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本報特約評論員徐立凡
不動產登記不是萬能法,不可能滿足方方面面的冀望。當下最關鍵的,是強化不動產登記對於財產權利的伸張。營造普遍重視財產權的制度環境,實則也是爲從這一切入口深入反腐騰出空間,二者並無矛盾。
不動產統一登記終於邁出一大步。8月15日,中國政府網公佈《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》,向社會公開徵求意見。這是在明確不動產統一登記的時間表之後,又拿出的實施計劃。
社會各界對不動產登記翹盼已久。原因是,在預期中不動產登記已經成爲匡正時弊的一劑良藥。鑑於房產是中國人財富的主要持有方式,如果不動產登記得以順利實施,那麼資源易得者、特別是官員的財富就將浮出水面。這樣一來,不動產登記就成爲震懾腐敗的強有力工具,而這種震懾效應本身,還足以成爲房價下行的推動力。
儘管不動產登記確實具有波及各方面的潛在外溢效應,但應該看到,不動產登記的出發點,首先不是功能性的,而是制度性的。在很大程度上,不動產登記對於當下存在的制度短板的補強意義,比其是否能夠影響吏治和房市,更加重大。
首先,不動產登記指向的不僅是房屋財產,而是對集體和個人財產的一次確權。意見稿明確規定,集體土地所有權,房屋等建築物、構築物所有權,森林、林木所有權,耕地、林地、草地等土地承包經營權,建設用地使用權,宅基地使用權,海域使用權等十種不動產權利,需要辦理登記。這十種權利不乏被肆意輕忽和剝奪的現實案例。登記是對這些集體和個人財產權的再次確認,並因此可以成爲釐定和保護財產權的依據。就此而言,不動產登記是對保護產權的基礎制度的一次優化,凸現的是對物權的呵護。
其次,不動產登記是對土地與房屋管理和交易成本的一次壓縮。目前的不動產登記處於事實上的割據狀態,土地和房產登記分離,涉及國土、住建、農業、林業等多個部門,這種管理形態不僅效率低下,沒有起到應有的管理作用,而且事實上擡高了土地和房屋的交易成本。政出多門,還賦予了行政權對於市場過多的干預機會。無論從集體土地所有權的上市流通轉讓需求,還是從簡政放權的改革要求看,統一不動產登記,還能起到讓市場決定交易成本而非行政決定交易成本的作用,這也與深化改革的大方向一致。
再次,不動產登記可以爲房地產市場長效調控機制的建立,提供必要的基礎數據。儘管房地產調控已有調整方向,但是,到底全國有多少空置房,不同城市的住房供求關係如何,一直缺乏可靠的“數據管理”。在這種模糊狀態下,放寬或收緊調控、是否加快推行房產稅其實都可能面臨與市場真實情況脫節的風險。不動產登記可以爲房地產調控提供真憑實據。
當然,從不同的角度,對於不動產登記的冀望不同。比如,有人認爲意見稿“權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記”的規定,有可能降低其震懾力。而另一些人則擔心,有權信息共享的部門能否真的守住個人的財產隱私。這反映出了對不動產登記操作細節的關注。
但客觀看,不動產登記不是萬能法,不可能滿足方方面面的冀望。當下最關鍵的,是強化不動產登記對於財產權利的伸張。營造對普遍重視財產權的制度環境,實則也是爲從這一切入口深入反腐騰出空間,二者並無矛盾。