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經歷半年多的樓市調整,面對大量庫存的壓力,自步入6月以來越來越多樓盤被迫走降價路線。在中山部分鎮區,甚至出現多年以前纔有的“二字頭”樓盤。
低價樓盤頻現,也令許多市民產生擔憂:如此低的價格是否存有貓膩?開發商又是如何賺錢?本期記者特意走訪多名業內人士,爲你詳解低價樓盤的“賺錢經”。
觀點鎮區房均價少於4000就虧本
“鎮區房價如果低於4000元/平方米,城區房價如果低於5000元/平方米,那開發商基本沒錢賺。”當問及樓盤的利潤底線時,一不願意透露姓名的開發商對記者說。
該開發商告訴記者,樓盤開發成本的大頭主要是土地成本與建安成本。從2010年開始,這兩部分成本就呈直線上升的態勢,令開發商倍感壓力。
以土地成本爲例,如果按照總價計算,目前中山城區的地價基本已經達到250萬-300萬元/畝,鎮區也都在200萬元以上,而5年前中山城區的地價可能只需要150萬元/畝。如果折算成樓面地價,據合富輝煌中山公司監測數據,2011年中山全市商住用地樓面地價爲1144元,而到了2013年則上升爲1637元,上漲幅度高達43%。
與土地成本一樣,漲得飛快的還有建安成本。首先是人工成本,據記者瞭解,在中山目前普遍的工種都要上200-300元/日。從2010年到現在,人工成本每年幾乎都以近15%的速度飛漲。甚至有些砌磚、水電的工人,開了高工資還不一定能請到。其次是材料成本。近年來在通貨膨脹的壓力下,包括電纜、變電器等材料也在漲價。
除了上述兩大要素外,再有就是各種使用土地的成本在增加,如增容費的增加。2013年中山的增容費已經增加了一次,但最近又再做調整,令許多開發商壓力倍增。
疑慮低價樓盤頻頻出現
“拍賣土地250-300萬元/畝,加上增容費後,在2.5的容積率下預估樓面地價超過2500元/平方米;而稅費算作三成,合理利潤10%,加上建築成本1500—2000元/平方米的均攤費用,預計每平方米需要賣四五千元才能勉強保本。”中山中原拓展部總監植建軍早前接受採訪時算了筆賬。
房子至少要賣到4000元/平方米纔有錢賺,然而自今年下半年以來,三字頭樓盤卻頻頻出現,似乎違反了成本原則。
比如,今年上半年澳華花園總計成交170套,銷售總量位列中山北部組團前列。但其總體均價僅爲2604元/平方米,這一價格不僅遠低於周邊價格,更是遠遠低於中山總體均價。超低的價格以及龐大的成交量,致使阜沙整體房價在上半年大幅下滑。
除了澳華花園外,阜沙的另一樓盤——阜豐豪庭,在今年上半年推出最後9套165—200平方米頂層複式,這批覆式單位一口價2980元/平方米,同樣是低於3000元/平方米。
另外,早前大涌鎮的雅居樂豪園,其在售90-120平方米的兩房至四房最低只需要2880元/平方米。
區分低價房疑似抵押
低價樓盤頻現,也令許多市民產生擔憂:如此低的價格是否存有貓膩?開發商又是如何賺錢?
對於這一問題,合富輝煌中山公司分析,目前中山實際上低於3字頭的項目不多。比如,在售的樓盤當中,神灣鎮的金港灣花園今年1月份出現過均價2275元/平方米成交,德雅灣上兩週成交均價是3字頭,但上週已經回覆到4字頭。
“出現低價成交的樓盤當中,一般爲幾種情況。一是偶然的降價,在特殊的時間段內降,但大部分的成交都是在正常價格以內,因此可以做到不虧;二是售賣尾盤,之前所成交的價格都比較高,不影響整個盤的均價。”合富輝煌中山公司表示,看一個樓盤是否低價,不應該只看短期的成交數據,而是應該看樓盤“大部隊”的成交均價。
除了上述因素外,中山資深地產人士張林峯表示,部分成交價低的樓盤,實際上並非成交,而是疑似抵押。比如從6月以來出現的多個商鋪以低價成交,就不能說真的以超低價賣出。網簽上顯示的成交價格,僅僅是跟銀行融資時雙方協商的融資均價。
揭祕部分低價盤爲10年前囤地
至於市場上極少部分真以低價促銷的樓盤,仍能賺錢還與多個因素有關。
張林峯告訴記者,不少中山本土龍頭房企早於多年前已經囤地,當時這些土地的價格非常低。10年前郊區地塊售價甚至僅有8萬—10萬元/畝。如果在這些土地興建樓盤,成本相比現在大幅減少,故開發商就算賣低價也能賺錢。
其次,現在許多開發商往往志不在賣樓。目前中山大部分的商鋪銷售十分火熱,價格也可以賣得比較高,有些商鋪甚至超過2萬元/平方米,開發商可用這部分利潤彌補銷售住宅的虧損。
“比如像石岐的中海錦城,早年開發商是以地王的價格拿下的。如今它的房子賣四五千元/平方米,可以說是逼近成本價,甚至可能虧本。但它的商鋪賣得非常貴而且很好賣,由此填補了虧損。這樣總體來算,還是能賺錢的。”張林峯分析道。
最後,因爲大部分的開發商所開發的項目都是要貸款的,貸款的時間越長,其資金成本就越高。合富輝煌表示,通過項目降價來加快銷售資金回籠,減低資金運作成本也是可行的。雖然銷售額低了,但也同時也降低了資金成本,這從另一個角度理解也是“賺錢”的。