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樓市調控下,天津房地產市場成交低迷,銷售遇挫樓盤逐漸增多。但從今年逐月成交數據看,仍有部分樓盤銷售持續走俏。其中,海河沿線、大梅江、奧體等高端成熟板塊的高端項目首當其衝。海河文化使人們對沿線樓盤情有獨鍾,而大梅江優質的居住環境吸納成功人士聚集於此。而08年奧運催生的『奧體』板塊隨著奧運助力、周邊環境及商業氛圍營造的後續發力,其板塊價值已趕超梅江並迅速吸引包括融創、萬科在內的眾多大型房企在此拿地打造高端項目。
曾有人擔心奧體板塊置業熱潮會隨奧運會的結束而冷卻,但通過3年的驗證奧體板塊仍熱力不減。數據顯示,板塊內時代奧城項目一直領跑南開樓市,其每月成交額均位居南開銷售榜首,並在5、6月份超越天津其他區域位居第一。時下,奧體板塊的交通、環境及商業配套綜合優勢日益突出,以涵蓋時代奧城、招商鑽石山、海天國際公寓及金奧國際等項目,成為天津上昇勢頭最為迅猛區域之一,促進南部樓市騰飛。
路網交通實現三區聯動公園配套提昇板塊環境
奧體板塊位居發展較為成熟的南開區,有衛津南路、紅旗南路、賓水西道和凌賓路四條主乾線貫穿其中,完善路網成為其迅速走紅的先決條件。沿賓水西道向華苑方向的賓悅立交橋作為板塊重要的交通樞紐,實現了奧體板塊與華苑居住區的互聯。因有多條公交線過賓悅立交橋直達華苑及大學城兩區域,使板塊內超市、影院等生活配套最大限度的輻射至欠缺大型生活配套的大學城區域。同時,板塊中的高端項目在一程度上滿足了部分華苑改善性置業者的需求。而沿紅旗南路過中石油橋進黑牛城道便已臨近大梅將區域。便捷路網將兩大高端置業熱點板塊緊密相連,『鄰居效應』實現資源共享的同時,加大兩板塊的發展潛力。雖板塊較臨近華苑、梅江兩大區域,但到市內其他區域也極為方便,如衛津南路將老城廂、八裡臺、海光寺等一線串聯,沿其開車15分鍾可抵達市中心繁華地段。同時,規劃中的地鐵5、6、7三條地鐵線路貫穿奧體板塊,實現了奧體板塊與城市其他區域的高效通達。
此外,奧體板塊能成為與梅江媲美的高端成熟板塊,更多的得益於奧運期間對板塊環境營造的快速推進。賓水西道和凌賓路建有20米寬的綠化帶,置身其中有在梅江之感。同時,板塊中的水上公園及南翠屏公園為業主提供閑暇休憩之所的同時,提昇了板塊生態宜居氛圍,使其成為以生態定位的『富人區』。而水上公園作為板塊中最大的綠色及水體景觀,是梅江板塊所不能比擬的。水滴體育館作為板塊內的地標性建築,在奧運期間為板塊聚集人氣及關注度後,現已成群眾休閑、娛樂、健身為一體的綜合性體育場,成為板塊最大的體育配套設施。
商業配套助力奧體商圈形成板塊樓市發展猛進
商圈是都市生活的永恆主題,更是極具人氣促進區域繁榮的關鍵因素。與梅江板塊商業配套分散與業態失衡比,奧體板塊商業配套相對集中,便捷性強。其中,時代奧城商業區功不可沒,隨著商區內易買得超市、金逸影城、好利來、必勝客、電器城及電玩城等商家的進駐,奧城商業區已逐漸成為天津人心中熟知的新商圈。同時,時代奧城項目中的寫字樓及公寓部分豐富了板塊商業配比,而其住宅部分為商圈提供了基本的消費人群。加之,板塊交通優勢突出,奧城商圈輻射范圍將被最大化,最終成為天津南重要商圈。
與濱江道、小白樓商圈帶動區域樓盤昇值類似,奧體板塊因有奧城商業區,區域樓市發展後勁十足。奧體板塊作為近幾年新興板塊多高檔項目,致力於為改善性及高端客戶服務。與預期不同,受調控影響板塊內項目銷售仍維持較好狀態,業內人士表示,當投資者成為限購人群,剛需及改善型客戶需求越來越理性,更多置業者希望『一步到位』。對他們而言,傾向選擇具有核心競爭力的產品,因此,也助推了市區內眾多高端項目的穩定銷售,因為這部分產品的客戶針對性較強。目前,板塊高層產品多為精裝,均價在21000元/平米。而板塊內的二手住宅成交均價為14000至18000元/平方米,與市內部分區域的新房成交價持平。但由於板塊優勢突出,加之既有房齡10年以內的次新房,也有部分15年以上的老房子,戶型多集中在60至90平方米小兩室,因此深受年輕置業者追捧。奧體板塊作為天津上風上水之地,隨著奧城商業區商戶的不斷進駐,將吸引更多開發商與置業者的目光。