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房地產再融資暫停3年多後,作為第一家申報再融資的房企,新湖中寶近日公告,證監會發行審核委員會對公司非公開發行股票的申請進行了審核。根據審核結果,公司非公開發行股票申請獲得審核通過。
去年8月2日,新湖中寶公布定增方案,擬非公開發行不超過17.91億股(佔當前總股本62.59億股的28%),發行價格不低於3.07元/股,募集資金總額不超過55億元。
根據新湖中寶的預案,募集資金主要用於兩大棚改區改造項目,普陀區的上海新湖明珠城三期3、4標段和閘北區的上海新湖青藍國際,是上海365舊城改造的重點項目,也是內環以內的兩塊較大的成片改造地塊,建築面積分別達到19.99萬平方米和32.28萬平方米。
據時代周報記者調查發現,上述兩項目距離拿地時間均已超過十年。其中普陀區的新湖明珠城項目一期在2005年交付後,後期的拆遷、開發便停滯不前,卻自2003年起一直享受普陀區財政局拔付的舊城改造發展資金補貼,累計已超過1.7億元;閘北區的青藍國際項目自2003年拿地起,一直到2012年底纔有松動跡象,卻在此之前已經利用該項目進行了多次融資。
『新湖中寶在全國囤積了大量土地,大部分土地與他人采用股權合作方式,用囤積的土地抵押貸款。』一位上海本地中型房地產開發商向時代周報記者爆料稱。
新湖中寶這一地產融資的『開閘之作』,能否將募集資金真正落到實處尚存疑問。時代周報記者多次致電新湖中寶董秘辦,截至發稿前電話一直無人接聽。時代周報記者又致電新湖中寶證券代表高莉,該人士要求提交采訪提綱。不過,在時代周報記者提交采訪提綱後,高莉回應稱:『問題已經上交給領導,我們領導的意思是,目前不方便接受采訪。』
十年未完工獲財政補貼超1.7億
在上海市普陀區光新路、光復西路段,毗鄰蘇州河的東新村板塊,早些年已經建成的上海新湖明珠城部分高樓緊挨著尚未拆遷的棚戶區。等了10年的破舊瓦房,依舊有一搭沒一搭地歪斜著,弄堂口公共廁所和巨大的垃圾箱散發出令人不快的惡臭。因為大多數房子沒有衛生間,幾個居民正在公共廁所裡倒痰盂。
這一幅景象,在沸騰的上海灘、毗鄰蘇州河的黃金地段,上演了十年。
根據去年8月新湖中寶公布的《非公開發行股票預案》,新湖明珠城項目的土地使用權於2004年獲得。不過,時代周報記者查閱公開資料發現,實際上早在2001年,《解放日報》就曾報道了浙江房企新湖集團進入上海市場的新聞,當時消息稱,新湖集團與上海市普陀區政府簽訂東新地段共420畝地的舊城改造項目。協議簽訂的時間是2001年4月17日。當時的報道中同時指出,『首期舊改工程年底前基本竣工』。
而2004年,時任浙江新湖創業投資股份有限公司總經理陳堅在接受《浙江市場導報》采訪時稱,『工程進展順利,樓盤品質優良,第一期第一標段的8萬平方米一開盤就全部售罄,快速收回5億多元,新湖明珠城穩穩地在大上海紮下了根基。』陳堅當時也兼任上海新湖房地產開發有限公司總經理,該公司為上海新湖明珠城項目公司。
值得一提的是,為給上海明珠城項目造勢,2003年3月,上海新湖房地產開發有限公司以2090萬元拍得上海磁懸浮列車兩年冠名權,此舉曾在上海灘引起轟動。
不過,新湖明珠城一期在2005年交付後,後期的拆遷、開發便停滯不前。
盡管項目停滯,新湖中寶卻一直受到了普陀區政府的優厚待遇。據上海地產市場研究者王洪(化名)向時代周報記者回憶稱,新湖明珠城項目作為當年上海『365』舊城改造計劃中的一員,享受土地出讓金全免的優惠政策,同時還享有普陀區政府在信貸以及財稅方面的諸多支持。
時代周報記者查閱新湖創業(2009年新湖中寶吸收合並了新湖創業)歷年年報發現,普陀區政府依據企業效益與貢獻度自2002年起一直在為該項目提供直接的財政補貼。依據是上海新湖房地產開發有限公司與上海市普陀區人民政府簽訂的《上海市普陀區東新村地塊改造開發合作協議》及其核發的《享受區政府專項資金補貼預核通知單》([2002]普財專字第9號文)。
據時代周報記者的不完全統計,自2004年起至2009年,新湖明珠項目共收到上海市普陀區財政局拔付的舊城改造發展資金補貼約1.7億元。2009年以後,新湖中寶歷年財報不再對該事項作出披露。
不過,2004年新湖創業的年報『其他重大事項』披露,經上海普陀區財政局批准,上海新湖房地產開發有限公司享受普陀區政府舊城改造專項資金補貼政策。補貼時間范圍自2002年1月1日至東新村地塊改造結束。補貼標准:按企業項目效益給予地方70%補貼;按企業項目貢獻度給予50%的補貼。
若按照該『補貼時間』推測,則截止目前,新湖明珠項目依然還在享受財政補貼。
青藍國際已拿國開行20億貸款
而在距離新湖明珠城項目僅7公裡左右的閘北區東寶興路與芷江中路交叉口,『新湖?中寶青藍國際』項目的施工圍牆如今終於建了起來,時不時有工程車進入施工現場,一片繁忙景象。而二期拆遷的居民大多數已經搬離,只有少數寶昌路沿街的店鋪還在營業,房子的牆面上寫著大大的『拆』字。
