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今年7月24日,北京市第十四屆人大常委會第十二次會議審議《北京市城鎮基本住房保障條例(草案)》,提出在解決現有的約10萬戶輪候家庭的需求後,將不再建設經適房和限價房,由“配售型保障房”取代。在京存在多年的經適房、限價房即將退出歷史舞臺。1998年10月29日,北京首批經濟適用住房項目在北京市房地產交易中心集中展示,當年火爆的排隊場景距今已有16個年頭。在此過程中,由於相關制度弊病頻現,保障房由最初的大受追捧,逐漸淪爲飽受社會詬病的“雞肋”。
分配不公成退市主因
如今飽受爭議的經適房在當年絕對算得上房地產市場上的明星。由於在房價和政策上的設計偏重中低收入家庭,各地的經適房項目上馬前均受當地熱捧。然而,回望經適房十餘年的演變歷程,經適房的大規模建設不僅沒能充分解決中低收入家庭的住房問題,反而變成了少數人牟利的工具。屢屢爆出購房資格審查制度上的漏洞,導致很多並不符合資格的購房者摻雜其中,而真正有需求的購房者只能望房興嘆。
經適房備受外界批評的原因還不止於此。記者瞭解到,由於經適房的建造、銷售主體均是房地產開發商,爲謀取更大的經濟利益,房地產商不斷擴大房屋面積和社區規模,故而出現了180多平方米的巨型經適房和配套極不完善的大型經適房社區,這與最初的經適房制度設計相去甚遠。2007年9月,經適房“野蠻生長”近10年後,《北京市經濟適用房住房管理辦法(試行)》才正式出臺,具體設定了家庭住房、收入、資產等經適房的嚴格門檻,並規定採取“三級審覈、兩次公示”的審覈流程,試行公開搖號,順序選房。不過,相關規定的出臺似乎並不能就此使經適房走入制度設計的軌道,時至今日,投機者的前仆後繼依然使經適房備受指責,社會各界也對經適房爭論不休。
中國社科院社會政策研究中心研究員唐鈞告訴記者,經適房等保障房的政策設計原本是沒有問題的,但問題就出在政府並沒有按照相關政策初衷對其進行運作和管理。“政府想掙錢、房地產商想掙錢、購房人也想掙錢,導致目前局面,經適房被搞臭了。”唐均說。
亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存同樣向記者坦言,保障房的分配失去了公平,經適房根本就沒有到普通的真正需要住房的老百姓手裏,所以此次北京決定取消也屬正常行爲。“不取消地方政府也沒有資金實力去做這件事了。”陳保存道出目前經適房建設的又一困局。
此前,全國已有多個城市事實上停建了經適房。今年年初,江蘇省正式明確宣佈停建經適房。
配售型保障房要登場
此次《條例(草案)》提出,今後北京將建設配售型住房,取代目前的經適房、限價房。除此之外,此次的《條例(草案)》爲避免重蹈經適房的覆轍,也提出了諸多附帶要求,保障配售型住房的效果。其中,草案明確規定,配售型保障房將實行封閉運行,只能用於家庭自住,不得轉讓、贈與、出租、出借、擅自調換或改變房屋居住用途。同時,配售型保障房不得上市交易,對於確實需要轉讓的,政府將回購或者進行再配售。
此前有統計數據表明,北京14萬套的第一代經適房中,超過13萬套已經通過各種渠道上市交易。而在其餘的不足1萬套的經適房中,又有40%進入出租房領域。經適房最初的保障性作用已經基本失效。“因爲以前經適房成本計算的比較低,幾乎不考慮地價,只考慮建造成本,隨着房價不斷上漲,中間謀利的空間越來越大,造成了很多以權謀私等現象頻頻發生”。房地產專家韓世同認爲,封閉式管理可以杜絕他人從中牟利,避免走上經適房的歧途。
另外,與此前經適房的相關規定嚴格限制收入不同,此次草案中首次提出取消收入門檻。此次在嚴格限制保障房用途的前提下,取消個人收入限制,有專家認爲能夠降低審覈成本。不過依然有消費者擔憂,完全取消個人收入限制,也將重蹈經適房的覆轍。中原地產華北區市場研究總監張大偉認爲,如果能夠保證保障房不入市,申請人數將會減少。因爲申請後如果不能謀利,相當於固化了自己的收益,購房人都會考慮自己的增值收益。如此看來,限制保障房的用途將是今後工作的重中之重。北京市人大城市建設環境保護委員會主任委員郭普金對此也建議稱,相關單位應該在草案的基礎上,繼續加大騙租騙購的懲處力度。
加強廉租房建設
草案還進一步規定,保障房將堅持小戶型原則,同時,還將按照申請家庭和個人申請時間、收入以及申請人父母、成年子女住房情況,從低到高、分段予以保障。不過保障房能否充分解決市民的住房問題還有待時間的考驗。
陳保存在接受記者採訪時表示,未來的保障房應該主要集中在三類住房上:棚戶區回遷房、公共租賃房和租賃補貼。“我認爲自住型商品房或者其他城市所稱的共有產權房,不可能大規模的建設。今後的趨勢就是,除回遷房之外,各種產權類的保障房都應該取消。”陳保存說。
“現在取消經適房、限價房是在保障房領域邁出的第一步,住房問題不能一步到位,需要循序漸進。”陳保存最後表示。
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經濟適用住房:是指由國家統一下達計劃、在地方政府行政劃撥土地上建設的,具有社會保障性質的商品房。對於這類住房,政府免收土地出讓金,對各種經批准的收費實行減半徵收,出售價格按保微利的原則制定。
限價房:又稱限房價、限地價的“兩限”商品房,是一種限價格限套型(面積)的商品房,主要解決中低收入家庭的住房困難。根據規定,購買限價房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的不得轉讓,確需轉讓的由政府回購。
自住型商品房:這類商品房是用於自住,而且面向的是符合條件的家庭。自住型商品房價格比周邊商品住房低30%左右,購買此類住房後五年內不得上市,五年後上市收益的30%上交財政。