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當對價格敏感的『剛需』客戶碰上恰到好處的『降價促銷』,樓市人氣自然回昇。圖為保利越秀房展會現場。
買房最重要的是根據自己的需要及時出手。圖為保利雲禧項目。
在過去十年,曾經出現過兩次絕佳的購房『底部』,今年發展商再次大幅讓利走量
一些城市近期頻頻或明或暗出臺政策放松『限購』。盡管北上廣深一線城市的政策環境並無明顯變化,但是就來自『陽光家緣』實時監控的數據顯示,最近一段時間來,廣州樓市的成交量幾乎呈現全線回昇的態勢,而近郊部分樓盤回調小漲,也成為廣州樓市降價暫告一段落的顯著特征。
樓市氛圍逐漸回暖,買家預期發生轉向,市場正在醞釀著新的變局。有專家認為,目前正是十年中出現的第三次購房『最佳機會』,未來兩個月的『金九銀十』季,是購房者不可錯過的購房好時機,一旦錯過,極可能又要再等十年。而專家更建議購房者理性選擇自己合適的入市節點,『現在買房者往往只瞄准價格,卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能真正在最低點入市,最重要的是根據自己需要,如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機,沒有最低點,只有最適合自己的最佳時機』。文/圖:記者李鳳荷
從7月中下旬開始,廣州全市成交開始明顯有了起色。根據『陽光家緣』統計數據,廣州各區成交量幾乎呈現全線回昇的態勢。多個周末均有新開樓盤,成交勢頭都相當樂觀。業內人士指出,在經歷了一段時間的低迷觀望後,市場『剛性』需求始終需要找到釋放的契機,一旦開發商在新貨價格上給了消費者適當的甜頭,就很容易籠絡到買家。也就是說,目前開發商『以價換量』的手法仍走得相當順暢,買家入市欲望也仍然強烈。
廣州樓市正在理性回歸
由於上半年廣州開發商更積極地適時讓利走量,廣州的庫存量也迅速消化。根據『陽光家緣』數據,去年年底,廣州住宅庫存量為56548套,截至7月底,廣州庫存量為61795套,半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算,廣州住宅庫存時間僅為10.5個月。今年年初,住建部副部長齊驥在接受媒體采訪時表示,庫存量高於1年至1年半銷售量的可稱為『高庫存』。顯然,相比於其他高庫存城市而言,廣州的庫存量未觸及高庫存紅線,而隨著市場整體消化速度的加快,預計今年三季度,廣州的庫存量將進一步降低,供求結構也會趨於平衡。
難怪,業內人士認為『庫存從來不是廣州樓市的問題』。現在部分城市的樓市存在『三高』:庫存高、供求比高、價格虛高,廣州只有『一高』——價格虛高,經過前一輪的降價之後,價格虛高的問題也有所緩解。因此,可以預期的是廣州樓市正在理性回歸。
豪宅商用物業成交回暖
眾所周知,樓市走勢不僅受供求關系影響,更受心理預期支配。而在樓市調整節點,樓市的心理預期在一定程度上成為樓價漲跌最關鍵的因素。
政策環境的改變是刺激心理信心回昇的重要原因。從5月開始,定向降准、部分城市限購松綁等系列政策、措施的相繼出臺,給市場帶來極大的心理暗示,也給了消費者樓價難往下大跌的心理預期。從各地樓市政策變化不難發現,7月份堪稱樓市『限購解禁月』。松綁限購後,部分城市商品房的成交量立即呈現上漲態勢,杭州甚至傳出開發商要調價的風聲。目前,樓市的預期發生明顯轉變,市場重拾信心,購房心理再度走強,這將給第三季度市場帶來更為實質的刺激。
而另一方面,市場信心走強最明顯的表現在於豪宅以及商用物業的全線回暖,體現了在市場重拾信心後,不獨『剛需』購房者重新入市,改善買家、高端買家以及投資型買家也已經告別觀望。
據了解,今年前五個月,廣州十區不限購的商業及辦公物業的成交已達12962套,相比去年同期大漲54.6%。而高端物業也表現堅挺,尤其是進入二季度之後,成交速度與成交量均表現突出。2014年第二季度,高端住宅市場成交量回暖,總成交量達400套,同比漲12.9%。
