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5000億元去哪兒了?說的是住宅維修資金。自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。如此龐大的一筆錢本應取之於民用之於民,可越來越多的業主發現,資金交由政府部門代管後,自己想用時,卻面臨申請手續過於繁瑣、過程艱難的局面。『新華視點』記者調查後發現,這筆錢沒有在『沈睡』,而是在『裝睡』——通過『錢生錢』在悄然增加著,而且部分還淪為某些利益部門的『生財工具』。代管部門可以擅自將該筆資金由活期轉為定期,其中數倍的利率差則成為代管部門『借雞生蛋』的所得。本期『思與辨』就『裝睡』的住宅專項維修資金進行討論。
-主持人:尹傳剛(深圳特區報評論員)
-嘉賓:張敬偉(察哈爾學會研究員,香港天大研究院特邀研究員)
劉國強(四川外國語大學新聞傳播學院教授)
楊國英(中國金融智庫研究員)
說代管部門是盜竊和犯罪或許有些過分,但言其失職瀆職卻並不過分
主持人:對於住宅維修資金來說,有人知道,有人不知道,因為,房管部門從來沒有公開向社會大眾宣傳過這樣的政策規定,因為媒體曝光,現在我們知道這筆錢高達5000億元,也成為了某些地方主管部門的『唐僧肉』,比如存的是定期,卻宣稱是活期,賺取利率差……怎麼看這樣的行為?
楊國英:《物權法》第6章第79條明確指出『建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布』。如果代管部門背著民眾乾偷雞摸狗的事,比如宣稱活期,實為定存的做法,把民眾繳納的錢當做部門盈利和非法收入的工具,讓民眾難以取用,不僅是不道德的問題,實際上是利益隱瞞和貪污行為,必須依法依規追責。
張敬偉:住宅專項維修資金,對很多人而言,可謂懵懵懂懂。業主一知半解,又何談權益保護?值得一提的是,過去幾年是房地產繁榮興旺的時期,也是這項專項資金大幅積累的時期,5000億元可不是小數目,足夠建兩個三峽水庫和兩條半京滬高鐵。這部分資金,是億萬業主的『份子錢』,應該用到房子維修上去。對這個大蛋糕,代管部門能不眼紅?
業主們繳納的錢被相關部門『錢生錢』,自己要想啟用這筆資金,申請的程序繁雜、過程艱難和時限漫長,足以讓人望而卻步,《住宅專項維修資金管理辦法》宛若一張廢紙。說代管部門是盜竊和犯罪或許有些過分,但言其失職瀆職卻並不過分。官僚主義害死人,與民爭利的官僚主義更是不可原諒。
劉國強:這樣的行為,在本質上是一種盜竊行為。因為這部分資金是由業主繳納,並只能用於業主所屬物業的公共維修,代管部門只是管理該部分資金的受托者,負有妥善保管和合理使用該部分資金的義務,因此,他們不但無權私自挪用該部分資金或擅自佔有其銀行利息,還應該主動向業主宣傳、告知相關政策,按時公示資金狀況等等。根據《住宅維修資金專項管理辦法》的規定,代管部門目前的做法侵犯了業主的資金所有權,侵吞了業主應得的相關利益,也是沒有履行其義務的嚴重瀆職行為。
要對住宅維修資金進行年度審計
主持人:是什麼原因導致房屋維修資金出現這樣的亂局?
張敬偉:首先,是公權力對物權法的不尊重,或者說根本就沒有個人權利意識。住宅維修資金一旦被職能部門代管,本屬於業主們的權益就成了職能部門的利益蛋糕,甚至『黑』進了某些官員的口袋裡。公權大於私權可以隨意褫奪私權的官本位思維,是導致住宅專項維修資金被擅用而非善用的主因。
其次,法制宣傳不到位,導致法治落實缺位。和這項資金相關的法律、法規有《物權法》、《物業管理條例》,更有操作性更強的部門規章《住宅專項維修資金管理辦法》,該辦法對住宅維修資金的管理和使用是有著嚴格規定的,違法者甚至會被追究刑責。但除了職能部門和專業人士,民眾對上述寫在紙上的『法條』又有多少了解?在我看來,這部法律沒有做出對住宅維修資金進行年度審計的規定,因此,所謂的追究法律責任也就得不到落實,住宅維修資金纔會被一些地方房管部門當做部門非法謀取利益的工具。
劉國強:出現這些亂象的原因,首先是政府權力運行沒有受到有效的監督和約束,這樣一筆巨大的資金,其可能帶來的灰色或黑色的收入極其豐厚,但其管理方式卻完全不透明,指望管理者抵制利益的誘惑,自我監督,這是不現實的;其次,民眾的維權意識薄弱,沒有積極主動地維護自己的利益。
楊國英:我國大規模城鎮化的時間較短,主要發生在最近20年,而房屋維修資金又是一次性收取,這就造成房屋維修資金的短期存量累積過大、而必要支出卻很少的格局,這很容易給相關部門的違規操作創造空間。
算清過去的欠賬,從現在回歸權利主導
主持人:怎樣破解住宅維修資金管理的亂局,讓住宅維修資金真正用之於民?
張敬偉:須厘清『事』和『時』兩種關系。
首先是『事』,住宅維修資金,權益在業主,這是相關法律、法規和規章明確規定了的。相關部門的代管變成了欺騙、自利和權益褫奪,因而必須扭轉過來。讓權力放手,將『裝睡』的5000億元還之於民,讓業主委員會決定這部分資金的保管與選擇投資渠道。相關職能部門,依法監管即可。以廣州為例,該市正在草擬的《廣州市物業專項維修資金管理辦法》,就將明確該市130億元住宅維修資金的事權原則,即在成熟的小區試點業委會『直管』專項維修資金;以業委會為名開立專戶,自選專戶銀行存放資金,自定買國債或組合存款;通過電子投票方式,簡化實用程序等。簡言之,從權力部門代管到權益者直管這事兒必須整明白,纔能確保住宅維修資金取之於民用之於民。
其次是『時』,過去、現在和未來的分際不能含糊。過去代管部門『借雞』生的『蛋』——不管是利息、收益還是被挪用甚至被侵吞的,不能成為一筆糊涂賬,要通過審計搞清楚,公開透明是必須的,違規者和貪腐者應依法擔責。算清過去的欠賬,從現在回歸權利主導,未來纔能杜絕住宅維修資金被侵奪、挪用的尷尬。
楊國英:破解住宅維修資金管理的亂局,應轉變行政意識,地方政府以及相關部門應將透明化、陽光化,作為住宅維修資金管理和使用的基石;嚴格落實業主大會對住宅維修資金管理和使用的主導權;應優化住宅維修資金的使用程序,在遵循業主大會表決比例的前提下,適當將表決范圍縮小,這既可提高住宅維修資金的使用效率,又可增強可操作性。
劉國強:最徹底的辦法是廢除住宅維修資金的統一收取,把住宅的公共維護責任交給物業管理部門,政府部門則行使監管職能。在住宅維修上應充分發揮社會性作用,減少政府權力的直接操控空間。