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目前,來自天津、河北的房產業已成為目前環京置業的主力區域,其多樣性的產品不斷湧現,或是滿足養老度假的休閑類住宅、或是立足交通昇級的通勤類住宅,而在如今,『國際頂級高端』的豪宅也成為一種全新的置業類型,向北京客群揮舞著橄欖枝。
『高銀地產投資』、『全國首個擁有馬球會籍府邸』、『問鼎全球前五的超高層大廈配套』等一系列極『高大上』的價值集合,成為富國高銀面向北京高端置業人群的賣點。這一位於天津西青區張家窩板塊的『高品質住區』,自其2013年入市起,便以4萬元/平方米的高價贏得市場關注。進入2014年以來,隨著該項目越來越多地向京城購房人推介,記者也實地走訪了該樓盤,對其真實價值一探究竟。
突兀高價同樣區域卻比周邊貴3倍
據考察,富國高銀所在的區域是天津的高新區,周邊產業園密集、基礎設施良好。不過由於不是市中心,近年來該區域的新房均價大約在1萬元-1.5萬元/平方米之間。但富國高銀卻不同凡響,從2013年中入市起,便把高層產品定價鎖定在了4萬元/平方米起,而其包含的別墅產品雖未入市,但據銷售人員稱至少是高層的一倍,也即高達8萬元/平方米以上。
略顯突兀的價格,即使是當地人群也倍感奇怪。『天津南站開通之前,(張家窩)那邊的房價不過每平方米幾千元,開通後就一路上漲,但賣4萬元/平方米還是真的想不到。』當地居民對記者表示,天津南站於2011年6月開通運營,從天津南站到北京的火車均為過路車,而從北京到天津南站目前則無火車到達,而富國高銀即使距離天津南站也有6.8公裡的路程,論交通優勢自然無從說起。
『我肯定不會去那兒買房,各種配套都沒有卻房價奇高。4萬元/平方米的價格,在天津的核心區域都能隨便挑了。』住在西青區的居民劉女士表示。
『這個樓盤與中北鎮、華苑、天津南站這三個地方都沒連上,地理位置不突出。』一直在西青區工作生活的朱先生說。記者了解到,在富國高銀周邊的中北鎮、華苑、天津南站三個區域,是西青區配套相對成熟或具有發展潛力的三個區域,富國高銀雖然距離這三個地方並不遠,但所處位置卻位於三地之間的『真空』,可謂『三不靠』。可見即使考慮『樞紐價值』也略顯牽強。
交通配套都並不突出,即使對比周邊項目也無可參照性。事實上,在天津樓市版圖中,富國高銀所在的西青區張家窩板塊一直扮演著剛需盤供應地的角色,剛需項目均價多在1萬多元/平方米左右,主要客群為西青區及天津市區剛需或首次改善置業群體。即使在距離富國高銀約3公裡的另一低密項目的售樓處,記者也看到的是『高層均價1.3萬元/平方米』、『洋房均價1.64萬元/平方米』的『低價』,與富國高銀的相比可謂相差懸殊。而這家項目的銷售人員更給出了一個模糊的猜測:『或許富國高銀的房子不是一般人能買的,大概賣的就是一個概念。』
『面向全球』
價格就是要『國際級』
若論『概念』,富國高銀確有高價的資本。
對於富國高銀遠遠高於周邊區域的4萬元/平方米售價,該樓盤銷售人員有著充足的三點理由,分別是項目的高品質、對購房人的高投資回報和項目本身的地標級商業中心的發展未來。
上周,記者來到了富國高銀售樓處,小區內十分乾淨,但除了保安外,幾乎看不到人來車往。銷售人員告訴記者:『項目主要是依托在建的500多米高的117大廈和馬球會,未來將有更多的寫字樓群、五星級酒店群、高端購物中心、學校等陸續交付,整個區域將成為京津冀區域最有吸引力的地標級商業中心。因此,面對的購房群體也不以周邊乃至天津的群體為主,而是面對北京乃至全球的高端投資客群。這些投資客群主要將針對未來周邊區域內的企業高管、財富精英出租房屋,特別是希望子女在我們小區內國際私立學校上學的高新區內的高端人群。』
因為有國際級高品質,所以高價。這樣的邏輯似乎很有道理,但卻顯得過於『紙上談兵』。『這種定價邏輯帶有港資房企的特點,一是認為自己的項目品質高,應該優質優價;二是認為可以通過商業開發讓周邊「寸土寸金」,從而有較高的回報率。』一位知名分析機構的資深分析師這樣告訴記者,『不過,這種模式並不一定適合內地市場,以往類似操作的結果往往是去化緩慢甚至賣不出去。』
『保密式』營銷
售出房源量竟無從查到
客觀而言,任何一種營銷理念都不能武斷地稱其是否合理,銷售業績纔是真正的硬道理。那麼,富國高銀『4萬元/平方米』的品質,到底吸引了多少『國際性客群』呢?
『我們這裡現在都是現房,去年開了一批,今年稍晚時候還會開兩個高層。不過目前開出的90餘套房源基本都已售出或有意向,目前只有5-6套房源可以挑選,均價在4.2萬元/平方米左右。』銷售人員告訴記者。
和這位銷售人員說的『90多套基本都售出或有意向』不同的是,天津市房地產綜合信息網顯示,該項目目前總供應戶數217戶,可供應戶數208戶,如果兩者相減,可以得出該項目現有房源僅售出9套的結論,但這顯然與『90餘套』相去甚遠。
『因為該項目不太願意和市場機構合作,銷售情況很不透明,無論是職能部門網站還是一些機構網站上的銷售數據都可能不准確』,一家天津市場機構的員工告訴記者,高銀地產非常低調,曾經多次主動聯系一些地產門戶類、服務類網站撤掉本項目的信息數據,『完全不走網絡,是另一種營銷路子,很難看懂。』
為了進一步了解富國高銀的准確銷售情況,記者曾致電該高銀地產相關聯絡人。該人士卻表示,因為高銀公司高層多在香港,短期內無法答復。為有助於北京購房人的置業選擇,本報也將在未來持續關注該項目動向。
本刊深度報道組