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艾姍姍
90分鍾搶光400套房,平均20秒成交一單。司馬臺長城腳下的龍湖·長城源著因為是北京的第一個旅游地產項目,首次開盤便實現『日光』。都說現在樓市不好,竟也還有日光,記者就幫您算算旅游地產的投資賬。
自住+投資的『鐵算盤』
低價,是長城源著最吸引人的地方,30平方米到80平方米的洋房,總價50萬元起,50平方米到108平方米的疊拼,總價100萬元起,整體折合單價約16000元/平方米。『即使個別房源達到20000元/平方米的單價,這次入市的總價還是低於預期。』亞豪機構營銷總監郭毅認為,整體低迷的樓市下,開發商的定價也相對謹慎。
『現場有個老板,以注冊公司的名義,一口氣買了18套。』一位認識的購房人買了套41平方米的一居洋房,打算用作出租投資。在他看來,小戶型佔用資金少,成本回收快。按照銷售人員的說法,長城源著未來將引入第三方中介機構,接受業主的委托裝修、委托出租。業主自身若想前來度假,提前一定時間告知預約即可。同時,針對購房業主,開發商還將贈送古北水鎮的景區門票,洋房業主是10年200次、疊拼業主是10年320次。『每年來這兒度幾次假,剩餘時間拿來出租。』這位購房人告訴記者,密雲的夏天比城區氣溫低,他可以把老人送到這裡避暑。而像五一、十一這樣的小長假,外地游客多的黃金周,就把房子租出去多賺租金錢。
一居洋房回報率11%
像記者認識的這位購房人一樣,持有短期自住加長期投資觀念的購房人,在首次開盤的買房人群中,佔有相當大的比例。這個『如意算盤』能實現麼?記者在古北水鎮做了一番考察,古北水鎮風景區內包含兩個五星級大酒店、6個小型精品酒店、400餘間民宿,可提供房源套數在1500套上下。當地的一位老鄉告訴記者,前不久的五一小長假,當地的農家小院基本都被游客訂滿了,『我家的那間就是這樣,300元一晚上。』
農家院客滿,主要原因是酒店不夠住。古北水鎮內的兩家酒店,古北之光正在建設中,唯一開業的是水鎮大酒店。記者諮詢工作人員得知,酒店的標准大床房,周一至周四的非雙休時段,提前預訂可略有優惠,每天的價格是780元;周末和小長假等高峰時段,每天的市價是1080元。
一年內周末加上小長假的總天數是144天。按照首期開盤的價格,41平方米的一居洋房,若其中90天用於出租,按照800元/天的租金計算,扣除物業等成本後,投資回報率在11%上下。
『粗略估算,11%的投資回報率,在旅游地產中算是比較不錯的。』一位業內人士分析,因為項目是期房,2016年底交房,購房人得等兩年半時間,纔能開始回收租金。『風景區未來的發展前景,是決定回報率高低的關鍵因素,也是目前看帶有不確定性的因素。』
回報要算長期賬
秦皇島、東戴河,是近兩年來很受北京人青睞的旅游地產項目。和北京相比,這些城市的房產價格要便宜許多。在首屆東戴河旅游地產房展會上,記者了解到,東戴河目前的新盤售價,大約在5000元/平方米到6000元/平方米之間。以佳兆業在東戴河的項目為例,48平方米的戶型,總價約30萬元。記者自己做了一個估算,按照夏季三個月全部出租、每天租金300元計算,投資回報率大約在7%。
『我們估算過,像東戴河、秦皇島這種季節非常鮮明的濱海旅游地產,在居住的使用率上非常低,一年兩三個月住,空閑的時候沒有人住,大幅昇值空間有限。』郭毅告訴記者,按照業內估算,濱海旅游地產的投資回報率不如北京。
郭毅建議,在旅游地產的投資上,首先不能選擇二、三線經濟欠發達的地區投資旅游地產。這些城市,隨著近兩年大幅建設,供過於求,住宅地產都上昇不了,投資旅游地產業不會有很好的前景。其次不能選擇季節性因素比較明顯的旅游地產,空置時間較長。本報記者趙瑩瑩