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7月31日,東莞市物價局網站正式掛出《東莞市發展和改革局、東莞市房產管理局關於物業服務收費管理實施細則(修訂稿)》(以下簡稱“新細則”),面向社會公開徵求意見。“新細則”中,物業費除業主自願外不得預收,20%業主聯名即可申請調整收費標準,小區物業管理費調整要先到當地的村(居)委會提出申請等內容成爲市民關注焦點。
梳理“新細則”後發現:增強業主對話能力是該細則最大的亮點。物業費除業主自願外不得預收,20%業主聯名即可申請調整收費標準,這兩條規定分別提高了物業費徵收的規範性,降低了業主申請調整物業費的難度,客觀上有助於增強物業管理收費市場調節的合理性。正如東莞市物價局黃科長所解讀的:調整收費標準涉及服務質量、成本變化等原因,物業服務雙方應有平等機會提出調整收費標準的權利。這(新細則)有利於平衡和維護物業服務雙方利益,保障物業服務“質價相符”。
問題是:通過這些新細則,是否就能實現物業服務企業與業主羣體之間的平等對話?筆者以爲,答案不容樂觀。
“新細則”提出,小區物業管理費調整要先到當地的村(居)委會提出申請,首次將村(居)委會納入物業管理收費市場調節系統中。這條規定,在客觀上有助於業主主動性地對物業費提出議價,從而增強業主的話語權。但是,筆者發現:萬江區某村負責人(該村轄區內近幾年新建了數個樓盤)表示:小區裏的事,尤其是爭議性很大的,村委會和業主不熟悉,很難介入;而且村委會人手有限,難以操作。
如此,看似很美好的村(居)委會牽頭組織就很可能陷入執行難的境地。畢竟,村(居)委會屬於基層民主自治組織,並不具有具體的行政權限。另一方面,村(居)委會需要如何牽頭?如果不承擔牽頭的責任又將如何?這些具體操作中的模糊性,也可能使新細則難以施行。
今年7月13日至14日,由廣東省華南和諧社區發展中心主辦的東莞市業主共有權益現狀研討會在松山湖召開。研討會上,大嶺山鎮業主祝嘉憶稱,爲了成立小區業委會,業主曾聯繫大嶺山房管所,希望對方提供上述炒房客業主的聯繫方式,但卻被對方以涉及個人隱私、擔心被用於商業用途等理由拒絕。在開發商機小區物業處,祝嘉憶索要聯繫方式的行爲同樣碰了一頭灰。不難看出:當前語境下,業主羣體成立業主委員會尚且困難重重,如果要對既有的物業費標準提出異議,其困難更是可想而知。在此背景下,只是讓村(居)委會去牽頭、協商,卻不規定相應責任,恐怕難有成效。
東莞市房管局相關負責人曾分析,東莞市一些業主參與組建和運作業主委員會的參與度不高,在一些極端的個案中,參與業委會的業主佔比還不到業主總數的10%。通過“新細則”,業委會與物業服務企業的協商對話能力得以增強,業主參與業委會的實際效用更加顯現,這是一種很好的趨勢,如果能進一步增強業主的話語權,將更好地完善物業費市場調節體系。郭楊陽