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本期開盤將主推90平方米南北通透小三居
區域規劃配套完備,不過實際落地需要假以時日
百度地圖顯示,首開·香溪郡距離東壩自住房項目金隅·匯景苑直線距離超過10公裡
近期,剛需盤以價換量已經司空見慣,甚至參照自住房定價。其中位於東壩生活圈內的首開香溪郡,以最低18000-19000元/平方米的價格,穩穩地搶過了東壩自住房金隅匯景苑的風頭,市場關注度頗高。為此,《廣廈時代》實地探訪首開香溪郡,發現其區位相距東壩達到十公裡左右,與自住房同場競技更多意義上講實為噱頭,但是從產品的規劃設計來看,開發商的產品意識無疑有了顯著提昇。
探盤時間:8月14日
地址:通州東五環外,臨近通順路和徐尹路交匯處
主力戶型:近期開盤主推90平方米三居,還有少量118平方米的三居和138平方米的四居
裝修情況:毛坯
項目容積率:1.5
售價:優惠後18000-19000元/平方米起
相距東壩自住房較遠
區域沒有可比性
日前,一則商品房價格低過了自住房的消息頗受關注。據了解,這一和自住房比價格的商品房就是號稱位於東壩生活圈的首開香溪郡。『都在東壩,不用考慮中簽幾率,那肯定首選還是商品房啊。』有購房人表示。
據業內人士介紹,很多人都在打聽首開香溪郡的情況,人氣很旺。顯然,同區域價格低於自住房的商品房更受購房人認可。
上周,《廣廈時代》決定實地探訪首開香溪郡,從導航地圖上看,朝陽北路一直向東走,直到通順路與徐尹路的交匯處纔能到達該項目。我們從東三環團結湖北京青年報大廈出發,在不擁堵的情況下,沿著朝陽北路向東,開車大約用了1小時15分鍾到達了首開香溪郡,車行27公裡。
在該項目銷售人員的介紹中,我們得知,除了朝陽北路這一路線以外,走高速的話會更快一些。為此,在《廣廈時代》探盤返程中,我們選擇了機場高速,交了15元的高速費後,大約40分鍾便回到了東三環團結湖。因此,如果說從時間的角度來看,開車到首開香溪郡,還算是比較方便。
一位購房人強調,如果真在首開香溪郡置業,那麼將來入住後必須有車,倘若依靠公共交通出行,還是挺痛苦的一件事。『項目門口是有一個公交站,但是要想轉乘年底通車的6號線二期,起碼需要20-30分鍾。』一位購房人說。
從項目區位的角度,不得不提該最大的賣點——東壩生活圈內比自住房還便宜的商品房。我們實地探盤發現該項目雖然如是標榜,但實際距離東壩卻並不近。該項目銷售人員介紹,首開香溪郡距離東壩的自住房項目金隅匯景苑直線距離大概8公裡,從項目南邊的徐尹路一直向西紮下去,很快就能到。因此,纔說是屬於東壩生活圈的。不過,我們通過百度地圖定位測距,首開香溪郡距離東壩金隅匯景苑直線距離在10公裡以上,開車距離大約17公裡。
低密度洋房社區首期先賣剛需戶型
來到該項目售樓處門口,第一印象比較冷清,項目門前與融科千章墅共用一條馬路,馬路之外就基本算是荒地了。不過周邊卻清一色全是別墅項目,諸如魯能格拉斯小鎮、旭輝御錦、融科千章墅等項目都在這一板塊,我們險些錯把融科千章墅的樓棟當做了首開香溪郡的產品。
據介紹,該項目近期將要入市的樓棟基本都是90平方米的小三居產品,只有少量的118平方米三居。
需要說明的是,該項目雖然首期主推剛需戶型,但是,首開香溪郡卻並不是一個純粹的剛需盤。據介紹,該項目後期還將有大量的四居戶型,而且整體居住密度也較小,容積率為1.5,不像一些剛需盤甚至是改善盤容積率那麼高。
