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開發商降價促成交。
主城區也有樓盤促銷降價。
業內人士:樓市進入調整期,快速回流資金是王道
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
本周,位於南城總部基地的世紀城·幸福公館再次開盤,價格由首次開盤時的最低9800元/平方米起到此次開盤帶精裝修『8字頭起』,部分戶型降價幅度在1000~2000元/平方米,這是東莞主城區首個出現明顯降價的剛需盤,引起很大關注。
今年3月份,萬江大戶型項目出現『6字頭』特價房促銷,隨後鎮區接連出現低於預期價格開盤入市項目,經過3個月的時間,降價促銷再次輪回主城區,剛需盤直接降價促進成交,同時也吸引了不少城區剛需購房者入市。
現象:南城『8字頭』起銷售精裝房
周二下午,記者來到世紀城·幸福公館樓盤現場,雖然並不是周末,但是營銷中心也有幾名購房者在選房。銷售人員向記者介紹,目前該樓盤正在推團購活動,精裝房價格低至『8字頭』,同時還實行『一成首付,三年免息』的活動,降低購房門檻,適合首次置業的購房者。
記者了解到,該項目主要降價的單位是靠近路邊的1棟,不少單位在『8字頭』以內,其他樓棟價格也有一定幅度的下調。記者請銷售人員計算了位置較好的4棟5樓的一套約81平方米的兩房,總價約為74萬元,單價約9100多元/平方米,而另外一套125平方米的3+1戶型,單價約11000元/平方米,但兩套住宅與4月份首次開盤時相比,價格都出現明顯下調。由於價格下降明顯,也吸引了許多城區的剛需購房者。
不過,該樓盤的降價暫時並沒有影響到其他樓盤的銷售計劃,記者了解到,該樓盤降價促銷近一個星期,城區其他樓盤仍然在按照常規進行銷售,目前還沒有出現跟進降價的情況。『中央城區剛需戶型供應少,需求量大,支橕了房價平穩上昇。』一名業內人士表示。
市場:城區降價促成交效果明顯
城區剛需房長期以來供應稀缺,從目前的市場來看,僅有少數剛需盤在售,並且大多樓盤以尾貨為主,目前,城區在售的剛需樓盤主要有世紀城·幸福公館、富通·自在城、萬科·金悅香樹、恆大·御湖、光大·天驕御品、江南第一城等,富通·自在城、江南第一城等毛坯房售價都在『8字頭』,同時進行認籌優惠促銷活動,而光大·天驕御品則是通過贈送面積,80平方米做四房來吸引購房者,恆大·御湖則實行低首付、購房貼息等優惠政策。
而此次降價的世紀城·幸福公館帶精裝修『8字頭』起,除掉1500元/平方米的裝修費用,毛坯房單價相當於『7字頭』,價格回到了2010年。據了解,目前南城總部基地周邊還有恆大·御湖、萬科·金悅香樹等樓盤,帶精裝修的價格在10000~12000元/平方米左右。
降價熱銷這種現象在今年多次出現,如臨深片區三正瑞士半山以低於市場預期定價入市,持續簽約量大,直接促進7月臨深片區成交量回昇。
此外,『價格屠夫』碧桂園旗下樓盤碧桂園·常平首府低價入市銷售金額6億元等,低價入市促進成交成為目前東莞樓盤的制勝法寶。
開發商:新盤定價搖擺不定
一邊是樓市環境在好轉,房貸、限購政策在悄然放松,一邊卻是成交回昇緩慢,供應量增加帶來的競爭壓力在加大,新盤定價是漲還是降,許多開發商也在搖擺不定。
據東莞中原研究部對市場監測數據統計,7月有近1成樓盤的價格上浮超過10%。市場中仍然有6成多樓盤的價格在5%幅度間上下漲跌。此外,7月中大戶型產品和尾貨促銷力度加大、優惠更深,價格走勢現下行壓力,價格跌幅在10%以上的樓盤比6月明顯增多,多種促銷手法明暗對戰,如直接降價、打包轉讓等。
但是在新盤方面,開發商的定價則表現較為兩極,如世紀城·幸福公館在7月底進行價格調整,定價走低;而松山湖的一新盤入市定價明顯偏高。東莞中原研究部認為,由於對市場走向仍然拿捏不定,開發商們出於各自的考慮定價,造成近期新盤定價分歧較大。
業內:開發商啟動高周轉模式
中央城區剛需盤降價銷售,其他樓盤是否會跟進?合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺認為,該樓盤降價銷售是一個特例,不會擴散到其他的樓盤,他認為,下半年樓市成交量會繼續上昇,而房價將穩中有昇。
不過也有人持不同的觀點,『淡市下樓盤要賣得好,只能靠降價促銷,近期低價入市熱銷樓盤就是例子。在以價換量的推動下,下半年成交量肯定漲,但價格會下來。』業內人士張小姐認為,這個會下降的價格是指扣除掉別墅的普通住宅的價格。
東莞中原策略研究中心總監車德銳認為,過去兩年樓市成交量的高位,很大部分是通過低首付、二三級聯動等方式帶動。低首付、墊首付的方式能夠降低購房者入市門檻,但並沒有實質降低購房成本,價格依舊堅挺,房價持續上漲,房價的高企已逐漸與東莞購買力脫節。
對於未來樓市,車德銳認為,行業資金的緊縮,開發商啟動高周轉開發模式,實現快建快銷、及時回籠資金纔是王道,預計下半年樓市調整仍將繼續,以價換量達成共識,量價交換加速,成交將大幅放量,調整下的樓市,將會有更多開發商尋求轉型和合作。
記者觀察:
城區盤降價有跡可循
從去年開始,南城、東城剛需盤均價上漲至10000元/平方米以上,精裝修房更是維持在11000~12000元/平方米,但是從成交情況來看,特別是今年以來,市場進入冷淡期,總價過高的剛需產品很難吸引到剛需購房者出手買房。
今年3月份,位於萬江區的深業·歐景城以『6字頭』特價房促銷,就引起了一波銷售熱潮。記者觀察發現,為了促進成交,原本『不愁賣』的城央剛需盤也在想盡辦法進行各種方式的促銷,低首付、購房貼息、特價房、打折優惠、二三級聯動等,時常出現在各個樓盤的銷售當中,價格悄然出現松動。特別是進入6月份以來,鎮區樓盤以低於片區2000元/平方米左右價格低價入市。
從長遠來看,盡管各地『限購』政策放松,房貸放款加速,但是下半年樓市仍然是一個未知數,由於長達大半年時間成交冷淡,東莞庫存壓力在加大,因此,面對未知的市場,城區剛需盤也不得不放下身段,以價換量,回籠資金。
今年東莞降價路線圖:
主城區
3月初,萬江區深業·歐景城『6字頭』促銷,拉開了今年樓市降價促銷的序幕。
鎮區
3月29日,厚街鎮花香十二院以6600元/平方米的價格開盤,低於周邊1000多元/平方米。
6月14日,鳳崗鎮保利·百合花園開盤推出8400元/平方米精裝修洋房,低於周邊價格2000元/平方米,臨深片區虛高的房價開始回調。
6月14、21日,常平鎮富盈·加州陽光、碧桂園·常平首府分別以5500元/平方米毛坯房和6500元/平方米精裝房價格入市,比區域價格低了2000元/平方米,首輪價格戰正式打響。
6月21日,鳳崗鎮三正瑞士半山以12000元/平方米價格推出別墅,比周邊低1000~2000元/平方米。
主城區
8月1日,南城世紀城·幸福公館『8字頭』起二次開盤,中央城區剛需盤也加入到降價促銷行列。