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日前,中國政府網正式公佈了《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《條例(徵求意見稿)》),至此,下半年最受期待的財稅體制等四大改革中,不動產登記制度成爲了其中率先破冰的一項。
從2007年在《物權法》中的首次亮相,到去年初被寫進《國務院機構改革和職能轉變方案》,再到今年6月底的爽約,不動產統一登記制度在歷經一路坎坷後終露真容。伴隨《條例(徵求意見稿)》的發佈,異地持有多套房產成本勢必會增加,從而加速各地房產稅落地,而在反腐、平抑房價等方面能夠真正實現政策效應的有效釋放仍面臨的不小的問題。
反腐新工具?
自“不動產統一登記”的概念提出以來,這項制度的設立就被社會猜想成我國的又一有力反腐手段。“不可否認,以往不動產尤其是房地產登記的不統一和房產信息聯網的缺失,使反腐機制存留較大的漏洞,在我國屢被曝光的各種腐敗案件中,房地產已經成爲了腐敗官員獲取和安置不法財產的重要渠道。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。因此,不少民衆認爲,在“房叔”、“房姐”現象屢禁不止的當下,不動產登記涉及房產、土地等權屬信息,勢必使得一些羣體或個人長期違規佔有、或違反有關政策佔有的不動產資源浮出水面。
根據本次徵求意見的《條例(徵求意見稿)》,我國擬規定,權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。而對於“利害關係人”的界定,參與起草《條例(徵求意見稿)》的中國社科院法學所民法研究室主任孫憲忠解釋稱,這包括國家機構中履行法定職責的人,例如公安機關、檢察機關或法院可以依法要求公開公職人員的不動產信息。
“可見,真正實施了不動產統一登記後,即使無法做到任一普通公民都能查詢官員名下房產,但‘以人查房’依然能夠實現,勢必會對各級官員產生一定的震懾作用。”中國社科院城市與環境研究所副研究員、房地產經濟專家李恩平解釋稱,目前雖然分散在各部門中登記的信息也可供相關部門查詢,但彙總起來還是相當麻煩的,這就給了被調查官員“緩衝”的時間,將不動產信息整合在一個部門之後,官員們的財務狀況將很容易被查詢出來了。
不過,中南財經政法大學廉政研究院院長喬新生認爲,不動產條例登記情況並不是完全公開,而是“權利”公開,對於反腐意義不大。
首先,如果對公衆人物和政府官員的房產信息感興趣,普通公民都可向房屋登記部門申請公開有關信息,公衆人物的住房信息任何人可查,這是毫無疑問的。其次,權利人和利害關係人可以向房屋登記機關申請公開相關信息。最後,如果涉及到社會公共利益,任何人都可申請公開相關房屋信息。孫憲忠認爲如果貪腐官員將不動產登記在親屬、朋友名下,反腐部門查詢起來難度較大。
樓市新變數
實際上,各界對於《條例(徵求意見稿)》的強烈關注,還源於該政策長時間以來被業內看做成平抑過高房價的新措施。SOHO中國董事長潘石屹甚至還曾公開表示,不動產統一登記如果今年實施,房價馬上就會下跌。
具體而言,《條例(徵求意見稿)》擬提出,各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。而這一規定也被大多數業內專家解讀爲房產稅的徵收掃清產權混亂的障礙之舉。
“不動產登記對於房價走勢的影響主要還是通過對消費者心理預期的影響表現出來。”李恩平表示,房地產市場的成交情況因買賣雙方心理預期變化而出現波動是非常明顯的,不動產登記推動房產稅加速落地,將會令房主加強對異地持有多套住房產生稅收成本增加的預期,從而觸發市場形成一定規模的拋售現象,對存量房整體形成較強釋放效應。
而北京中原地產首席分析師張大偉也認爲,預計隨着不動產登記的開啓,大戶型二手房供應將繼續增加,特別是最近在各地都出現放鬆調控政策預期的時間點發出這一信號,全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。
不過,李恩平也坦言,根據以往的規律來看,不動產登記制度落地後,因爲增強對房產稅開徵預期而對市場造成的衝擊可能只是短期的,主要就是心理預期不穩定,容易受影響的房產持有人過段時間後衝擊效應將會逐漸減淡。
一線城市如何落地將成新考驗
隨着《條例(徵求意見稿)》的公佈,政策正式出臺也將指日可待。但與此同時,一線城市阻礙多、落地難也成爲了統一登記過程中不可被忽視的一大考驗。
亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存坦言,以房屋和土地產權統一爲例,二線城市住宅中,商品房佔比較高,雖然城市內也存在各種產權類型,但基本上這些產權房屋都是本地政府就可以管理的,產權種類劃分得相對較單純,相對來說,北京等一線城市就複雜得多,“北京僅歷史遺留的非一般商品房的房產就有多達十餘種,而且不少央企機關等單位所屬財產也位於北京市內,但並不在市政府管理範圍內”。陳寶存表示。
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強還指出,由於不動產登記的統一背後涉及多個政府部門,因此真正實現統一將受到多方面因素的掣肘。“二線城市管理不動產的政府部門相對一線城市更爲簡單,在進行部門整合時,要權衡的各方面因素相對較少,因此在着手開始進行各種產權的登記時當地國土部門受到的阻力相對較小。”陳寶存表示。
因此,陳寶存建議,對於制度需要長期建立的一線城市來說,不動產統一登記可以先從商品房入手,逐漸納入保障房;先從糾紛、爭議少的產權房入手,逐漸過渡到產權形式有分歧的房屋種類。北京商報記者蔣夢惟/文胡瀟/製表