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亞豪機構副總經理任啓鑫向記者介紹,前不久亞豪做過一個上半年豪宅市場的分析,其中有一個結論是,1000-3000萬的豪宅成交量較之前同比下降比較明顯,3000萬以上的成交反倒較之前略有上漲,出現了不太相同的兩種走勢。對於下半年和明年的豪宅市場的走向,可能還要從這兩個層面上細化分析。
1000-3000萬上半年下降,我們的一個基本分析原因是改善型客戶的觀望、二手交易的滯緩、信貸趨緊等原因。從目前的條件來看,影響改善型購房的三個原因至少有兩個在發生改變,信貸政策和二手交易中的稅費政策,這就爲下半年和明年的豪宅市場創造了政策環境。第二個層面是,由於目前各項目的成交狀況較差,下半年各項目“以價換量”的概率加大,這就會形成對於豪宅市場轉變的直接促進。第三個層面上,新項目的入市,新的產品符合市場預期的價
格水平,也會刺激一部分新的成交。綜上三個原因,1000萬-3000萬的下半年到明年出現轉變的概率應該還是比較大的。
3000萬以上的頂豪市場,是一個相對獨立的市場行情,對於後市的判斷基於兩個條件,一個是目前到此價格的項目均具有絕對稀缺,基本具有絕對的不可替代性價值;二是下半年新入市項目可能出現的新的創新型產品引導新的需求和成交。
“但是考慮到反腐、經濟不確定性等因素的影響,我們的整體判斷還是謹慎樂觀的。”任啓鑫表示。
據某豪宅統計的客戶分類顯示,70後企業主、創業者、企業高管成爲購買豪宅的主力軍。“資源稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性。”業內人士指出,目前很多傳統行業都面臨着轉型、重新洗牌,很多企業主在看不清未來前景的時候,購買物業將是資產保值的重要方式,而核心城市的核心物業無疑是最佳選擇。至於購買資格問題,現在有很多種規避辦法。“其他很多城市都取消了限購,北京雖然沒在其中,但一些能使資格受限者買到房子的辦法卻層出不窮。”該人士透露。
無論如何,六大地王項目一年多時間裏遇到翻滾過山車似的經歷讓他們後怕不已。據記者瞭解,目前房企對拍地相當謹慎,即使萬衆矚目的華嘉衚衕,很多準備參與的開發商都表示:參與要積極,但競拍要冷靜。由於此前傳聞金融街由於地緣以及資源優勢對該地塊勢在必得,因此其他參與的開發商也沒有顯出血戰一番的架勢。某集團前期部經理向記者透露,估計金融街會給各房企打招呼,大家也樂得做個順水人情。因此可以判斷,華嘉衚衕不太可能成爲下一個地王。
文/本報記者張艦
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六大地王項目
1.萬柳——中赫集團
2012年7月10日,經歷46輪競價,就達到了北京海淀區萬柳地塊的地價上限26.3億元,之後開始競拍回購面積,最終由中赫集團報出16400平方米回購面積後拍得,成爲2012年北京地王。被當時業內人士評價爲“如此高昂的土地成本創下北京執行招拍掛制度以來樓面價格的最高值”。按照當時中介機構計算,項目未來價格可能達到每平方米8萬至10萬元。然而時過境遷,作爲六大地王項目中第一個亮相者,它的價格已經標明15萬元/平方米起。
2.夏家衚衕——懋源地產
2013年7月3日,豐臺花鄉夏家衚衕地塊被懋源以17.7億元的總價獲得,溢價率30.2%,剔除保障房部分,樓面價高達45819元/平方米。
3.孫河——中糧集團
2013年7月24日,中糧以總價23.6億、溢價率49.4%、樓面價4.8萬元/平方米、配建公租房3.3萬平方米爲代價,奪得孫河地塊。孫河地塊性質爲HIJ地塊二類居住用地、托幼用地、醫院用地。建築規模8.17萬平方米,該地塊東至規劃泉發花園東路,南至孫河組團十號路,西至孫河組團七號路,北至孫河組團八號路。
4.農展館——融創集團
2013年9月4日,農展館地塊被融創集
團以21億元的總價,外加異地建設27.8萬平方米醫院的條件獲得,實際成交總價爲43.24億元,摺合樓面價7.3萬元/平方米,溢價率16.67%,超出很多人的預期。農展館北路8號0304-622地塊被認爲是東三環成熟片區的絕版地塊。7.3萬元/平方米的樓面價刷新了之前中糧地產創下的4.8萬元/平方米的孫河單價地王,也遠遠超過了北京萬柳地王、夏家衚衕地王和崇文門地塊的單價。業內人士表示,7.3萬元/平方米的單價是全國地王,這個價格在相當長的時間內很難企及。
5.西局——龍湖地產
馬年土地第一拍。2014年2月13日,龍湖地產以總價35.7億元、現場競配5.4萬平方米限價商品房的條件,將豐臺區西局地塊收入囊中,溢價率48%。另據機構測算,該地塊商品房部分摺合樓面價60730元/平方米。
6.西局——泰禾集團
2014年2月20日,泰禾集團以總價49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件摘得豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期XJ-03-1、XJ-08地塊,住宅部分摺合樓面價63395元/平方米,溢價率達47.7%。據掛牌公告顯示,西局二期地塊位於豐臺區盧溝橋鄉豐北路北。東至西三環南段,南至豐臺北路,西至西局中街,北至南馬連道路。土地出讓面積96390平方米,建築控制規模170535平米。