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別墅三房二房一房
根據住建部的公告,《建築工程建築面積計算規范》作為新的國家標准於2014年7月1日起實施。『新國際』最大的市場關注點在於產權面積計算方式的改變。根據『新國標』,過去被眾多開發商作為產品『高附加值』打出的贈送面積這張『王牌』將被終止。
目前,『新國際』在貴陽是否已正式實施?新老標准的差異體現在哪些方面?記者就此進行了采訪。
贈送面積
一度成為樓市搶客『秘笈』
『房型「買二得三」』、『購買120平方米的房子,實際使用面積達到170平方米』、『金牌房型,得房率達到150%以上』……從2009年開始,貴陽就有部分樓盤以『送面積』為賣點進行促銷,但贈送范圍多局限於陽臺、露臺等空間。但近兩年來,隨著貴陽樓市競爭的加劇,昔日『惜土如金』的開發商在贈送面積上更是大作文章,超高得房率已成為許多開發商競爭的『賣點』。
走訪貴陽在建在售樓盤發現,無論房子大小似乎多少都有點面積贈送,花園洋房、別墅等中高端住宅產品,贈送面積甚至達到數十到上百平方米。尤其是部分別墅產品,花園、地下室等空間的贈送面積加起來,甚至與房屋本身的產權面積相當。而一些普通的剛需戶型,也通過面積贈送實現一房變兩房、兩房變三房,使房屋產品的使用率得到極大提高。
對於贈送面積這一促銷手段,多數購房者認為,通過贈送空間,可以花更低的總價,獲得更大的使用空間。在房價居高的今天,當然是更加劃算的置業方式,甚至有精明的購房者看房時首先向置業顧問提出的問題就是『贈送面積有多大?』
而在置業顧問的口中,面積贈送可並非只有使用率更高這麼簡單,部分樓盤置業顧問表示,帶空間贈送的戶型,由於贈送面積部分不納入產權面積,不僅需要支付的總房款大幅減少,而且業主後期所支付的維修基金、物管費等『養房』費用也能節省下來不少。
不過『天下沒有免費的午餐』,如今開發商手中面積贈送這張牌也開始越來越令人『霧裡看花』,說是面積贈送,而房價上卻未必那麼有『誠意』。記者在采訪中了解到,雖然不少樓盤將贈送面積作為項目『高附加值』的重要體現,但是有贈送與無贈送之間卻存在極大的單價差距。如一些樓盤無面積贈送的普通戶型單價在5000至6000元/平方米,而加上面積贈送之後單價則躍昇至8000至9000元/平方米,甚至突破萬元,置業者明明花了高價,產權面積上卻並未得到體現。
由於贈送面積不納入產權證,後期業主面臨拆遷、轉讓等情況時,實際居住面積無法得到認可,法律上只認可產權登記面積。同時根據《物權法》等相關規定,一些屋頂花園、底層庭院屬於小區業主共同所有,開發商無贈送支配權,因此開發商口頭協議的贈送行為本身就不具合法性,也為置業者在後期使用過程中產生使用權糾紛埋下了隱患。
『新國際』
貴陽目前尚未正式實施
2013年12月19日,住房城鄉建設部發布了新的國家標准《建築工程建築面積計算規范》。作為新的國家標准,建設部表示,制定該標准的目的是為了規范工業與民用建築的建築面積計算,統一計算方法,該規范適用於新建、擴建、改建的工業與民用建築工程,自2014年7月1日起實施。
針對《建築工程建築面積計算規范》在貴陽市的具體實施情況,日前記者與相關實施單位貴陽市住房城鄉建設局產權處測繪隊取得了聯系。不過該部門相關負責人表示,目前尚未接到上級部門關於《建築工程建築面積計算規范》實施的正式執行文件通知,但近期建設部教育協會培訓中心已下發通知將對新的計算規范進行前期培訓,新老標准的相關銜接准備工作正在啟動中,而具體的實施則需要經過系統培訓之後,在對新標准進行全面理解的基礎上,纔能了解政策對市場的適用性。
據了解,目前貴陽市住房城鄉建設局產權處測繪隊在民用建築工程的面積計算上,仍然執行的是2000年8月1日起實施的國家標准《房產測量規范》,相關負責人表示,在相關准備工作完成之前,仍按現行技術規定進行建築面積計算。
執行新規
房屋面積計算更清晰
據了解,由於《建築工程建築面積計算規范》新國際與舊標准相比,修訂的內容較多,尤其是關於陽臺、飄窗、架空層、地下室等目前市場上一些主要贈送空間在面積計算上的差異性,可能直接影響到未來開發商『贈送面積』這一賣點。
此次新版面積計算規范所修訂的主要技術內容包括:增加了建築物架空層的面積計算規定,取消了深基礎架空層;增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定;增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求;修訂了陽臺的面積計算規定;增加了門廊的面積計算規定等等。
例如按照老版的計算方式,現在戶型中常見的凸(飄)窗一直是不計入面積的,尤其在一些剛需戶型中,開發商往往通過凸(飄)窗的大面積贈送實現空間拓展。而新版計算方式的一個重要變化就是將凸(飄)窗納入面積計算范疇,規定窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下,且結構淨高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
而過去按半面積計算的陽臺、入戶花園今後也有可能被納入全面積計算范圍。在老版計算方式中,建築物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算,但新版計算方式則規定在主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積,主體結構外的陽臺纔能按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。
近年來開發商熱推的『中空復式』戶型也有了更嚴格的規范要求,建築物內設有局部樓層時,對於局部樓層的二層及以上樓層,有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算,無圍護結構的按其結構底板水平面積計算,且結構層高在2.20米及以上的,計算全面積,結構層高在2.20米以下的,則按1/2面積計算。
此外,新國標對於別墅、高端洋房產品的地下室、車庫也有更加嚴格的規定。地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20米及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20米以下的,應計算1/2面積。對於立體車庫等,有圍護結構的,應按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積;無圍護結構、有圍護設施的,應按其結構底板水平投影面積計算建築面積。結構層高在2.20米及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20米以下的,計算1/2面積。
據了解,飄窗、陽臺、地下室、架空層均是當前市場上開發商最容易用來進行面積贈送的空間,未來《建築工程建築面積計算規范》一旦嚴格實施,大面積的贈送空間將成為『過去式』,難怪近期市場上有不少置業顧問在推銷產品時反復強調:『新國際實施以後,很多贈送面積的說法可能說不存在了,講求實用性的購房者看到合適的房子盡快入手。』
本報記者趙寧