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8月18日,國家統計局公布的『7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況』顯示,7月份,北上廣深四大一線城市房價首現全面下跌,環比降幅分別為1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房價自2012年6月以來首現下跌。圖為北京大興區的一處住宅小區樓房。新華社記者李鑫攝
昨日,國家統計局公布的『7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況』顯示,北上廣深四大一線城市房價首現環比全面下跌。業內人士普遍認為,中國房地產市場的降溫態勢恐將進一步持續,中國樓市已進入『新常態』。在此背景下,市場各方都將接受新的考驗。
北上廣深房價
全線下跌不意外
2014年5月,上海和深圳樓市率先開啟跌勢;6月起,廣州加入降價行列;7月,堅挺了24個月之久的北京房價也終於開始『淪陷』。一線樓市房價的全面下跌意味著,全國房價普跌態勢業已確立。
上海易居研究院分析稱,7月,70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅創2008年以來的歷史新高。據測算,7月,一二三線城市新建商品住宅價格指數環比跌幅分別為1.2%、1%和0.9%,一線城市房價跌幅首次超過二三線城市。並且,對比二三線城市,一線城市跌幅擴大的態勢更為明顯。
近期北京、上海等地購房者觀望情緒依然濃厚,房企『讓利跑量』心理已佔上風。在北京市大興區的熱盤保利熙悅春天,3月開盤時500套房源超3000人搶購,當天銷售出了九成。然而,4月中旬開始,銷量大幅下降,第二期開盤的500套房子7月還沒賣完,並出現了每平方米500元左右的降幅。
一線城市
不再是樓市避風港
曾被業內認為『只漲不跌』的一線樓市為何在此輪調整中不能『獨善其身』?
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,目前4個一線城市房價指數均出現環比下跌,和整個庫存壓力較大有關。『目前一線城市還沒有公開救市的做法,「限購」、「限貸」政策仍比較緊。但同時,購房者又預期一線城市也可能像其他城市一樣,出現比較明顯的價格下調。因此,入市不積極,進而導致庫存積壓,反過來促使房企進行各種程度的降價。』
據有關統計數據,7月,北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個、17.2個、14.1個和14.7個月。『在市場低迷下,今年一線城市的存銷比上昇速度還在加快。這也創下了2011年以來的存銷比新高,而且還在持續攀昇。』嚴躍進介紹說,『在2013年末,4個城市的存銷比分別為7.6個、8.7個、9個和11.9個月。
住建部政策研究中心主任秦虹指出,去年樓市的火爆將今年的購買需求提前透支。『自住性需求是常數,去年賣多了,今年就賣得少。此外,信貸約束影響了購房行為的實現。今年以來,個人住房抵押貸款的收緊,使得購房者置業成本提高。『現在市場需求主體是剛需自住型,如果沒有貸款支持,他們幾乎不可能買得起房子。因此,對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。』
世邦魏理仕中國區主管陳仲偉表示,在信貸環境吃緊、財務成本不斷攀昇等情況下,開發商已開始啟用降價策略來積極去庫存,加速周轉,這也是導致近期一線城市房價數據全線下跌的主要原因。
新浪樂居樓盤中心數據顯示,8月上海有多達139個樓盤進行打折促銷。野村證券中國房地產行業研究主管高劍鋒亦表示,三季度或將有更多開發商降價去庫存,最高可能出現同比20%的降幅。
樓市進入『新常態』
樓市此輪調整對政府決策、房地產企業、消費者都有哪些挑戰?各市場主體應如何應對?
在本輪樓市的調整潮中,地方政府在救市上表現積極。據不完全統計,在全部46個限購城市中,目前以各種形式『靈活』調節樓市的已近八成。在樓市下行趨勢難以扭轉的情況下,地方政府救市措施開始昇級。
而對於房地產開發商來說,在當前市場不好的情況下,開發商的競爭力就剩下了價格。世茂集團副總裁蔡雪梅表示:『在開發商看來,一線城市如果願意以價換量,真實的需求是存在的,一線樓市依然是企穩的,關鍵在於我們是否願意賣出相對合理的價格。』
近期,樓市『崩盤』論、房價將『斷崖式暴跌』等信息讓購房者的觀望情緒日益加重。對於購房者來說,信貸支持無疑是他們最為關心的問題。26歲的外地在滬白領胡一文在上海已經工作了兩年,『我和老公正在觀望,希望信貸政策有調整。最近不是房價在松動嘛,我們一直在看房、議價,但不准備馬上出手。』
秦虹認為,中央政府今年將繼續堅持抑制投資投機性需求的政策,從而讓真實的需求可以得到實現。『下一步對於首套置業的家庭住房願望實現,在政策上還是有空間的。』此外,作為調控的重要配套手段,政府應繼續做好保障性住房建設,增加中小套型商品房和共有產權的住房供應。
據新華網
什麼是住宅存銷比?
名詞解釋:
什麼是住宅存銷比?
存銷比是指在一個周期內,商品庫存與之前一定時期內銷量的比值,用來反映商品的即時庫存狀況的相對數。
新建商品住宅存銷比持續超過12,即表示新建商品住宅存銷比過大,存貨壓力較大,價格下跌壓力較大;存銷比持續處於9至12之間,說明存貨偏大,但尚不顯著;存銷比持續處於6至8之間,說明商品住宅存銷相對平衡,市場形態較為健康;存銷比持續在3-6之間,說明存貨偏少,供應偏緊,價格面臨上漲壓力;而存銷比持續小於3,說明存貨太少,價格將上漲。