有購房人表示,從居住密度和4-8層的花園洋房規劃來看,如果開發商夠用心的話,小區內部的環境還是不用擔心的。從這一角度出發,對於剛需購房人而言,可以說是以剛需的價格住到了追求品質的改善型小區裡了。
從該項目的樣板間來看,開發商的產品意識明顯提高。在參觀中,我們注意到,90平方米的小三居,做到了戶戶通透,邊戶型還能實現明衛格局。銷售人員介紹,明年交房的時候,開發商會在一些陽臺的位置,幫業主做封閉改造,這麼一來,每一戶的南向和北向將都有可利用的贈送面積,每一戶的贈送面積加起來差不多能達到5平方米。
不過,我們也注意到,贈送面積都攤在了客廳等位置,最需要擴充面積的小臥室並沒有獲得延展空間,這麼一來,雖然是小三居,但是由於小臥室目測面積也就6-7平方米,如果真當做臥室來使用的話,放了床之後空間將會非常局促。這恐怕也是為什麼樣板間裡這間小屋只放了一張書桌的緣故。
對此,業內人士表示,現在的樓市,在爭搶購房人時大多采用贈送面積以提高性價比,但是,不可否認,有些項目的贈送面積做到了雪中送炭,而有些項目的贈送面積並不能給居住的舒適性帶來實質提昇。
區域規劃落地尚需時日配套短期內依靠社區商業
如果說產品還算在努力提昇性價比的話,那麼,該項目的配套還尚需時日。雖然有一眾別墅盤在周邊,但是對於剛需購房人而言,目前還沒有伸手可及的生活配套。
我們注意到,在該項目售樓處擺放的一個區域規劃圖上顯示,高新產業用地、長江商學院用地、影視城用地等,都已經確定了開發主體。而且還有學校、幼兒園等教育配套用地也都有所規劃。不過,該項目銷售人員坦言,這些規劃落地,恐怕還需要幾年時間。這一介紹,還是打擊了一些購房人的積極性。『項目明年就交房了,而區域想要熱鬧、方便起來起碼5年,好在價格便宜,未來還是可以期盼的。』一位購房人說。
銷售人員表示,從項目業主生活便利性來看,小區本身3000平方米的商業,滿足基本生活需求還是沒有問題的。教育配套也有現成了,南側的融科千章墅引進了伊頓幼兒園,業主都可以上,只是費用較高,一年大概10萬元。
銷售人員不避諱暫時配套缺失的同時,也對該項目的環境優勢底氣十足。『從項目所在板塊的規劃來看,未來的發展潛力還是很大的。單就環境而言,8.9萬畝東郊森林公園、4000畝生態體育公園等四大公園所營造的大環境,正是別墅項目也選擇再次開發的原因。』銷售人員強調。
適合機場產業人群置業遠期價值有釋放空間
盡管首開香溪郡距離東壩直線距離超過10公裡,但應該強調一點,對於區位以及出行便利性和生活便利性的判斷,與購房人的工作地點、區域前景也有著直接的關系。『如果是在機場工作或者工作地點在機場附近的話,在首開香溪郡買房還是挺好的。咱們剛纔從項目出來走高速10分鍾就到機場附近了。』有購房人說。該項目銷售人員也表示,目前該項目的蓄客中,很多都是來自機場的產業人群。
滿足居住需求的同時,從該項目的區域價值方面來講,未來的釋放空間也被業內人士所看好。用該項目銷售人員的話講,周邊都是別墅區,現在周邊的別墅單價都在40000元/平方米左右,可見未來價格的上漲空間。
雖然不能簡單地從周邊別墅盤的價格來判斷區域內的普宅價格潛力,但是業內人士認為,從周邊的房地產產品結構可以看得出來,首開香溪郡所在板塊是一個低密度的生活區。周邊的別墅盤自不必說,即使混雜著剛需產品的首開香溪郡的容積率也不過1.5,足見這一板塊的規劃定位。『而往往低密度的居住區,因為有著較大的環境塑造空間,因此,只要開發商做產品相對細致,未來的價值空間還是可以得到保障的。』業內人士說。文/張蛟