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受國內房地產政策調控、市場需求結構調整、信貸收緊等因素影響,中國的房地產開發商和投資企業加快海外投資,轉移產能。1-7月份,山東省覈准房地產境外投資企業15家,中方投資5.4億美元,增長近12倍,主要分佈在澳大利亞、美國、加拿大等發達國家和羅馬尼亞等中東歐國家。
“羅馬尼亞是一個給我留有美好回憶和感情的地方。”幾年前,曾經在羅馬尼亞的房地產市場上賺到可觀利潤的楊根才,未來又計劃遠赴羅馬尼亞的布加勒斯特市,拓展一個187公頃的大項目。這個項目如今已經有了眉目,正一步步往前推進。
楊根纔是山東寧建建設集團董事長,這家濟寧市的老國企近年來先後在奧地利、俄羅斯、孟加拉、馬裏、羅馬尼亞和赤道幾內亞等國先後承接建設項目。寧建集團走出國門,投資海外住宅項目,是山東省房企走出國門到海外掘金的一個縮影。
山東省發改委發佈的統計數據顯示,受大環境影響,上半年,全省房地產業地稅收入544億元,收入佔比達28.7%,增長18.2%,但增幅同比回落40個百分點,增收貢獻由上年同期的73%回落至53.6%。與此出現的一個令人關注的趨勢是,我省房企境外投資迅速增長,投資目的地主要分佈在澳大利亞、美國、加拿大、羅馬尼亞等國家。
省商務廳境外投資處提供的信息顯示,我省境外投資增速較快。我省境外投資重點企業分佈如下:澳大利亞2家,投資額爲9410萬美元;羅馬尼亞1家,投資額爲6800萬美元;美國4家,投資額爲5900萬美元;加拿大1家,投資額爲3000萬美元;塞爾維亞1家,投資額爲5553萬美元;俄羅斯1家,投資額爲9662萬美元;非洲科特迪瓦1家,投資額爲9700萬美元。
以羅馬尼亞爲例,由於資本推動,房價呈現大幅上漲趨勢。據寧建集團總工、原駐羅馬尼亞代表李遠闊介紹,2009年時,羅馬尼亞投資最熱的區域,半年時間房價漲了近3倍,但瘋狂沒多久,經濟危機就來襲了,房價很快進入了冷靜迴歸的階段。
寧建集團承攬投資了羅馬尼亞6800萬美元的青年公寓項目。2007年,李遠闊剛抵達羅馬尼亞時,正趕上了那裏房產最紅火的時候,“我一個朋友買房子,4月份相中了一套房子,要4萬歐元,覺得貴想等等看,結果越等房價越漲,到了10月,居然漲到了10萬歐元。”
到了2008年底,羅馬尼亞房價進入了冷靜期。據瞭解,當年前4個月,樓房交易量減少了30%至50%。人們預感房價將進入寒冬,紛紛把手頭的空房掛牌出售。房源不斷增加,打破了首都布加勒斯特二手房市場長期以來只漲不跌的神話,舊房售價出現了多年不見的回落,上半年同比下降了4%至8.5%。2009年,羅馬尼亞房產公司紛紛開始裁員,房價進一步下跌。
“2012年,我們的項目開始動工,合同額大約是5億元人民幣。”李遠闊對羅馬尼亞多爾日縣的首府克拉約瓦市的項目很樂觀,當地政府免費出地,僅收取施工方承建2年的出租費用。他們建設開發完成後,不需要考慮地價,只收建築成本價格,房子很快銷售一空。
對於這個項目的利潤率,李遠闊給記者大概算了一筆賬。建築總投資成本是每平方米320歐元,羅馬尼亞政府要求售價爲每平方米400歐元,扣除人工成本等,一平方米大概60歐元。還有一兩萬平方米的商業房面積,開設門頭、店鋪等,每平方米售價爲1200-1500歐元。總體算下來,利潤期望值有幾千萬人民幣。
在李遠闊看來,在羅馬尼亞開發房地產,項目要挑選,資金回籠也不像國內那麼快。前幾年,羅馬尼亞的房地產比較瘋狂,隨便拿塊地,建了就賺錢,很快就能收回資金。但經歷了五年的經濟危機後,羅馬尼亞開始觸底反彈,它的市場可以擴展到整個歐盟,蘊藏着很大機遇。
近年來,隨着中國內地人羣在海外投資購房的熱潮,一大批國內房地產商也組團赴中國人海外購房熱點地區搞開發。2014年上半年,中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%,達到15億美元。
業內人士指出,在國外成熟的地產市場之中,與當地資格老、經驗足的開發商相比,中國開發商的比較優勢既不在資金,也不在建造技術,而在多年積累的大批願意到海外置業投資的境內客戶。
8月11日,萬達集團宣佈併購澳大利亞黃金海岸市的珠寶三塔項目,而這距離其在洛杉磯以12億美元投資建設綜合性項目僅過去4天時間。據統計,今年以來萬達已計劃超500億元人民幣的海外投資。而萬達選擇投資的澳大利亞昆士蘭州黃金海岸,也是中國人喜歡的旅遊目的地和華裔在澳大利亞的聚集地之一,2013年,昆士蘭州來自中國的度假遊客近41.5萬人次,同比增長24%。
根據英國市場調查公司Dealogic的數據,中國企業或個人在海外房地產交易規模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。2013年比較突出的一個變化是,美國房地產業的中國投資者正在從個人購房向房地產開發商轉變。
曾經協助網易、百度、阿里巴巴等完成多筆在美融資業務的紐約顧問公司Rockwood董事長歐陽默在接受媒體採訪時表示,美國的住宅項目是下一個投資熱點,尤其是在華人聚集區或擁有優質學區的舊金山、紐約、洛杉磯等地,如果有40%以上出售給中國買家,項目就算成功了,而做到這一點並不困難。由中國房地產商開發的住宅,如果在住房規劃及環境設計上更符合中國人的使用習慣,並完善中式餐飲、休閒或購物等周邊設施,對當地華人存在一定吸引力。
而像桂碧園、綠地集團、富力集團等國內中小房企組團赴馬來西亞搞開發,源於馬來西亞政府大力招商。
自2002年以來,馬來西亞頒佈實施了一系列吸引外商投資的政策,推出了“第二家園”計劃,陸續放寬了簽證和國籍申請等政策。中國人在不放棄原有國籍的情況下,可以在90天內拿到大馬10年的免簽證,並且可以用自己的名字在銀行開戶,在馬來西亞成立企業。這項政策吸引了大批中國商人的到來。而這項政策也成爲中國房企用來吸引中國買家的一個賣點。8月9日,馬中總商會總會長拿督黃漢良表示,近年來中國企業在馬投資有上升趨勢,去年投資增長193%,主要投資領域在金融和房地產。
資本推動下,馬來西亞房地產市場快速發展。統計顯示,馬來西亞投資最熱的區域房價在過去三年翻了三倍,漲勢堪比中國國內2009年的房地產市場。