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今年7月以來,跟風解除限購的城市數量不斷增加,但對房企來說,這並非決定其生死的關鍵。從上市房企公佈的上半年業績看,房企兩級分化明顯。此時,許多大中型房企趁勢收購實現逆勢擴張,中小房企則爭相赴港上市“掘金”。業內人士認爲,這次樓市調整將會帶來行業洗牌,淘汰落後企業,促使企業轉型並使其更關注消費者需求。
放鬆限購緩解庫存
日前在全國住房城鄉建設工作座談會上,住建部部長陳政高對房地產政策完善提出了三點意見:千方百計消化庫存,進一步加強房地產結構調整以及完善房地產項目周邊配套設施。截至上週,在46個限購城市中,已有26個因地制宜對限購政策進行了調整。從目前各地政策看,爲消化庫存,地方政府的主要政策有取消限購、買房送戶口、契稅減免、放鬆公積金貸款、購房補貼等等,基本上可以採用的救市措施都已被採用。
不過從機構調研情況看,限購鬆綁後效果甚微,樓市尚無反彈跡象。住建部政策研究中心主任秦虹認爲,當下庫存增加的根本原因是:住房絕對短缺的問題已基本過去,結構性問題成爲下一階段的突出矛盾,這也是未來企業經營策略調整的大背景。
中國房地產研究會副會長鬍志剛表示,放開限購對房企來說不是能決定它們生死的關鍵。政府要做的,是引導房企做兩件事。一是追求和改善品質。不能放開了限購就讓好盤壞盤機會均等互相競爭,品質差的產品不應藉機渾水摸魚。而改善品質要具體到前期創意規劃設計、中後期的運營服務和消費居住等全過程多環節。二是引導房地產行業向長效機制轉軌。“長效機制起效的前提是精細調研,上一輪城鎮化盲目瘋狂造城,讓很多如大同、鄂爾多斯這樣本來具有優質資源的城市被房地產拖累。因而這一輪的城鎮化,房企應在進駐前先摸底,理性開發。”
行業整合併購開啓
當前,房企兩極分化加劇,圍繞困境項目與企業的併購潮開啓。企業間的併購、二手項目和土地交易案例均在上升。Wind資訊數據顯示,今年上半年房地產行業完成的併購標的交易宗數爲73宗,交易總額爲152.93億元。而去年全年完成的併購交易也不過35宗,交易額142.97億元。今年上半年完成的併購交易遠超去年全年。值得注意的是,今年上半年尚未完成的併購標的交易還有92宗,交易總額達1609.62億元。
據瞭解,今年房企併購交易轉讓方更多爲中小房企,如:億城投資8億元轉讓北京西海龍湖置業有限公司65%股權,南京中北1.24億出售子公司中北瑞業100%股權等。而併購交易的買方則多爲快速擴張型房企,如陽光城、首開股份等。業內人士表示,當前資金危機的小房企通過甩賣項目求得生存,而現金流較充裕的大型房企以折扣價格收購小房企的土地和項目,也可以達到逆勢擴張的目的。相對於直接拿地,採取併購方式獲得土地,不僅可減免繁瑣的拿地手續,避免遭遇地價被哄擡的競拍,在拿地的靈活度上也有一定優勢。“現在一級土地市場雖成交遇冷,但土地價格沒有實質性下降。而二手土地和項目的轉讓信息越來越多,且價格也是打折扣的。”旭輝集團相關負責人表示,旭輝對一級土地市場的關注已不再強烈,已將土地拓展重心放在二手項目的收購上。
“當前是大型房企通過併購尋求發展的好時機。樓市下行週期,中小房企生存愈加艱難,對於資金充裕的大型房企則是危中有機,提供了併購機會以發展壯大自己。”同策房產諮詢市研究部總監張宏偉表示。
中小房企赴港上市
事實上,處於危機中的中小房企也在急尋出路。爲免遭資金鍊斷裂危機,加上近年A股大門緊閉,不少房企紛紛登陸香港資本市場,希望藉助國際平臺“攬金”。今年以來,不計花樣年和方興地產拆分物業及酒店板塊上市,已有11家中小房地企通過IPO、“借殼”或轉股等方式在港掛牌。6家內地房企通過新股發行方式成功衝擊港股,5家企業通過借殼或轉股方式掛牌。其中,最貴港“殼”爲綠景地產購得的新澤控股,總價9.45億港元。此外,河南正商地產已於近日向香港聯交所遞交申請材料,或成下一個赴港上市的內地房企。
然而,內地房企赴港高漲的熱情迎來的卻是香港資本市場的冷遇。6支發行新股的房企中,除海昌控股外,其餘5家公開發售都遭遇認購不足的尷尬,有3家房企上市後股價即跌破發行價格。業內人士分析,房企在港融資的市場環境呈階段性變化。當前樓市下行市場調整,股票估值和融資額都不高,投資者對內地房地產行業變得謹慎,因此發行認購受到影響。但對房企而言,赴港融資不光是依靠IPO,更重要的是上市之後,房企可以通過外保內貸或發債方式融資。
當前,政策逐步從一刀切轉向分類調控這樣有針對性的政策。但由於房地產行業貸款增速下降,房企資金面趨緊是事實。同時,行業面臨整合洗牌,競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區域拓展、人才、產品設計等多方面開展。“行業的調整和政府調控的轉變,也對房企的發展提出了新要求。”專業人士表示,房企未來應更注重合作開發,輕資產運營,以擺脫高負債、高融資成本的束縛。過去躺着就能掙錢的時代已難尋覓,企業只有適合市場、找到適合的經營方式進行轉型,才能在未來激烈的競爭中佔得先機。