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備受關注的《不動產登記暫行條例》即將揭開面紗。
7月30日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,討論《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》(以下簡稱“徵求意見稿”),決定向社會公開徵求意見,強調已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。會議決定,按照立法程序要求,將徵求意見稿向社會公開徵求意見,之後再推進相關法律修改工作。
此次國務院常務會議強調,建立不動產統一登記制度是推進簡政放權,整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外,方便企業和羣衆的有效舉措。
“統一”是最大亮點
今年6月,《不動產登記條例草案》(專家意見稿),提交給國土資源部做政策參考,中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠是專家意見稿的起草人之一。
他告訴中國青年報記者,“徵求意見稿”最大的亮點是“統一”,建立統一的登記制度。“統一”有四點涵義:首先是統一登記的部門,按照立法逐漸把各個登記部門統一起來,這樣才符合《物權法》的要求,才能達到保證交易安全的目標,這是最基本的;第二,在統一登記機構之後,還需建立統一的登記程序;第三是統一權屬證書、不動產登記簿,統一登記的基本信息;第四是立法的統一,需要與《物權法》這部基本性的法律相配合。
孫憲忠進一步解釋,以前,分散在各部門的登記程序不盡相同,不同的程序會不斷地給當事人帶來麻煩。同時,還有一些地方、部門私設程序,不僅增加當事人的負擔,而且存在尋租空間,利用程序來“創收”。“程序統一以後,大體上來說能解決這樣的問題”。
過去,法律基礎信息不統一也會帶來麻煩。“不動產登記信息不統一、登記簿不統一,反映出來的法律信息就都不一樣,這樣可能會出現矛盾,成爲市場經濟、交易安全的隱患。”孫憲忠說,以前發放的權屬證書很多,名字不同,在當地可能不會引起太大誤解,但是在其他地區可能會引起誤解。而現在不動產登記,首先要統一登記信息,不動產登記簿上記載的信息至少是一致的。“最基礎的問題解決以後,會不斷走向統一”。
此次《不動產登記暫行條例》向社會公開徵求意見時,值得注意的一句話是“已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。”全國房地產經理人聯盟副祕書長陳寶存對此的解釋是,新中國建國以來發放的所有權屬的證明都是有效的。儘管現在要採取新的登記方法,但原有的權屬依然有效。
“不動產登記現在是要建立全面的、由一個部門領導的登記制度,但是這個登記制度不能把前面所有的登記都否定掉,那樣的話難度太大。”陳寶存說,所以暫時保留原有的。不能在登記期間,任何東西都尚未完善的情況下,就把以前的廢除,需要逐漸替換。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴中國青年報記者:“不動產登記的整個目的就是穩定不動產的權屬關係。”因此,已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響,這是很有必要的。樓建波說,邏輯上其實有兩種處理方法,一種是現在採用的這種;另一種是規定期限,要求規定時間內,老百姓自己完成登記。但第二種做法,“會給廣大權利人造成不必要的麻煩和負擔”。“只要承認原有登記簿信息的效力”就可以。
“對既往已經發生的合法權利,法律都是承認的。立法頒佈以後,新產生的權屬就按照新法律來辦。”在孫憲忠看來,新舊之間並不存在明顯矛盾,登記簿統一纔是最大的問題。孫憲忠表示,按照《物權法》第16條規定,“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”該條明確指出,不動產登記的基本法律功能就是爲確定物權建立法律根據。不動產登記發揮的法律根據的作用,主要是在確定物權是否存在,或者確定物權轉移是否已經生效等環節中,法官或者其他司法實踐家,以不動產登記簿上記載的物權和權利人,作爲法律推定正確的物權和權利人,並予以承認和保護的法律分析和裁判的規則。“這個登記簿纔是權利的根據。”孫憲忠對中國青年報記者說。
陳寶存認爲,無論是土地還是房屋,最後都將納入一個產權管理制度之下。但目前,各項制度混亂,且有衝突,所以不動產登記將是一個漫長的過程。他還表示,大家現在對不動產登記有誤解。“實際上不動產登記當時在物權法上說得很清楚,是產權的持有人、使用人主動要求登記才登記,不是強制性登記,不是行政管理的手段,而是服務的手段。”這是政府保護產權的一種方式,是產權制度逐漸發展的一個方向。
在陳寶存看來,整個不動產登記的真實目的,“是服務大家,保護大家的產權”。即政府承認並保護產權,保護私有財產。並不是爲了打壓房地產,“跟房地產沒有直接的線性關係”。
至於不動產登記對徵收房產稅的影響,陳寶存認爲,“大家把事情想得太簡單了”。想徵收房產稅,必須有一個準確的、讓老百姓都認可的評估價格,但現在並沒有。同時存在太多拉鋸的過程,需要很長時間才能完成,“不是一朝一夕能改變的”。
“我們現在物權法改在最前面,但是別的法規還未進行修改”,這導致法律法規中一些內容是衝突的,需要逐漸的調節。陳寶存表示,“目前需要政府踏踏實實做這些工作,欲速則不達”,就目前的局面來看,不動產統一登記短期內對房地產市場不會造成影響。