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地產大腕對樓市熱點展開激烈討論。
文/本報記者魏嶺
產業過剩、同質競爭、電商衝擊……當人們還在對樓市是否進入下行通道喋喋不休爭論之時,商業地產過剩及風險加大的言論已然此起彼伏。在新環境、新挑戰背景下,傳統商業地產如何突圍尋求新的發展同樣成為本屆博鰲房地產論壇討論的重要議題。
急速擴張引擔懮
未來風險與機遇並存
與住宅地產市場這些年來的高歌猛進一樣,商業地產的擴張速度同樣驚人。數據顯示,2008年全國寫字樓的施工面積9億平方米,2013年則達到了25億平方米,年均增長速度是21.7%。而商業用房2008年施工面積為1.6億平方米,2013年為8億平方米,年均增長速度更是高達37.8%。
作為商業地產領域的權威,恆隆地產董事長陳啟宗對商業地產過剩表示擔懮,『內地商場空置率很高,這些空置的房子除了養老鼠之外,還有什麼用處?』他表示,住宅市場不像以前那麼容易賺錢了,很多人可能會進入商業房地產領域,結果是進一步增加商業房地產的量。
『商業地產過剩必死無疑。』德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平認為,商業地產很難整合,目前全國有2986個Mall,這一塊的泡沫會被擠破,尤其是過去融資成本過高同時又位於二三線城市的項目會非常危險。
中國國民經濟研究所所長樊綱則表示了對政策層面的顧慮,他認為與住宅地產不同的是,商業地產由於在政策上的空白,市場的波動可能更大,隱藏著很多風險。
中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮則表示無需悲觀,『商業地產不僅僅提供商業設施,同時也在許多城市的城市整體昇級改造中起到重要作用,目前在這些地方還有大量的低端底商要拆掉。同時他反駁道,在過去10年中唯一沒有變化和調整的政策就是商業地產,不管是穩增長的時候,還是抑通脹的時候。『它從來沒變化過,我覺得這種穩定本身也是一種政策傾向,讓市場說話。』
突圍急需『觸網』
行業現狀倒逼資產證券化
面臨眾多發展困境,商業地產仿佛只有在產品及經營理念上有所創新,纔能實現突圍。首創置業董事長劉曉光在論壇上表示,未來商業地產發展需要發現新模式、新業態。『新模式轉換的基本點就是把其他不同的產業價值點與地產進行融合,模式的轉變,需要我們發現未來新的業態,通過模式轉變,建立新的發展方向。』
首當其衝的便是商業地產的『觸網』行動。金地商置集團行政總裁徐家俊表示,今天房地產市場特別是商業地產上如果不跟互聯網結合,可以說基本上是沒有聲音,或者沒有前途。
他表示,中國現在做得比較好的幾個購物中心,銷售額每年大致在60到70億元人民幣,但在2013年『雙11』網絡購物節,淘寶網上的銷售額就突破了350億。『也就是說,淘寶網一天賣出去的東西,大概等於6個中國最好的購物中心一年的銷售額。毫無疑問,現在消費者的行為習慣已經發生了非常大的改變。』
住建部政策研究中心主任秦虹指出,商業地產的經營特別需要資產證券化的支持。首先,商業地產的內在發展要求長期資金的支持,其次,商業地產經營特征和現狀倒逼資產證券化的發展。『商業地產要改變目前的同質化產品和經營模式的昇級,特別需要資產證券化的創新方式,解決現有以銀行貸款為主的資金供應和商業地產經營需要長短錯配的問題。』
在她看來,雖然還有收益率以及一些政策、稅收等方面的問題需要解決,當前我國發展商業地產的資產證券化還存在很大的有利條件,它符合國家金融改革的方向,已經有一部分政策的支持,而且無論是資金的需求方還是供應方,均有市場需求。