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繪圖:吳文鋒
『首次置業者只需支付半成首付,不僅可以買到新盤,還可由此融資近百萬元。』近日,中山不少網站出現了類似上述內容的廣告,引起了許多市民的興趣。上述操作方式雖然僅限幾個樓盤,但中介機構稱,已經有數十宗房產用這一方法成交。
業內人士認為,以融資為目的低首付購房,會讓銀行無法辨識風險客戶。此舉不僅涉嫌騙貸操作,還會引來更多有資金風險的人進入樓市,屆時樓市『斷供』的現象有可能大規模出現。
如何操作?按總融資額5%收費
在樓市成交持續冷清的背景下,早於今年4月,中山就有許多樓盤推出低首付促銷,部分樓盤甚至可以操作到一成首付。但與這些以購房為目的進行操作的低首付方式相比,以貸款為目的進行的低首付操作,則顯得更加危險。
近日,中山不少網站出現了類似的金融廣告:首次置業者只需支付半成首付,即可買到一套房,還可用這套房融資近百萬。一位提供上述金融服務的中介經理張先生告訴記者,目前上述金融服務僅限於東區紫園與城軌中山北站一樓盤。市民僅需支付0.5成首付,即可與開發商簽訂合同成功購房。剩餘的95%房款,可直接按照銀行的利率去做按揭。
『通過我們買房,房價起碼比市場價低300元/平方米。簽訂完貸款合同,如果房子在國土局備案,就可以用這套房子融資,無需等到房產證出來。我們提供一條龍服務,從低首付到融資全部做完,收費只按總融資額的5%收取。』張先生介紹道。
記者走訪了市內三家中介機構了解到,目前與他們合作的,只有東區紫園、西區花海灣以及城軌中山北站一樓盤。一中介機構表示,近期他們已經在拓展其他樓盤,許多樓盤都比較感興趣,過兩個月會有更多樓盤供市民選擇。
當記者試圖講價時,上述中介機構表示,這種操作方式非常受歡迎,尤其是許多企業老板樂於這麼操作,他們不缺客源,收費不能再低。
誰在買房?部分投機者入市抄底
花半成首付可融資近百萬元,這種方式有多受市場歡迎?
一中介機構的客戶經理林小姐告訴記者,城軌中山北站旁邊的一樓盤,就通過這種方式,在較短的時間內賣出了數十套房。東區紫園用這種方式也成交了不少,目前可選的戶型已經不多了。
不過記者調查發現,雖然中介機構指明的對象均是首次置業者,但實際上通過這一方式買房的,並非首次置業者。參與合作的樓盤推出的戶型,同樣不符合首次置業者的需求。比如,有中介機構在招攬上述業務時,附上的買房條件是:『要求購房面積在120平方米以上,三房單位,名牌地產商。』西區花海灣提供的戶型甚至只有130平方米與190平方米兩種。顯然,這些戶型都不是首次置業者會優先考慮的戶型。
一中介機構透露,對融資有需求的市民,一般都是改善型。這些人群一方面可能有貸款需求,短時間內需要部分流動資金。但另一方面,他們覺得目前樓市已經進入抄底期,此時可以入手,但手頭上也缺乏資金。
『通過低首付買房,再用這套房產迅速融資,對上述人群來說就成了最好的選擇,等於一箭雙雕。說不定等過了這個樓市低谷,他們賣了房還能賺上一筆。』該中介機構表示,許多人都是通過他們的家屬來操作,完成低首付融資的流程。
有何風險?『讓更多有資金風險的人進入樓市』
借低首付的方式買房融資,這當中潛藏著怎樣的危險?
記者了解到,不管是以購房為目的,還是以融資為目的,低首付都是通過疏通銀行『關系』,提高房子評估價獲得銀行貸款來支付首付。比如一套房價值100萬元,按首付三成計算,購房者需首付30萬元,貸款七成就是70萬元。但他們可以與銀行『疏通』,將房產評估到145萬元,貸款七成就是101.5萬元,這就是所謂的『零首付』購房。
通過這種方式,開發商可以把70%的房款從銀行貸出來。雖然是屬於違規套現,但如果成功,等於開發商可以回籠資金,緩解壓力。對於中介機構而言,他們通過違規操作收取中介費,也無需承擔風險。由此來看,因為降低了置業門檻,低首付產生的風險主要是由銀行來承擔。但業內人士認為,以融資為目的進行的低首付,比以買房為目的進行的低首付,風險更加大。
中山資深地產人士張林峰坦言,需要融資幾十萬元的市民,一般都是經商的,金融風險比較大。此時他的資金鏈已經出現緊張,在房價波動的時段再通過低首付入市,意味著他還需承擔多一重風險。由此分析,他出現斷供的幾率要大於普通的購房者。
『以融資為目的低首付購房,會讓銀行難以辨識風險客戶,極有可能引發金融風險。』張林峰建議,政府部門應該馬上叫停這一做法。如果讓更多樓盤參與,讓更多有資金風險的人進入樓市,雖然短時間內能夠促進樓盤成交,但從長遠來看會加劇樓市『斷供』的風險。