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合同都簽了,房子不賣了,訴賣方違約,中介輸官司
房屋買賣中介合同有的條款很常見
其實法院不支持
何女士通過房屋中介賣房,合同簽了,房子卻沒賣。
中介拿着合同,一紙訴狀告到法院,似乎贏官司是鐵板定釘的事。但是,日前渝中區法院判決雙方不存在違約。
記者調查發現,房屋中介機構正在使用的購房合同中有不少無效條款。
中介:賣家違約
去年9月12日,家住渝中區巨興村的47歲何女士,與文女士、九龍坡區科創路某家房屋中介公司簽訂房屋買賣(轉讓)合同,約定文女士購買何女士在渝中區大黃路的一處房屋,成交價80萬元。
中介訴稱,合同簽訂後,何女士一直稱忙碌,直到當年11月纔來協助買方辦理按揭審批手續。後因買方貸款未通過銀行審批,需要改簽銀行,雙方第二次籤按揭審批手續時,何女士以查看房產證爲由,突然收回房產證,並拒絕在按揭貸款申請上簽字。隨後,何女士單方解除合同,並把定金退還文女士。
中介認爲,房屋轉讓合同約定“因何女士原因導致無法辦理按揭貸款……除向文女士支付違約金,另向房屋中介公司支付中介服務費1.6萬元及賠償經濟損失”。爲此,中介索賠違約金1.6萬元。
賣家:中介違約
何女士稱,並非自己違約,而是買方經過多方努力,仍無法辦理按揭,主動要求解除房屋買賣合同的。中介公司在審查資料時,未了解買方的資信情況,屬於違約。
何女士還稱,房屋買賣合同中約定,“合同簽訂後,甲乙雙方未徵得丙方同意自行解除合同即違約”。這是房屋中介公司的格式條款,限制了買賣雙方自由交易的權利,加重了買賣雙方的責任,有強迫交易之嫌,合同應屬無效。
法院:不予支持
法院認爲,第一次按揭未能成功辦理,不是何女士的原因;第二次籤手續,房屋中介並無證據證明是何女士收回了房產證並拒絕交易。
法院認爲,房屋買賣合同實爲包含了房屋買賣及居間兩個合同法律關係的混合合同:何女士與房屋中介公司成立居間合同關係、何女士與購房人文女士成立買賣合同關係。因此,即使何女士在合同履行過程中違約並拒絕出售房屋屬實,何女士的行爲應當是對文女士違約,不是對房屋中介公司。因此,何女士在履行房屋買賣合同過程中並沒有違約。
法院還認爲,“合同簽訂後,甲乙雙方未徵得丙方同意自行解除合同即違約”這一條是以違約金形式確定了無論買賣雙方是否履行買賣合同,房屋中介公司均有獲得居間報酬的權利。
日前,渝中區法院一審判決,對中介公司要求何女士支付違約金的訴訟請求,不予支持。目前判決已生效。
重慶晚報見習記者趙方敏
合同上有哪些無效條款
重慶君融律師事務所從事民事維權的殷炬律師,昨日提供了幾份房屋買賣合同,有些條款看似沒有問題,卻暗藏玄機。他爲此進行了解讀。
條款1:因甲方原因(如:遲延交付《房地產權證》和相關證件或所交資料缺乏真實性、合法性或出售意向有所改變等)導致無法辦理按揭貸款或房地產權轉讓登記手續……應向房產中介公司支付中介費用xx元及賠償經濟損失。
殷炬律師:依據《合同法》,居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
條款2:甲、乙任何一方違約,造成合同無法繼續履行的,由違約方承擔丙方中介佣金。
殷炬律師:根據《房地產經紀管理辦法》,房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的,不得收取佣金。
條款3:甲方不得將該不動產委託乙方之外的任何中介機構和個人銷售,否則視爲違約,應承擔違約責任。
殷炬律師:委託人可以委託多家中介機構賣房。根據《房地產經紀管理辦法》,兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的,只能按照一宗業務收取佣金,不得向委託人增加收費。
條款4:爭議解決方式:本合同在履行中如發生爭議,由丙方(見證方)進行調解。調解不成的,甲、乙雙方向房產所在地人民法院以訴訟的方式予以解決。
殷炬律師:見證方的責任主要是如果甲乙雙方做了虛假證明,就要承擔法律責任,而非協調甲乙雙方的爭議。