方要想穩定經濟增長,只能放鬆限貸救樓市。”湖南省一位房企負責人稱,從地方政府出手鬆房貸到中央層面釋放調整首套房口徑信號,也意味着房地產救市的重視程度,將從地方升級爲中央。
而僅僅依靠央行喊話和地方政府的試探,均難以調動銀行的積極性。讓某國有大行縣域副行長吃了苦頭的正是,雖然房貸利率在省分行授權範圍內從上浮5%下降到基準利率投放,但他千辛萬苦從其它銀行手中“奪”過來的按揭優質項目,過低的房貸利率使得該縣域並未達到分行給予支行機構覈定的經營業績的綜合性指標。
有意換房的李明向記者抱怨,其名下已無房,但曾貸款買過房,再買算二套,首付七成,明顯超出其支付能力範圍,只能藉助消費貸,利率上浮40%,飽受高利率之苦,調控政策明顯存在不合理之處。
“認房不認貸對市場是大利好,肯定會釋放改善型需求,提振市場信心。”深圳一家上市房企營銷負責人告訴記者,一線城市9月份出現回暖跡象,主要得益於銀行信貸放鬆,且市場有政策救市預期。
中原地產華南總監李耀智告訴記者,目前改善型需求佔購房比例約30%,剛需佔70%左右,如果首套房認定標準更改,改善型羣體的比例至少將上升10%,整體成交量上升也會帶動剛需入市,市場成交量有望回升20%-30%。
“各種刺激放水的新聞轟炸,對購房者的心態肯定會有影響,現在是處於臨界點,價格難漲也難跌。”上述營銷負責人表示,即使限貸放鬆,他們四季度也不會漲價,以價換量出貨爲主,房企上半年業績較差,都指望“金九銀十”能衝任務。
北京中原地產高級分析師張大偉認爲,信貸是否會放鬆,將成爲判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。