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上周末,臺風『娜基莉』光顧,給酷暑中的上海帶來了一絲涼意。8月,上海樓市也將迎來一股代號為『剛需』的臺風,有業內人士認為,在房企試水『金九銀十』的心態之下,剛需供應增加的8月上海樓市,成交量有望小幅回暖。
□地產評論員蔡琦雯
樓市吹起『剛需風』
上周末,即將推出90平方米三房房源的融信泊灣舉辦了七夕活動,筆者在現場目測,有近百名購房者前來看房。售樓員介紹:『項目近期即將開盤,目前認籌情況不錯,總共只推出70套,目前已認籌了近80套房源。僅今天一天就已經認籌了近10套。』
融信泊灣並不是唯一在8月推出中小型房源項目。據了解,南山雨果也將於近期推出部分60平方米房源。此外,包括文化名邸、摩卡小城、悅尚華都在內的多個樓盤都將在8月推出小戶型房源。
據上海搜房網統計,8月上海預開盤商品住宅總數為20個,與7月實際開盤數量持平。其中,面積在120平方米以內的中小戶型樓盤有11個。
另外,從7月實際開盤數據來看,19個延期開盤的住宅大多將延期至8月開盤,其中相當部分的項目將以剛需房源為主。
房企『搶』入市
在今年樓市成交低迷的背景下,剛需產品為何還要選擇在淡季集中入市?
有業內人士直言,9、10月是傳統的推盤旺季,今年的市場情況下,屆時很有可能迎來較多的開盤量和較大的優惠幅度,那麼房企的競爭壓力將加劇,因此有較多房企會選擇在這之前提早入市,也趁此機會『試水』,為『金九』蓄力。
南山雨果項目負責人告訴筆者:『開盤是按照集團既定目標進行的,拿到預售證即開盤。雖然市場下行的聲音較多,但當前的購房者更趨於理性,性價比高的優質房源肯定不愁賣,因此我們還是比較有信心的。』
然而並非所有房企都如此信心十足。浦東某樓盤的項目負責人便表示,年中已過,公司至今僅完成了全年任務指標的3成,若不加快推盤節奏和力度,恐怕很難完成全年目標。
以上兩種想法基本代表了房企『爭搶』8月市場的主流心態。但無論『信心十足』也好,『著急上火』也罷,在這兩種心態的影響之下,今年8月的上海樓市或將迎來一場『剛需盛宴』。
上海搜房數據監控中心分析師王佳賢認為,隨著中高端產品的逐漸飽和,8月下旬很有可能還會有剛需產品入市。在剛需樓盤集中入市的帶動之下,8月上海樓市的成交量或將有所回昇。成交或將小幅上昇
此外,近期新房優惠打折力度的提高也從一定程度上提昇了業內對於8月的信心。據統計,8月上海打折優惠的樓盤共計132個,環比7月增加5個。其中15個樓盤的優惠幅度達到了9折及以上,較7月增加9個。
錦和投資集團品牌總監沙立松認為,受夏季高溫的影響,置業者看房意願不高。今年成交相對低迷,樓市庫存壓力較大,因此在售的樓盤為了提高置業者的看房願意,或多或少地會推出一些優惠活動。
在此背景之下,有業內人士判斷,8月上海樓市的成交狀況會較7月有所提昇。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,近期農業銀行等金融機構對於剛需的支持力度在加大,因此預計成交量將會有所增加。『但是,目前的信貸環境對於剛需的惠及程度並沒有預期的大。因此,8月最終的成交量應該僅是小幅上昇。』他補充道。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄也認為,從目前樓盤打折情況來看,力度不大,創新也不多。因此從短期來看,8月的成交情況較7月應該會有所好轉,但基本還是『維穩』。
房貸『有條件』松動
或促剛需成交
近日,『房貸松動』的消息引起了業內熱議。上周末,筆者以客戶身份向農行浦東、徐匯等多個分行了解到,當前,若是首套住房,的確可以享受95折房貸利率優惠,但是房貸的商業貸款部分須在200萬元以上纔可遞交優惠申請。
對此,易居中國執行總裁丁祖昱表示,『有條件』執行總比『無條件』不執行要好,其他銀行也有望跟進。
隨後筆者諮詢了交通銀行、工商銀行等銀行信貸員,他們均表示,尚未收到任何購房貸款打折優惠的文件通知。
從事中介行業5年的小黃告訴筆者,從今年5月起,上海的首套房貸利率基本在基准利率上有所上浮,多數大型商業銀行首套房貸利率甚至還上浮5%-10%不等。而目前四大行基本上首套房貸都可達到基准利率,如此看來,目前的房貸政策已經較之前有所松動。
業內人士指出,此次信貸雖然還未大舉放松,但已經出現了松動,這也將帶動未來客戶尤其是剛需客戶的入市,進而提高成交。