不過,這一帶的居民走到拆遷這一天,也同樣等了十年。
相比較新湖明珠城項目,青藍國際項目因土地出讓十年未動遷,在近幾年已經被媒體曝光,所在地塊的居民也在2013年前後進行了較大規模的上訪。
根據2013年媒體披露的工商檔案資料,青藍國際的項目公司上海中瀚置業,自2005年起,先後有過6次股權轉讓、1次引入外部投資者、2次股權質押,股權結構總計9次發生變動。其中,5次股權轉讓涉及到的公司除了新湖中寶,還有杭州歐伽特外貿實業有限公司、浙江眾孚實業有限公司、杭州工商信托等。而去年8月,新湖中寶公布的《非公開發行股票預案》稱,該項目地塊的拿地時間是2003年。
根據公開資料顯示,2007年杭州工商信托曾為中瀚置業發行過股權項目投資信托計劃,發行總規模在1.5億-2.5億元,以信托計劃資金向中瀚置業增資。這是中瀚置業利用項目做的第一筆信托融資。
2009年初新湖中寶吸收合並了新湖創業,之後拉開了大規模的股權質押融資行動;7月6日,新湖中寶拋出了30億元的定增方案,其方案中稱募集資金投向就是包括閘北項目一期在內的5個項目。
另外,據一名與新湖中寶接觸頗深的人士向時代周報記者回憶,在新湖中寶30億元的定增方案出臺的當年,其已將青藍國際項目質押給當地農業銀行獲得了19.6億元的授信,並且獲得了12億元的三年期貸款。
同年11月,杭州工商信托再為青藍國際項目發行受讓集合資金信托計劃,信托規模為3億元,期限為18個月。
2012年底,閘北區政府接手該項目。閘北項目一期一直也是凍結到了2012年年底,纔有松動跡象。
『閘北區政府接手後,為該項目換了一套方案,按照舊城改造的模式來,去找國開行融資,授信30億元。但是必須要動遷85%以上纔能辦土地證等各項手續,纔能拿去融資。上述人士回憶稱。
而到了2013年8月1日,該項目所在地塊居民監督員、區建交委、寶山路街道、榮昌居委會及部分居民曾召開過情況溝通會。根據當時參與會議的居民提供的回憶記錄顯示,開發商新湖中寶及其子公司上海中翰置業有限公司與閘北區政府就抵押貸款、公共綠地動遷等問題進行了協商。經會議商定,項目涉及到的公共綠地問題,芷江中路寶昌路口公共綠地的居民動遷費和綠地建設費將由政府承擔,所涉資金約為4億元。
同時,這次會議記錄還顯示,二期動遷工作的啟動,被寄希望於『在國開行的貸款到位後』。
『就是這一兩個月前的消息,新湖中寶拿到了國開行20億資金。』上述知情人士稱,『不過業內傳聞,這20億貸款並沒有完全用於新湖青藍國際項目的動遷和開發,其中有12億資金被打回了母公司。』
就此傳言,時代周報記者致電新湖中寶總裁林俊波求證,林俊波表示『我對這個事情不知道』,並以正在開會為由拒絕了采訪。
55億募集資金能否落到實處?
按計劃,新湖中寶此次定增募資擬分別用於上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目和上海新湖青藍國際項目。
其中,上海新湖明珠城三期三標段、四標段總投資為58.05億元,募集資金投入金額為30億元。其中三標段建設期為2005年下半年至2014年下半年;四標段建設期為2014年上半年至2019年下半年。據預計,該項目總銷售收入79.93億元,淨利潤為11.58億元。
上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元,募集資金投入金額為25億元。建設期為2012年下半年至2018年下半年。據預計,該項目總銷售收入92.55億元,淨利潤為12.49億元。同時公告預案披露,這兩個項目的預期整體投資收益率分別為19.94%和18.42%。
而此前,機構方面分析認為,上述兩個上海舊改項目已經大大拖累了新湖中寶的業績。光大證券的研報曾指出,新湖中寶房地產銷售主業增長不快,一方面與公司資本驅動型的戰略相關,另一方面也與公司杠杆率過高,長期無法盤活上海棚戶區改造等項目有一定關系。
不過,前述知情人士王洪(化名)卻向時代周報記者指出,新湖中寶這一地產融資的『開閘之作』,能否將募集資金真正落到實處,尚存疑問。
根據新湖中寶2014年中期報表顯示,該公司目前住宅和商業開發土地儲備超過1000萬平方米,可滿足公司5-8年的開發需求,但其2014年上半年實現房地產銷售收入卻僅有34.90億元,銷售面積31.40萬平方米;實現結算收入16.81億元,結算面積18.83萬平方米。
『新湖中寶對做地產開發可能並不感興趣,更喜歡玩金融,掙快錢。它可能更像是一個資本運作公司。』王洪介紹稱,新湖系實際控制人黃偉是浙商圈中的傳奇人物,也是當年的『3?27國債事件』的參與者和最大受益者之一。新湖系也是在國債和期貨市場,完成資本的原始積累,後纔介入房地產行業。
如今新湖系控制有新湖中寶、哈高科兩家上市公司,控股湘財證券、新湖期貨等多家金融機構、入股盛京銀行、吉林銀行及多家擬上市公司。