|
||||
在博鰲房地產論壇上,香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗顯然是最為輕松的開發商。迄今為止,恆隆在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢國內8個城市有10個購物商場,其中6個已經投入運營,4個正在興建。每年將投資內地商業地產項目約60億元。
這些商業地產全部坐落於頂級商業城市的最佳地段,在大環境下滑,很多城市商業地產出現泡沫,很多商場遭遇招商難的情況下,恆隆依然有能力吸引租戶入住。陳啟宗的輕松正來源於此。
在博鰲房地產論壇上接受時代周報記者采訪時,表示恆隆根本無懼電商衝擊,『隨著品牌在每一個城市減少店鋪數量,其銷售額反而會集中於更少的商店,而恆隆商場就是那幾家更少的商店,從中受惠』。
二線城市拿地的機會更多
時代周報:目前,恆隆在無錫和濟南的項目都遇到了一些阻礙?
陳啟宗:我們在上海兩個項目頭五六年也是很困難,不過現在過去了,大家看到今天的風光而忘記了昨天的眼淚。
搞一個商場,特別是比較高檔的商場,能夠對當地的市況拿捏得准是不容易的。我們在第一次進去某城市,難免會有很多難處,總是要有一個學習的過程。目前,恆隆在無錫和濟南遭遇的情況,在其他地方也都有類似的情況出現,譬如沈陽的皇城廣場,開始的時候完全是把它定位太高了,初期的回報就比較低,但是經過三四年下來,就已經調整得相當的不錯了。
時代周報:2014年,恆隆和港匯恆隆零售額下降了2%,為什麼奢侈品現在日子很難過,但租金卻有比較大幅度的上漲?
陳啟宗:從長遠來說,最重要的是銷售額。租客能做到生意,租金早晚會上去。但短線來看,有很多情況會影響租金的收入。我們就發現一個特別的情況,恆隆廣場銷售額跌了2%,但是我們有四家大牌子,每一家都要求我們增加面積,最少的那一家增加57%的面積,最多的有兩家,要求增加一倍的面積。贏家通吃,如果恆隆不是城市裡最好的一兩家商場,根本就不可能得到這些客戶。
時代周報:最近,北京土地市場經常出現流拍或者是底價拿地,現在會不會是恆隆進入一線市場的機會呢?
陳啟宗:我們的策略一是地點要好,二是體積要夠。現在在一線城市找這樣的地比較困難,在二線城市還有機會。譬如在武漢,有一個區域從前不大往商業方面發展,都是搞工業等,這個區域是最好的。在二線城市這樣的機會還比較多,結果我們就拿了那塊地。
時代周報:奢侈品消費在中國呈下滑趨勢,為什麼恆隆還做這麼高端的城市綜合體?
陳啟宗:中國奢侈品消費在往下掉?我不同意這個說法,短線有這個現象,但這個並不代表長線繼續往下掉。從前買奢侈品基本上是生意人和貪官,現在後一種購買群體基本消失了,但將來的法律、會計、記者等專業人士就是一個新生力量了。再過十年還有另外一幫人,日本叫做office lady。中國有一天也會這樣,那時中國大多數人都富起來了。
分層出售商業不是垃圾也變垃圾
時代周報:恆隆武漢的項目規劃面積有66萬平方米。對於這種大型城市綜合體,哪些持有,哪些用來銷售出去,資金如何平衡?
陳啟宗:原則上很清楚的,商場是長線擁有,寫字樓絕大部分是長線擁有,最不好的就是分層出售,管理水平一定下來,要賣就整棟賣比較好。凡是分層出售商業物業,不是垃圾也變成垃圾,所以我們盡可能不要分層賣,甚至最好不賣。住宅項目只要可以賣就賣出去。
財務方面,我們比較健康,8年來基本上是零負債。我們根本沒有資金的壓力,所以纔能夠長線持有。
商業物業的租金收入一般先是慢慢上昇然後進入一個很快的上昇期,但即使再上漲,也不過一年收租兩三億元。我一年的資本投入就60億元。住宅銷售就可以應付這方面的需要。