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今年以來,房地產市場遲遲未能走出低迷狀態,因此市場對被看成救命稻草的金九銀十充滿期待。但從金九『開局』首周(9月1日-7日)成交情況來看,成交並未明顯提昇,全市一手樓成交量同比下跌近五成。有機構認為,從『金九』開局第一周成交情況來看,市場行情不容樂觀,接下來的『金九銀十』恐怕存在較大挑戰。
-新快報記者歐陽鑫燕
首周同比量跌價昇
根據網易房產數據,『金九』首周全市11區新建商品房住宅共成交801套,比去年『金九』首周(1567套)下跌48.9%。價格方面,今年成交均價為15384元/平方米,比2013年『金九』首周(12117元/平方米)上漲27%。
成交價格同比上漲,主要是因為去年成交居前的樓盤主要集中在黃埔、番禺以及增城。今年除了增城、番禺、南沙之外,在市區部分降價樓盤的帶動下,成交均價有所上漲。在廣州『金九』首周成交TOP10樓盤中,近期開盤的南沙盤星河山海灣、荔灣區的中信西關海、與增城的錦繡御景國際位列前三。
雖然金九首周成交同比腰斬,但是預售房源卻急劇上昇。據搜房網數據監控中心統計,8月(8月1日-8月31日)廣州11區共發放45張預售證,新增住宅房源8919套,比七月(6919套)上漲28.91%,與去年同期(7937套)相比上昇12.37%,創下近3個月以來的新高。數據顯示,『金九』首周廣州再發出11張預售證,新增住宅房源合計3522套,其中位於花都的祈福天龍苑就拿到1918套單位的預售證,發展商的推貨熱情與成交乏力形成了鮮明的對比。
拉昇成交光靠降價還不夠
金九首周並非只有廣州成交不盡如人意。據克而瑞監測,一線城市成交面積環比全線下跌,其中北京成交環比跌幅最大,為67.28%,其次是廣州,環比下降36.76%。
其實,從8月底開始廣州就有樓盤搶跑金九,但從近段時間的樓盤開售情況來看,就算樓盤做出價格讓步,去化率也不及預期般理想。金九首周恰逢中秋小長假,黃埔大盤中海譽城該盤推出『央璟』A8棟288套單位,折後帶裝修最低價為11440元/平方米,均價在1.2萬-1.3萬元/平方米。根據網簽數據,該盤近半年的網簽均價在14721元/平方米,降幅最高達到3000多元/平方米,半天去化率在五成左右。位於荔灣的新世界凱粵灣推出c1、c2棟單位,帶裝修價格為2.2萬-2.3萬元/平方米,去化率僅一成半。而早在8月底開盤的珠光流溪御景等樓盤,經過長達半年以上的儲客,開盤去化率也只有六七成。
『不是光降價就行的,房貸也是抑制成交的一個重要因素。』合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,『房貸問題對成交影響很大,特別是二套房買家的首付問題。現在不是沒有購房需求,但開發商的解決辦法還是老一套,需要換一個思路,除了降價外,也要在首付上想辦法,這樣對成交將有更大的拉動。』
大部分發展商還未下決心降價
今年5月以來,為促進樓市回暖,多地取消了限購或對限購進行松綁。本周,青海省西寧市住房保障和房產管理局宣布,西寧市購房不再進行資格審查,執行3年半的商品房限購令正式取消。西寧成為中西部最後一個取消限購的城市。據統計,目前,全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。但從市場表現來看,放松限購後多數城市的樓市成交並未有明顯起色。
克而瑞分析認為,從『金九』開局第一周成交情況來看,市場行情不容樂觀,接下來的『金九銀十』恐怕也難成大氣候。當前市場,主要城市大多已取消限購或無限購,但限貸止步不前,剛需市場依然難以打開。各項目若想在金九銀十有所成就,接下來,開發商還需進一步加大降價力度,以期刺激更多購房需求釋放。
『我們從「五一」以來一直認為,9月份應該是樓市比較回暖的階段,主要押寶在政策的放松和房貸的放松,這兩點如果不能實現的話,就要由發展商自行降價並想辦法解決首付的問題。』黎文江表示,『現在已經是9月中了,但據我們了解,大部分的開發商還沒有下決心降價。如果發展商能夠調價的話,金九銀十還是可以實現的。如果堅持不降價,就不可能有金九銀十了。在政策放松方面,因為今年廣州市政府的特殊情況,在目前還沒有穩定的情況下,很難期望其在放松政策方面做出決策。所以發展商不要把希望放在別人身上,靠自己纔最靠得住。』
數據顯示,已經公布半年報的98家滬深A股上市房企中,約有近40家房企業績出現下滑,雖營收總體仍同比上昇,但淨利潤總額卻減少了約6.4億元,環比降幅約2.4%。與銷售業績下滑相對應,多數房企正面臨囤貨積壓的困境。有數據顯示,已公布半年報的98家滬深A股上市房企,總庫存同比新增2246.64億元,目前已達3.56萬億元,增幅為6.7%。
不過,也有樂觀派。『最緊的時候似乎已經過去了。』方圓地產首席市場分析師鄧浩志就認為,金九首周同比數據不好看是因為樓市去年在頂峰,現在幾乎是谷底。從環比來看,其實市場正溫和復蘇。短期看樓價仍會進一步下調,但房企讓利幅度已不會太大,房企資金雖然仍有點緊,但最緊的時候似乎已經過去了。