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從2012年底至2014年7月,濟南商業地產供應量不斷攀升,然而體量的增加並不意味着市場的“繁榮”。新華網記者調查瞭解到,目前,濟南商業地產經營現狀不一,兩級分化明顯,與零散的小型商鋪相比,具有品牌號召力的商業地產項目經營狀況稍好。儘管這樣,投資者投資商業地產的熱情仍然不高,業內人士表示,投資動力不足導致成交跟不上供應,或將進一步加劇商業地產存量的去化週期。
據某房產機構提供的數據,從2012年底至2014年中,濟南商業地產存量不斷上升,去化週期不斷增大。
按照批准預售面積—網籤成交面積的計算方法,2012年底,濟南商業面積存量約1.96萬平方米,去化週期約23.68個月;2013年6月,存量達到4.49萬平,去化週期約29.84個月;至2013年12月,存量已升至7.47萬平方米,去化週期達30個月;到2014年7月,濟南商業面積存量增加至9.60萬平方米,去化週期已高達35.13個月。除此之外,也有不少機構照濟南實行預售政策後,累積下來的“可售”狀態的商業面積進行計算,這樣得出的商業地產消化週期數據爲54個月。但是這種計算方式有一個弊端,那就是有一批成交較早的商鋪雖然已經售出,但並未經過網籤,仍被做爲“可售”項目統計在冊。
不過,無論那種統計方式,濟南商業地產供大於需求已是一個不爭的事實。“濟南商業地產存量屬於標準的二三線城市數值,高於一線城市,供應已嚴重大於需求”王偉分析說。
儘管開發商不斷扎入商業地產的開發中,但體量的增加並不意味着市場的“繁榮”,在實際的運營中,商業地產分化明顯。零散商鋪經營狀況堪憂,品牌商業更具優勢。
目前,濟南商業地產主要分爲三類:底商、商業街商鋪、大型購物中心。其中,大型購物中心經營狀況較好、商業街商鋪運營狀況其次,社區底商經營不容樂觀。記者在探訪中發現諸如萬豪新天地、泉樂坊這樣的商業街區商鋪已有大量空置現象,商鋪業主身陷收益困境。與之相似的還有小區底商,開發商在出售社區底商時往往將社區人口密集、購買力富足作爲優勢進行宣傳,然而在實際的運營中,這種優勢沒有轉化成人氣和利潤,如三箭銀苑部分底商已關門歇業,有些店鋪甚至貼有“轉讓”、“出租”等字樣,商家更換頻繁。
與零散商鋪不同,具有品牌號召力及清晰規劃的商業地產項目經營狀況良好。以濟南經四路萬達購物廣場爲例,由於萬達廣場定位爲集購物、娛樂、餐飲、休閒等多種業態於一體的大型商業城市綜合體,並整合多種商業品牌資源,在商業衆多的經四路商圈,萬達廣場集聚大量人氣成爲“一枝獨秀”。除此之外,像恆隆、世茂等定位清晰、運營能力較強的商業項目進駐泉城路商圈後,對泉城路商業街也造成了一定的衝擊,百盛更是因爲產品單一在競爭正落敗,退出商圈。
目前,雖然具有品牌號召力的商業地產更具投資價值,但投資者投資商業地產的熱情並不高漲。
首先從成交連來看,自2012年12月以來,濟南商業面積成交量在1.89萬平方米,2013年6月,成交面積約1.53萬平方米,2013年12月成交面積雖增長至3.03萬平米,但2014年初出現下滑,在2.04萬平左右浮動。另外,從收益上看,商業物業售價高出普通住宅數倍,過高的售價常常透支項目本身的升值空間。再者,商業地產投資門檻較高,投資者風險控制意識較強,投資謹慎。“運營比較困難,經常租不出去,租金收益甚微也是投資動力不足的一個很重要的原因。”研究商業地產項目多年的魏先生分析說。
今年濟南住宅市場在動盪中前行,商業地產似乎並未受到太大的衝擊,然而在平靜的市場表象下,投資者投資商業地產的熱情並不高漲,投資商業的動力不足將導致成交跟不上供應,進而加劇商業地產存量的去化週期。