|
||||
8月,北京樓市的改善型項目入市比例首次佔據月度入市項目量的半壁江山,而此前一段時間的數據也顯示,改善及高端市場成交形勢較好。
然而,從總體數據看,受大市所累,今年改善及高端市場下一步的回暖卻仍有一絲隱憂。
正因如此,去年及今年初成交的一批各類“地王”始終猶抱琵琶半遮面,入市計劃難以明確。
高端好賣快過剛需
集中開盤、快速去化……這些往年只屬於剛需盤的專利,今年7月以來卻一再上演在高單價、高總價的改善項目中,足以令諸多剛需、剛改項目豔羨不已。
偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴記者:“據我們統計,7月購房的人羣需求中包含子女上學需求的,佔全月成交比例的40.79%,而1月時這個比例是29.31%。這說明暑期到來,因教育因素賣房換房的人羣有了明顯增加,類似的需求還有改善居住、接父母等。這類人羣的年齡通常在35歲以上,具備相對較好的經濟能力,通常已經具有了至少一套房。”
亞豪市場總監郭毅也認爲,要分析改善型市場的走強,必須看近期的二手房市場,“從7月下旬至8月上旬,二手房日簽約量基本接近500套左右,是6月日均200套的2倍還多。其中大量業主都是多次置業者,通過賣掉舊房子,騰挪出資金及購房資格再購置新房,他們是近期改善型復甦的主力。
改善市場只是被“復甦”
在這些改善型需求的推動下,7月北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場新增供應環比上漲近3成,成交上漲近4成,創春節以來供應新高。
改善型市場就此突破市場盤整的大勢,將一飛沖天了麼?胡景暉認爲,如此樂觀言之太早。“首先,目前改善房的數據很好看,是在剛需被‘擠出’市場留下的空白造成的,”胡景暉說,“今年到目前爲止,房價依然高企、銀行信貸的利率基本沒有實質性優惠,這樣的的情況下,剛需人羣購買力不足,存在被擠出市場的現象。因此,也造成了一些如前述有實在需求的‘迫切改善族’的成交數據攀高,從這個角度看,市場僅僅是‘被複蘇’。”
在胡景暉的描述裏,人到中年、事業有成、早年曾買房但買的太小太偏、父母養老孩子升學,都是這類購房羣體的突出特徵。
“如果僅僅就這一羣體而言,其實更符合‘剛性改善’的描述,只不過他們的購買力更強而已。”業內人士分析說,“僅僅是這一羣體,不足以撐起更高端市場的回暖,特別是今年將入市的多個單價挑戰10萬元/平方米的項目。”
“地王入市”步伐輕緩
或許是因爲目前市場的大勢未明,特別是改善型以上市場的回暖有限,多個從去年起就萬衆矚目的“地王”項目,目前都沒有明確給出入市節點和定價區間。
以去年最吸引眼球的農展館地塊爲例,該地塊的樓面價高達73000元/平方米。自去年拿地以來,一直傳說將於今年9月上市,上市價格更有“15萬元/平方米”“30萬元/平方米”等多個版本,成爲未來華宅市場的指標性項目。不過,時至今日,儘管一直有施工,但其入市時間遲遲難以確定。其項目負責人此前對媒體也曾表示,這一項目的培訓和樣板間或要到明年才能完成,今年基本不會入市。
另一引人注目的地塊是中糧去年以4.84萬/平方米拿下的孫河地塊。這一地塊更因近期兩塊孫河地塊流拍而“備受責難”。據瞭解,爲了讓這塊土地大放異彩,中糧投入了大量資源打造低密項目,樓面價更將至10萬元/平方米區間。但其入市腳步同樣“輕緩”,至今未公佈具體路線圖。
而擡高了整個豐臺身價的夏家衚衕地塊、西局地塊目前就更是靜悄悄,據瞭解還處於產品規劃階段。不過也有接近拿地企業的人士告訴記者,由於豐臺區內相對競爭項目少,而這些地塊多涉及環境指標、舊村改造等,往復溝通不斷,進度也比較緩慢。
“特別是城區的一些地王項目,都面臨着規劃難題。原地配建讓開發商很難受,又要做出品質,又要搞好規劃,方案遲遲定不了,這些都是實際問題。”胡景暉告訴記者。
郭毅也認爲,這些“地王”項目要成功比其它項目更難,包括規劃和定位。她告訴記者,去年單套總價在1000-3000萬元的產品共售出了2742套,而3000萬元以上的僅售出了155套。今年也近似,前一區間共售出999套,後者賣了不到100套。所以,房子絕不是越貴越好,而是給自己定一個合理的標尺,從這種意義上來說,詳細的調研和更到位的規劃,比急於入市更能給地王項目帶來成功。
本報記者胡喆