房地產產品線的全線回暖,是市場整體信心回歸的最有力證據,因此,可以預計的是,第三季度樓市將在樓市主力軍『剛需』產品的帶動下,進入全面復蘇、逐漸走強的階段。
『剛需』是樓市企穩原動力
若樓市有可能回暖,『剛需』大軍將會是這一次樓市再度走強的『原動力』。
戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為,下半年廣州樓市將會迎來『剛需』市場的新一次釋放。『短期內,處於婚育高峰的『剛需』仍在積聚成長。』他引用數據分析說,根據最近一次人口普查推算,到2015年廣州25~34歲的人口將達到2010年的1.24倍。這還未包括產業發展所帶來的流入人口。『實際上,上半年成交大降只是因為延緩了釋放。』黎慶文指出,下半年信貸政策、利率或可進一步放松,同時原先被擋在購房門外的部分流動人口將受惠於『入戶新政』利好。黎慶文分析指出,當價格敏感的『剛需』碰上恰到好處的『降價促銷』,自然更容易出手,這就不難理解為什麼上半年樓市整體低迷,但是價格合適的『剛需』盤仍然成交大旺,因為『太多的需求在那兒』。因此,黎慶文預測指出,下半年廣州一手住宅成交量受『剛需』釋放拉動,有望在四季度明顯回昇。預計下半年成交均價平穩中有小幅調整,並有望在明年一季度企穩。
經緯房產資訊有限公司董事長區俊文認同這樣的觀點,他認為,在上半年價格適度調整下,以價換量的營銷手段即將階段性結束。下半年銷量會比上半年提昇20%~30%,『一線城市已經很難再降,因為需求很強勁,而現在部分「剛需」產品已經上漲』。
沒有多少人能真正抄到『鐵底』
不選『最低』只選『最合適』
地產『大鱷』預期樂觀
樓市已經在築底並醞釀反彈,不少地產『大鱷』均表達了對下半年傾向於樂觀的預期。
『目前整個中國房地產市場調整後已平穩,特別從最近幾周的情況來看,市場整體在回暖,市場參與方的信心均在恢復。』恆大集團執行董事、副總裁何妙玲表示。華遠地產董事長任志強近日也表示,在宏觀經濟下行的大背景下,房地產行業肯定會跟著下行,沒必要因為一時的交易量下降就對房地產絕望。『我不敢預測明天的房價,但我敢說未來肯定會有一個反彈,有能力或有需求的購房者該買就買,不必挑時間。現在就是買房好時機。』廣東保利地產開發有限公司董事長餘英同樣認為,『中國房地產15年內都不會有拐點』,而他認為,時下正是購房的最佳時機。
目前正在第三次『探底』
合富房地產經濟研究院院長龍斌則認為,在過去十年中,曾經出現了兩次絕佳的購房『底部』,目前正是第三次『探底』之中。
據龍斌介紹,2008年是一個樓市底部,該年度10月中旬4萬億元經濟刺激計劃出爐,由於2008年的開工量急劇下降,令2009年的可供貨源大大減少,開發商選擇了捂盤惜售、漲價待售。樓價於是很快直線上漲,很多購房者也因為觀望錯失了購房好時機。
第二次底部是在2011年年底到2012年年初,中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲周期此時出現,在很多資深人士的記憶裡,這是歷史上最長的一個上漲周期。
目前正在樓市的第三次探底之中,『要抄到絕對的底部是不可能的,但是可以肯定的是,現在是相對的低點,正在探底並醞釀反彈的過程』,龍斌認為,對於需要購房自住的買家來說,觀望無意義,因為觀望往往只會帶來更高的樓價。
『該出手時就出手』
保利地產代理市場研究部總經理吳定金認為,從周期來看,下半年樓市將迎來築底和上昇,將從價穩量昇向量價齊昇發展,錯過前兩輪市場調整的客戶不應該再錯過下半年。『現在買房者往往只瞄准價格,卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能等到最好的時機,最重要的是根據自己需要,如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機,該出手時就出手。』