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今年以來,火爆的樓市逐漸展現頹勢,成交持續低迷,價格徘徊不前,即使限購政策逐步放開,對市場並未有明顯反彈,一線城市房價甚至在7月份出現環比同時下滑。
面對整體繼續下行,即將到來的樓市傳統旺季“金九銀十”備受關注。被視爲“致命一招”的限貸政策會否跟進鬆綁?下一階段的房地產市場將何去何從?
限購鬆綁力度加大,會否擴展至一線城市?
8月28日,西安、杭州、貴陽三個省會城市宣佈將全面放開樓市限購。
從限購放開的城市區域和麪積來看,由部分鬆綁到全面鬆綁的“二次鬆綁”力度越來越大。
此前,杭州曾於7月28日部分調整樓市限購政策,主城區限購只對140平方米及以上住房實行“有針對性”放開。一個月後,杭州又決定主城區140平方米以下住房不再提供住房查詢記錄。西安市的限購鬆綁政策同樣體現了“二次鬆綁”的特徵。由7月份取消60平方米以下住房限購政策,到9月1日起全面放開樓市限購。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,儘管地方政府已經放鬆限購等調控政策,但由於房貸利率仍然高企,放鬆限購對於市場成交量反彈的作用有限,至於全面放鬆限購,市場更觀望於一線城市的動態。
“一線城市短期內放開限購的可能性不大。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟認爲,目前一線城市處於供應稍微大於需求的“弱平衡”狀態,如果放開限購,改善型需求和剛性需求完全釋放,供需“弱平衡”的狀態將被打破,可能導致價格波動。
多位專家都認爲,一線城市目前仍需要繼續執行限購政策。陳晟說,一線城市政府在沒有足夠的把握確保供應遠大於需求的狀況下,不會冒放開限購的風險。
信貸成樓市關鍵因素,是否將跟進鬆綁?
在業界看來,限購政策已不是影響樓市的關鍵,信貸會否放鬆成爲判斷未來樓市走勢的關鍵因素。目前部分地方政府也不僅滿足於鬆綁限購,開始涉及信貸支持等。
8月18日,中信銀行總行與鏈家地產集團簽約宣佈,將爲鏈家客戶提供同等條件下最優惠的貸款利率,其中北京鏈家的首套房客戶可享受利率最低9折優惠。
北京多家商業銀行也開始“鬆綁”房貸利率,少數此前停貸的銀行恢復放貸。福建省住建廳近日出臺的“閩8條”,提出購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定;首次購買改善性普通商品住房按首貸認定等。
此外,部分地區公積金貸款政策也出現調整。合肥、武漢等多地從公積金使用範圍、還款額度等方面放鬆限制。業內人士稱此舉將對樓市起到一定的刺激作用。
張宏偉認爲,8月份以來,房貸利率開始出現“點式”鬆動,房貸利率持續上浮的現象正在改變。當前銀行房貸審批週期縮短、部分銀行房貸利率開始有條件下浮,標誌着房貸政策開始“微調”走向定向寬鬆。
樓市可否延續“金九銀十”?
雖然限購政策逐步鬆綁短期內或將釋放部分被壓制的需求,但由於各地並未放鬆差別化信貸政策力度,且多數中小城市限購政策執行力度始終較爲寬鬆,樓市低迷態勢短期難以扭轉。
“房地產業週期和宏觀經濟週期正相關,中國經濟進入了增速放緩的新常態,房地產業進入了結構調整的新常態。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌說,當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性迴歸三個特徵。
顧雲昌認爲,從房地產小週期來看,每四年左右,房地產就有一個漲落週期。但中國房地產業已經告別了住房嚴重短缺時代,進入了平穩發展階段,“不可能再像過去黃金十年一樣大幅度反彈,市場和政策都沒有賦予這樣的力量。”
陳晟也認爲,由於目前樓市存貨整體偏多,樓市還處於去庫存的過程,“一線城市存貨壓力較小,有可能在明年下半年率先復甦,二三四線城市調整時間將更長”。
傳統的黃金季節“金九銀十”即將來臨,樓市整體狀況會否好於上半年?北京科技大學教授趙曉則認爲,總體而言,下半年的房地產市場預計會有所改觀,但各個城市會表現不一,供應量巨大的二三線城市即便放寬政策,市場回暖也有限;北京等一線城市,基於其獨特的市場特點,不會出現大幅下滑。就政策而言,未來的房地產調控或更加精細化和市場化。(記者徐海波、王暉餘)