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儘管進入傳統淡季,但鄭州市場似乎並不平靜,限購取消、營銷手段翻新等熱點頻現。克而瑞信息集團剛剛發佈的7月份鄭州房地產市場月報顯示,鄭州商品房市場出現了小幅的量升價降。
8551元/平方米,商品住宅相對平穩,去化週期10個月
7月商品房市場整體穩定,成交有小幅的量升價降。供應93.45萬方,環比下降12.42%,同比上升24.11%;成交65.35萬平方米,環比上升12.44%,同比下降5.73%,供求比1.43。全市商品房成交均價爲9687元/平方米,環比下降4.63%。
其中,商品住宅供應74.57萬方,環比下降16.78%;成交52.98萬方,環比上漲16.79%,供求比1.41。全市商品住宅成交均價爲8551元/㎡,環比下降0.60%,同比上漲4.07%。成交面積區域前三分別爲高新區12.32萬㎡、金水區8.83萬㎡ 、中原區7.18萬㎡。
截止到7月底,鄭州市商品住宅市場存量爲505.95萬方,去化週期約10個月;較今年上半年去化壓力無明顯變化。
2011年限購市場銷量跌入低谷,去化週期在年底達到頂點;在以價換量促動下,2013年下半年市場形勢明顯好轉,庫存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲,去化壓力明顯加大。
7月共供應11幅土地,供應總佔地面積65.98萬㎡,環比6月下降38.87%,總建築面積146.19萬㎡,環比6月下降66.5%。7月推出的11塊土地中,包含鄭東新區2塊土地,且均爲住宅用地,佔地面積達10.89萬㎡。
7月鄭州共成交35幅土地,總佔地面積106.77萬㎡,環比6月上漲409.64%。主要集中於二七區。
成交量最高:高新區;成家均價最高:鄭東龍湖
在商品住宅的成交產品面積上,7月剛需佔比小幅增加,90㎡以下剛需產品全市成交佔比56%,環比上升2.0%,140~180㎡二次改類產品佔比減少。
首次置業以及首次改善類產品本月全市成交佔比80.8%,主要來源於萬科城(5.48萬㎡,588套)、陽光城(3.14萬㎡,333套)、金成時代廣場(2.80萬㎡,371套)。
120~140㎡及140~180㎡面積段成交均價環比下降,180㎡以上面積段延續上月上漲趨勢,環比上漲8.16%。而180㎡以上面積段成交均價上漲,其最主要原因是在該面積段有鄭州萬達中心(39套,16874元/平方米)、建業天築(19套,24019元/平方米)以及普羅旺世(13套,14836元/平方米)這幾個項目備案。
7月份成交量第一爲高新區板塊12.32萬㎡,成交均價最高爲龍湖塊20211元/平方米。成交面積前三板塊分別爲高新區板塊、東南板塊、中心區板塊。成交面積方面,以上三個板塊的主力成交均集中在90㎡以下這一面積段;成交單價方面,高新區、東南這兩板塊均集中在7000~9000元/平方米單價段,而中心區板塊則相對分散,特別是5000~7000元/平方米、9000~11000元/平方米這兩個單價段成交較多。
7月商品住宅成交金額排名前三項目分別爲:萬科城4.28億元、陽光城2.44億元、金成時代廣場1.53億元。
商業存量上升
去化週期爲63周
在商業地產方面,7月份,供應上升,成交量及成交均價下降。7月商業供應15.32萬㎡,成交3.47萬㎡,供求比4.42;成交環比下降28.84%;成交均價17527元/㎡,環比下降19.49%;
商業供應主要是金成時代廣場、陽光城、正商藍海廣場放量;成交則主要是SOHO新幹線、升龍城爲主要支撐。截至2014年7月,商業存量達332.53萬㎡,商業存量逐漸上升,去化週期小幅增漲,去化週期爲63周。
辦公市場供應3.56萬平方米,環比下降20.15%;成交8.91萬方,環比上升12.90%;成交均價13395元/㎡,環比上升12.36%。
辦公供應僅有正商藍海廣場(3.56萬㎡)放量;成交則主要是綠地新都會、綠地中央廣場項目爲主要支撐;目前鄭州辦公成交主要集中於鄭東新區,7月份鄭東新區辦公成交佔鄭州市辦公總成交的60.5%。2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升,2014年辦公存量開始緩慢下降,截止7月底辦公存量爲226.75萬㎡。