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昨日鄭州東區龍湖CBD副中心又拍出新地王,一塊約67.7畝的商住用地,由河南省豫農置業有限公司以11.54億元拍得,單價達到1704.8萬元/畝,樓面價17041.001元/平方米,成爲鄭州新“雙料”地王。
新地王產生,距離8月6日鄭東龍湖CBD副中心拍出地王僅兩週時間。
鄭州又出“新地王”
今年2月19日,河南天邦置業拍得鄭州信息學院路西博頌路南河南警察學院北院地塊,總價79593萬元,摺合每畝1550.4萬元,成2014年鄭州首個地王。
6月5日,鄭政東出(2013)24號地塊被河南中盟地產有限公司以2.883億元的總價摘得,並以14006.4元/平方米的樓面價和1587萬元/畝的單價創造了鄭州新的“雙料”地王。
8月6日,鄭州國投置業有限公司競得鄭政東出〔2014〕6號地塊,樓面價16143.46元/平方米,每畝1614.32萬元的價格,再次刷新鄭州每畝地價、樓面地價,成爲新的“雙料地王”。
昨日上午,經過近5個小時、92輪競價,位於鄭東新區CBD副中心區域、鄭州朝陽路九如路口附近的鄭政東出【2014】7號地,以11.54億元由河南省豫農置業有限公司競得,地塊面積約67.7畝,摺合單價1704.8萬元/畝、樓面價達17041.001元/平方米,溢價率128.92%。此次拍賣刷新了8月6日鄭州國投置業有限公司創造的“雙料”地王紀錄,摘得鄭州新地王桂冠。
6月份、8月份的三塊新舊“地王”,加上2012年7月由鄭州市軌道交通有限公司以5.29億元、單價936萬元/畝、樓面價8260元/平方米競得的樓面價地王;2012年9月鄭州市高擇置業有限公司以15.1015億元的底價競得的“總價地王”,龍湖CBD副中心片區已誕生五個地王。
將開發洋房或別墅
土地掛牌公告顯示,該地塊爲商住用地,出讓權限70年、限高18米、容積率不得大於1.5、綠地率要達到35%以上。
同致行鄭州公司副總經理曹慶偉分析,此次拍賣的地塊與8月6日地王地塊參數上很相似。根據現有參數限定,未來開發方向只能規劃爲洋房或別墅類的豪宅產品。由於樓面價高達17000元,預計綜合成本3.2萬元~3.5萬元,銷售均價或過4萬元。
曹慶偉分析,龍湖地區是鄭東新區現在唯一的尚未完全開發的功能片區。龍湖作爲整個鄭東新區規劃中的點睛之筆,它的價值顯而易見。未來龍湖地區房價升值空間不可估量。
未來該區域將成爲鄭州售價最高的高端住宅區域。預計環湖外側房價每平方米至少2萬元,環湖內側房價每平方米則在3萬元以上。目前周邊僅有龍之夢項目入市,預計集中入市需3年左右的時間。
RET睿意德鄭州公司策略顧問部高級分析師王天翼認爲,鄭州龍湖CBD副中心地王頻出,對整體土地市場及房價影響有限。CBD副中心的區位優勢明顯,而目前鄭州中心區剛需、剛改項目還存在“萬元單價天花板”,除非有顯著的溢價點,否則開發商不會貿然競拍無特色的高價地。而針對改善型項目,因總規模佔比較小,高地價、高房價出現區域集中,不會對整體市場平臺產生衝擊。
公開資料顯示,河南省豫農置業有限公司(以下簡稱“豫農置業”)成立於1993年3月,爲河南省農業綜合開發公司的全資子公司,其前身爲河南省經發房地產開發公司,2014年4月變更爲現名。豫農置業成立二十多年來,開發完成了“金色年華”、“金領時代”等項目。
其母公司河南省農業綜合開發公司系河南省人民政府授權經營的省屬國有投資公司,也是省內唯一一家農業類專業性投融資主體。河南省財政廳履行河南省農業綜合開發公司出資人職責,管理並全額持有其資本金。
高鐵時代鄭州區位優勢明顯
接連兩次地王均具有國有企業的背景,不禁引來業界人士的猜疑,土地競拍,政府頻頻出手參與是否有自導自演之嫌?
永威置業副總經理馬水旺表示,買地對國有企業來說,等於把錢從左邊兜裏掏到右邊兜裏,而私有企業卻不是這樣。
還有觀察人士認爲,之所以出現這樣的情況是政府有意推高某片區房價而做出的示範信號。
而也有分析人士表示,高鐵時代,鄭州區位優勢甚至優於北京,到武漢、石家莊、杭州、上海、北京等城市基本在3小時左右,鄭州鐵路物流優勢日益突顯。鐵路物流佔據優勢的同時,航空中轉站的地位也就呼之欲出,航空與鐵路可以實現無縫對接。今年上半年,鄭州機場客貨吞吐量增速在全國前20大機場中均居第一。FedEX、TNT、UPS等國際物流巨頭齊聚河南;蘇寧鄭州物流基地動工、順豐速遞與航空港區簽訂協議、京東投資30億元在高新區建中原運營中心,這些都將會帶來大量中產收入移民形成剛需。連續出現國企背景的地王可能只是巧合。
8月將產生第三塊地王?
河南商報記者從中國土地市場網瞭解到,8月29日鄭州還將網拍一塊鄭東新區龍湖片區的商住用地,鄭政東出[2014]8號地。這塊地與此次地王7號地僅一路之隔,總面積約95.6畝,限高24米,容積率不小於1.7。起拍價77430萬元,合單價約809.9萬元/畝,高於本次地王的起拍單價744.75萬元/畝。業內人士認爲,以此前經驗來看,8月末這塊土地很可能再次刷新鄭州地王紀錄。