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數據顯示,今年7月成交量前五的樓盤中,有四個是均價在2萬元/平方米以下,且成交面積段在90平方米以下的剛需樓盤。數據來源:上海中原地產研究諮詢部
▲上周末,松江某樓盤現場,看房人數頗多
□地產評論員蔡琦雯
7月樓市成交持續低迷,但從市場表現來看,剛需產品的熱度卻明顯提昇,業內人士表示,上海樓市剛需產品的主導力將增強。
剛需『抬頭』七月『翹尾』
7月的上海樓市仍然並不景氣,據統計,7月上海商品住宅成交70.1萬平方米,環比下降1.8%,同比則下降9.1%。然而7月底,上海新房成交卻出現了『翹尾』行情。上海中原地產數據統計,上海7月最後一周成交面積為20.2萬平方米,環比上漲49.5%,與7月前幾周每周都不超過14萬平方米的成交量相比,有較大幅度提昇。
這主要是由於剛需房源的大幅成交導致的。進入7月以來,剛需房源的成交逐步走高,據搜房網數據中心統計,7月最後一周均價2.5萬/平方米以下的房源成交面積達14.65萬平方米,較前一周上漲了近九成。從成交均價來看,7月最後一周24386元/平方米的成交均價環比下跌了13.9%,也顯示出中低價盤已成成交主力。
另外,從供應上看,7月剛需樓盤開始發力,成為供應主力。據統計,7月開盤總量雖環比下降6成,但是剛需產品佔比達85%,為近4個月的新高。
對此,搜房網數據中心分析師表示,中高端樓盤在經過上半年幾輪集中推盤後,市場購買力逐漸飽和,中高端項目再度進入蓄水期。未來,上海樓市主導產品將從『改善』向『剛需』過渡。
淡市剛需更重配套
從區域來看,7月銷量較好的樓盤主要分布在南匯、奉賢、松江等外環區域。
克而瑞研究機構總監薛建雄指出,熱銷樓盤所在的區域多是佔盡利好規劃的,例如松江的樓盤多集中在大虹橋輻射區域、而奉賢的樓盤則多在軌交線規劃站點附近。
有業內人士指出,今年較為『冷淡』的樓市導致購房者更加謹慎,尤其是剛需購房者,會更趨向於選擇價位低、規劃好的房子。
售樓員小李在奉賢某樓盤工作多年,她告訴筆者,5號線南延伸段開工的消息給南橋新城周邊的樓盤帶來了巨大的利好,購房者多看好其未來的昇值可能,因此即使在今年樓市較為低迷的情況下,奉賢樓盤的成交量一直位於前列。
以近期規劃公示的軌道交通15號線為例,一個月以來,沿線部分區域二手房房價有明顯上漲。徐匯區百色路附近的二手房價已由年初的2.8萬元/平方米漲至目前的3.3-3.5萬元/平方米。百色路上某房產中介員工小黃表示,近期房東都紛紛提價,個別房源更推遲不賣。
另外,樓盤周邊的商業配套也是吸引購房者的主要因素。在金山萬達廣場住宅的銷售現場,前來看房的吳阿姨告訴筆者,『購買該項目的住宅,主要是看中了未來將建成的配套萬達廣場,這樣一來,購物方便了,附近的人氣也能聚集起來,居住時就更舒心。』
有意入市者增多
上周,筆者走訪滬上多家『熱銷』樓盤後發現,低總價小戶型產品備受歡迎。
以松江的某樓盤為例,當天路上出行的人並不多,但是售樓處門口卻停滿大巴車與私家車,售樓處外更是圍滿了帶領客戶看房的中介人員。
據售樓員介紹,『今天已經送走了好幾批客戶,目前購房者的心態比較積極,有意入市的購房者也正在逐漸增多。』
無獨有偶,筆者走訪的金山、奉賢等幾家剛需樓盤售樓處內均人頭攢動,氣氛熱鬧。而與之相對的是,一些中高端項目卻顯得人氣不足。
有業內人士表示,7月最後一周,全國多個城市有『限購松綁』的消息傳出。雖然今年7月18日上海曾重申嚴格執行限購政策不放松,但對於購房者來說,對政策未來走向的猜測而產生的房價上漲預期促使他們開始逐步走出觀望,積極入市。
對此,上海中原地產研究總監宋會雍也表示,步入炎熱的夏季,購房者的看房熱情普遍會有所降低。但由於剛需置業者對價格更加敏感,因此一旦房價有上漲『信號』,最先有所『動作』的一定是剛需購房者。
案場1低總價促熱銷
[時間] 8月2日上午
[地點]金山某樓盤
[現場狀況]目測現場有近20組購房者前來諮詢、看樣板間,多為一家老少『全家出動』,50歲左右的看房者較多。
[探盤實錄]項目附近沒有地鐵站,業主多會選擇坐公交車到金山衛火車站乘軌交22號線前往市區。筆者從靜安寺開車到項目現場大概1個小時時間,項目周邊商業配套較缺乏,但是據了解未來項目將建有自帶的商業廣場,足以滿足業主的生活需求。據現場售樓員介紹,目前項目一期推出的房源已經基本售罄,前來諮詢的購房者多看中即將推出的產品。由於價格較低,88平方米兩房和115平方米3房產品總價最高不超過150萬元,因此購房者並不會過多詢問價格優惠。
案場2實用』2+1』房最火
[時間] 8月2日下午
[地點]松江某樓盤
[現場狀況]售樓處擁擠,目測現場有近30組購房者前來諮詢、看樣板間,看房的較多為年輕的夫妻,或者一家三口。
[探盤實錄]該項目主推2+1戶型,小房間的面積有7平方米左右,可以做兒童房或是書房。項目距離最近的地鐵站約2公裡,步行稍遠,但是好在項目門口即有公交車可以到達地鐵站。另外,項目附近幼兒園和小學較多,唯一不足的是商業配套較少,最近的商場均在地鐵站附近。據售樓員介紹,項目從6月底開盤至今,400多套房源目前僅剩100套左右,其中89平方米2+1房最受顧客追捧,每天能夠成交5-6套,目前僅剩20套房源。
案場3軌交房受熱捧
[時間] 8月3日下午
[地點]奉賢某樓盤
[現場狀況]目測現場有近15組購房者前來諮詢,看房的較多為奉賢本地人,年齡在60歲以上的老人居多。
[探盤實錄]項目周邊生活較為便利,菜場、商場較多,也有幼兒園和學校。唯一不足的是交通問題,但是據悉項目距離規劃中的南橋新城地鐵站較近,步行距離在1公裡左右,等地鐵通車後,這一短板或可補足。據售樓員介紹,項目周邊的樓盤賣得都很火,主要是由於靠近規劃中的5號線南橋新城站。當天來看房的人並不多,主要因為項目只剩下不到50套,而這剩餘的房源將在近期做小型的優惠活動,因此購房者多想等到那天再來搶購。