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羊城晚報記者趙燕華實習生雷亞梅
今年來,廣州蘿崗商業公寓項目動作不斷,儘管樓市大環境轉冷,蘿崗公寓項目卻逆市趨增,成交火爆。對此,業內人士認爲蘿崗公寓項目受捧的原因是適應了市場的需求,打折促銷進一步加速了成交。至於投資回報的預估,專家直言,同質化的公寓產品投資回報不高,有專家認爲涉外公寓值得期待。
而按照廣州“123”城市功能佈局規劃,到2020年也就是6年後,蘿崗至少將新增100萬人口,這麼多人來到這邊工作、居住,基本上都是剛需,因此也就不難理解爲什麼像萬科、中海、奧園、萬達、雅居樂、綠地等等大型的開發商全部都進駐蘿崗了。
蘿崗商業公寓成交火爆
從近期市場行情看,蘿崗商業公寓大受追捧。此前開盤的蘿崗大壯國際廣場,發展商稱當天推出的300多套單位大致“日光”,現場更是出現了一舉掃下18套單位的土豪級買家;7月下旬大壯國際廣場推出二期,平層公寓的均價升至1.15萬元/平方米,升幅接近三成。而壹品E·PARK項目也不示弱,7月下旬加推新貨的售價已升至1.4萬-1.5萬元/平方米,漲幅超過7%。
對此,知名房地產專家韓世同分析,蘿崗商業公寓受捧的原因主要有兩點,一是政府給的商業用地多,拿地成本相對實惠,而屬於近郊區域的蘿崗大面積開發寫字樓和商場不太可能,因而商業公寓價格較有競爭優勢;二是蘿崗屬於開發新區,近些年發展迅速,涌入大批商務人士,商業公寓恰好可以滿足其投資與居住的雙重要求。跟酒店相比,酒店費用相對高,且缺乏家居感,商住公寓便利舒適,不同類型的設計也能滿足年輕人的家居需求。
不過,方圓地產首席市場分析師鄧浩志卻認爲,蘿崗公寓市場成交火爆,都是打折促銷的結果,蘿崗公寓的開售價幾乎是同區域住宅的半價。
投資回報如何?
蘿崗商業公寓值不值得投資,回報如何?韓世同給出的看法是,商業公寓投資回報主要取決於後期的經營管理,需要看公寓的物業價值和租賃比,物業價值高才能保障高租金,從而實現投資回報。
而合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則認爲,蘿崗區商業公寓的投資回報不會太高,同質化太嚴重了。今年以來蘿崗區公寓新增貨量飆升,原本用來開發寫字樓和商業區的土地,許多開發成了公寓,成交量大的另一個方面也表明出租率將會降低,租賃下降勢必會影響租金,進而拉低投資回報。
鄧志浩也持相同觀點,認爲公寓的投資回報低。對於投資者而言,在購買的時候需慎選產品,考慮價格的同時需要考慮公寓的產品設計情況,層高優於層低,最好帶獨立衛生間和天然氣設備。
涉外公寓能否成爲新寵?
據相關機構統計,預計2014年廣州將推出近2 .5萬套公寓新品,從供應量來看,蘿崗板塊集中5000套商業公寓,是全市公寓大戶集中地。而號稱“打造科學城首個涉外商務住區”的壹品E·PARK項目,推出科學城僅有的300套國際酒店式商務公寓,大放豪言稱投資回報率高達18%,未來公寓的日租回報達到500—700元/天,投資回報率是一般項目的10倍以上。
這類產品能否成爲科學城的公寓收租王?韓世同認爲,將公寓租給外籍人士,收益高。
黎文江則認爲,蘿崗區高新技術產業多,將來可能入住不少外籍人士,但目前來看,涉外產業、外籍人口還不多。他認爲,就現在而言,開發商可以與7天連鎖這類的經濟型旅店合作,尋找機會。