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青島、合肥宣佈放鬆限購,經過近一週地方政府的密集發聲,限購鬆動城市已達30個。除一線城市外,其他城市均有可能在年底前放鬆限購。只是,限購放鬆真能達到從根本上逆轉樓市頹勢的目的麼?
低調實行到密集發佈
8月1日,合肥市房地產管理局正式發佈通知,宣佈取消限購。通告中稱,按照國家房地產市場分類調控精神,結合我市實際,經研究並報市政府同意,自2014年8月2日起,購房人在本市範圍內購買住房(商品住房、二手住房)時,無需提供居民家庭住房信息查詢證明。
更早一天,青島國土和房屋管理局召開發佈會,宣佈城陽、高新區、黃島放開限購;市內三區(市南、市北、李滄)和嶗山區144平方米以上取消限購,該政策自2014年8月1日施行。
加上此前的無錫、西安、杭州、徐州等城市,近一週來多個地方政府宣佈放開限購政策。中原地產研究部統計數據顯示,截至目前已經有30個城市在限購方面有不同程度的鬆動,佔所有限購城市比例爲65%。
扎堆政策鬆動的一大好處,就是避免此前“槍打出頭鳥”的尷尬。無論是5月份的寧波,還是6月份的瀋陽,試探性的限購鬆動都因輿論壓力夭折。
與此同時,與寧波等地的官方發聲再被迫闢謠相比,許多城市都實行只做不說的低調策略,已經放鬆對外地購房者和本市多套房購房者的資格審查,口頭通知成爲地方政府放鬆限購的最佳策略。
這種“悶聲鬆政策”的局面持續到6月20日,庫存高企的呼和浩特明確發文宣佈取消限購,雖然經過政策文件收回修改重新發布的波折,最終成爲首個成功公開鬆綁限購的城市。在這之後,7月份開始進入限購政策鬆綁的密集期,目前情況是,除北上廣深四個一線城市外,其他42個實行限購的城市均有限購鬆綁的傳言和呼聲。
“限購的原因是因爲供不應求,不限購的原因是因爲供大於求。大部分鬆綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力大。”中原地產首席分析師張大偉表示,一線城市,因爲需要控制人口,而且經濟對房地產的依賴度不高,預計限購政策將長期執行;二線城市中,經濟相對比較好的城市,比如廈門、南京、武漢等城市,有可能繼續執行限購,但在執行層面可能部分放鬆;二線中經濟一般的城市及三線城市,可能會全面放鬆限購,而且會發佈政策取消限購,以達到用政策本身的鬆綁,影響市場預期的作用。
效果顯著到收效甚微
地方政府將逆轉樓市預期的期望寄託在限購放鬆上,能否取得預期效果則是未知數。
中國指數研究院8月1日發佈的7月份百城房價指數顯示,全國100個城市新建住宅平均價格爲10835元/平方米,環比上月下跌0.81%,這也是繼五月、六月以來的第三個月持續下跌。從漲跌城市個數看,100個城市中76個城市環比下跌。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價爲19328元/平方米,環比下跌0.97%,跌幅較上月擴大0.52個百分點,北上廣深房價環比全部下跌,房價依然處於下行週期。
對限購鬆動後拉動樓市成交的效果,中原地產調研了13個典型城市,效果分爲三類。第一類是短期效果顯著,成交出現反彈。這類城市數量很少,調研城市中僅有杭州蕭山、濟南及成都。表現爲取消限購後日均成交量較之前飆升3倍。不過由於政策調整時間很短,長期效果還需等待觀測。第二類是收效甚微,包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市,特徵爲取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升;第三類是基本沒影響,這類城市數量最多,本地調研剩餘6城市均屬此類,佔比近半。這些城市放鬆限購後市場成交與前期持平甚至下跌。
綜合來看本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。目前的調控微調效果難以拉動市場成交大幅回升。
房冷地熱到全面轉冷
今年兩會對房地產政策的定位用一句話來概括,就是分類調控和市場發揮作用,給各地根據自身市場情況制定調控政策提供了空間。
限購在目前樓市下,除一線城市外,在其他城市只是影響市場變動的較小原因。大規模的鬆綁,對購房者的心理會有一定影響。不過土地市場的轉冷對市場預期的影響更大。
在土地市場最晚轉冷的北京,也出現了此前出現高價地王的孫河區域地塊近日流拍的情況。兩塊低密度地塊起始樓面價分別爲2.8萬元/平方米和3.5萬元/平方米,最終皆因無人競買流拍。在去年7月23日,中糧地產曾將孫河樓面地價推至4.4萬元/平方米。開發商對未來的預期也出現悲觀情緒。
值得一提的是,2011年年末各地也曾經傳聞調控鬆綁,但一直到央行大規模釋放流動性,市場纔出現扭轉。業內人士表示,此次若無信貸層面的大規模鬆動,市場逆轉幾無可能。