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賣房換房,從國內昇級置業轉向海外,是今年以來中國人換房的新趨勢。據某大型海外置業經紀機構統計數據顯示,7月中國人通過其在美國買房的成交量環比上漲10%,這其中有一半買家是先出售國內房產再轉向海外置業的。更有中國買家,一口氣跑海外買6套房。
一中國人買休斯敦六套房
陳楓(化名)做了多年的生意,有了一定的積蓄。她在北京總共買了三套房子,既有位於三環邊上的住宅,也有位於郊區的別墅。去年,陳楓把位於雙井附近的小兩居出租了,每月能夠獲得租金4500元。『今年,北京樓市發生了變化,我家附近的二手房價跌了。』陳楓對記者說,她偶然聽到朋友說起在海外投資買房能獲得可觀的收益,有些心動了。
陳楓告訴記者,今年5月,她把位於雙井附近的房子降價賣了,獲得總房款300多萬元。利用這筆錢,她在休斯敦離市中心15分鍾車程的小區,一口氣成功買入六套公寓。她通過經紀公司把房子全部出租了,每套房子每月的淨租金約為4000元。『經紀公司向我承諾負責包租,每年保證我的租金淨收益率為8%。』陳楓說,按照這樣的租金收益率計算,她花了300萬人民幣的總投資額,每年能獲得大約24萬元的租金,遠遠高於國內的租金收益水平,她覺得在美國休斯敦投資買房還是挺值的。
美國熱域租金收益超北京
據國信美投置業投資(北京)有限公司副總裁郭道明告訴北京晨報記者,進入7月,該司約一半的中國客戶一邊賣國內房產,一邊美國投資買房,他們的出手導致美國樓市逐漸昇溫。今年4月至7月,美國平均房價上漲6.3%,超過了國內樓市房價上漲的幅度。不過,美國不同地區房價漲幅程度有所不同。洛杉磯房價上漲4.6%,房屋均價為300萬元/套;大紐約范圍房價上漲1.3%,房屋均價為230萬元/套;舊金山房價上漲3.7%,房屋均價為420萬/套。休斯敦房價上漲4.1%,房屋均價大約為80萬/套。
同時,美國平均房屋出租淨收益率為4%至8%,吸引國內買家過去投資。據偉業我愛我家海外事業部總監吳洪斌介紹,國內房地產租售比不是很理想,北京一套二手房每月租金約3000元,而美國達沃斯一套總價相當的房子,每年扣除房產稅費以及相關維護費用的話,回報大約有7%,換算租金回報約是北京的三倍。『以前這些投資特點是大家沒有看到的。中國客戶逐漸了解到這些信息,就會願意把一部分錢放在國外去投資,這成為了一種新的趨勢。』
買美國低價房需謹慎
郭道明提示,海外置業還需要防范風險,如美國的底特律在通用汽車破產後,出現大批失業的工人,他們沒有收入交不起貸款,還要支付高額房產稅,最終房子變成了『燙手山芋』。
21世紀不動產海外置業部總監劉冰冰提示說,雖然美國平均房價是上漲的,但是美國不同地區的房價是不同的,也有漲有跌,所以中國客戶在美國買房投資要注意不同地區房地產市場的變動情況。與中國樓市交易規則不同,在海外置業中,買家和賣家並沒有直接的金錢交易,交易時會通過律師團隊、經紀公司、產權保險公司等第三方機構完成。第三方專業機構會對房屋有無債務、能否買賣、房屋質量等背景進行調查。中國客戶不能用在國內買房的思路,套用在海外買房置業當中,也不能省略必要的交易程序。
晨報記者武新