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判斷一個地區有沒有患上房地產依賴症,不能單純看房地產投資佔固定資產投資的比重,也不能單純看房地產投資佔GDP的比重。但是,一個地區,如果這兩項佔比都較高,且輔之以房地產提供的稅收佔全部稅收的比重也較高,房地產提供的經濟增加值佔全部增加值的比重達到了工業增加值的比重,且城市化水平不高,以及商品房空置率已經很高,地方仍然希望發展房地產業,那麼,這個地區的房地產依賴症就比較嚴重了
何謂房地產依賴,房地產投資佔比高,是否就意味着經濟對房地產依賴強,房地產投資佔比低,就意味着經濟對房地產的依賴弱呢?
近日有媒體對上半年各地房地產投資情況進行了一次統計,結果顯示,按照房地產投資佔固定資產投資的比重看,上海、北京爲依賴度最強的城市,佔比分別達到55%和52%,而海南則達到46%,分居全國前三位。如果按照房地產投資佔GDP的比重來看,上海、北京則跌出了前10,取而代之的是海南、貴州和雲南,佔比分別爲36%、27%和25%,只有海南牢牢佔據了排行榜前3位。
除海南之外,貴州、重慶、浙江、福建、雲南和遼寧則也都佔據了兩項排行榜的前10位。也就是說,海南等7個地區可以認爲是全國房地產依賴度最強的省份。那麼,應當如何看待此次媒體對房地產依賴情況進行的排名呢?哪些地方纔是真正的患上了房地產依賴症呢?
顯然,單從這兩份榜單還是無法判斷出地方對房地產的依賴情況的。尤其是房地產投資佔固定資產投資的比重,更缺乏說服力。因爲,不同的城市規模、不同的城鎮化率、不同的經濟結構和消費結構,都會對房地產投資產生不同的影響。上海、北京兩地作爲人口密集、產業結構相對合理、城市發展工業經濟空間明顯不足的地方,以商業地產爲主體的房地產投資,自然要比其他地方佔固定資產投資的比重要高,規模也要大。因此,對上海、北京等城市的房地產依賴情況,自然不能用房地產投資佔固定資產投資的比重來衡量,而應當更多的從房地產投資佔GDP的比重、房地產業提供的稅收佔全部稅收的比重、房地產領域的就業狀況等進行全面衡量、客觀分析。
相反,那些產業結構不太合理,城市化水平不高,工業和商業都還比較落後的地區,自然,工業投資的空間就會較大,房地產投資佔固定資產投資的比重也會相對較低。儘管如此,由於這些地區工業、商貿等發展水平不高,因此,其所提供的經濟增加值、稅收等,也不會高到哪裏去。也就是說,房地產投資佔比不高,不代表房地產提供的增加值、稅收等佔比低,更不代表經濟對房地產的依賴度低。
事實上,恰恰是這些看起來房地產投資佔固定資產投資比重不高的地區,由於其他領域對經濟提供的支撐能力差,所以,房地產的影響力和貢獻率就高。一旦房地產出現了問題,地方經濟發展和稅收等也就成了問題。最典型的就是海南省,近年來房地產市場持續低迷,海南經濟或臨困境。
有人說,海南等地出現房地產依賴現象,主要與近年來這些地區大力發展旅遊業有關,帶動了房地產業的發展,繼而造成了房地產投資佔固定資產投資和GDP的比重較高。我們並不否認這方面的原因,但是,發展旅遊業並不代表就應當過度依賴房地產。如果過度依靠房地產開發來擴大旅遊活動的範圍、推動旅遊業的發展,最終會陷入惡性循環。要知道,再好的旅遊場所,也經不住房地產業的過度發展。一旦房地產業出現了過剩,反過來又會影響旅遊業的健康發展。海南等地實際已經出現了這樣的現象,一片片的爛尾以及空置房,實質已經對海南的旅遊產生了不利影響,甚至會因爲過度競爭等影響地方的旅遊形象。
尤其值得關注的是,一向被認爲實體經濟最爲發達的浙江、江蘇、廣東等地,雖然房地產投資佔固定資產投資的比重不算太高,房地產投資佔GDP的比重更低。尤其是廣東和江蘇,都沒有進入兩項排行榜的前10位。但是,從近年來這些地區的經濟發展實際看,房地產正扮演着越來越重要的角色,實體資本向房地產領域轉移的現象也比較嚴重。特別是浙江溫州、江蘇常州等地,房地產經濟過度化、實體經濟空虛化的矛盾也日益突出,房價出現攔腰斬就是最好的例證。這也意味着,浙江、廣東、江蘇等省儘管沒有患上房地產依賴症,但房地產依賴的痕跡還是比較濃的。如果經濟結構調整與轉型的步伐不快,經濟轉型式固定資產投資、特別是工業投資增速不放快,誰也無法保證,不也形成比較嚴重的房地產依賴症。因爲,從這些地區出臺的穩增長措施看,城市建設與開發、房地產投資等仍然是非常重要的選擇。
我們說,判斷一個地區有沒有患上房地產依賴症,不能單純看房地產投資佔固定資產投資的比重,也不能單純看房地產投資佔GDP的比重。但是,一個地區,如果這兩項佔比都較高,且輔之以房地產提供的稅收佔全部稅收的比重也較高,房地產提供的經濟增加值佔全部增加值的比重達到了工業增加值的比重,且城市化水平不高,以及商品房空置率已經很高,地方仍然希望發展房地產業,那麼,這個地區的房地產依賴症就比較嚴重了。
眼下,很多地方面對穩增長的艱鉅任務,紛紛在限購、限貸方面做文章,也從一個側面說明,這些地方對房地產的依賴還是比較強的。如果再這樣下去,患上房地產依賴症將是必然的結果。一旦地區經濟患上房地產依賴症,這個地區的經濟,也就離衰退不遠了。